囲繞地通行権・・・？

公道に面した月極駐車場(1)とその奥に月極駐車場(2)があります。(1)と(2)の所有者は親戚関係にあります。今回(1)の所有者が急死し、(1)を物納することになりました。ここで問題発生です。(2)の駐車場は公道に面しておらず、(2)の契約車両は(1)の駐車場を通り抜けさせてもらって公道に出入りしているのです。（ただ、この通り抜けは(1)所有者の好意に甘えたいるのではなく10数年前に発生した財産分与の時の条件で(2)の所有者の当然の権利なのです。）ちなみにあとの3辺は他家の住居区画で囲まれてます。(イワク付の土地は国に嫌がられるようですが)物納が成立してしまったら、(2)は閉鎖するしかないのでしょうか？将来そこに住居を建てようにも道がないためそれもできず「死に地」となってしまうのでしょうか？
そこでご質問です。囲繞地通行権というものがあるそうですが、(2)が駐車場でなく住居だったら強い効力があるようなのですが、今回、(2)は月極駐車場です。万一物納が成立してしまった場合、どの程度国は他の所有地が「死に地」となってしまうことに配慮してくれるのでしょう・・・?従来のような(2)の契約車両は車の通り抜けができなくなってしまうのでしょうか？国は公道を作ってくれたりせず、宅地販売などしてしまうものなのでしょうか？万一、公道を作らず宅地販売され、そこに住居が先に建ってしまったあと、(2)部分に住居を建てたいと思ったら、(2)の敷地を削って私道なりを作らざるを得なくなるのでしょうか？

諸事情で(2)は、(1)から、道を作る分の敷地を物納の前に買い取るようなこともできません。

もし住居以外に適用される囲繞地通行権のような法律があったら是非教えてください。その他アドバイスお願い致します!!

No.3 ベストアンサー 回答者： lanlead 回答日時： 2003/02/07 20:10

♯1の補足への回答です。

まず、通行路を設置と書きましたが、現状車の通行に差し支えない更地になっているのであれば、現所有者または新所有者があえて造成を起こさない限り、通行路をあえて設置する「必要」はないので特に実費はしょうじないものと推測します。

また、こちらの要求で「公道」を設置してもらうのは可能性薄いです。
国は納税の代用として土地の物納を受けるので、最終的にはこの土地を処分して相続税相当のお金に替える必要がありますし、国有資産は通常「現状売買」要するに今の状態のまま売りますよというやり方を取ります。
ですから公道は無理、とお考えになっていたほうがいいですね。
隣地を通行する権利を保全したいのだろうと思うのですが、先程の回答にも書いたように民法２１３条の条文にある文言が今回のテーマの行き着く先と思われますが・・・

最後に登記は要しませんとかいたのは、分割によって袋地となった土地の所有者がもう一つの土地に対して通行権を主張できることは登記簿謄本に書いてなくても契約書がなくても基盤として法律が認めていますよということです。

これをさらに確保されたいのであれば、イニョウ地の所有者にはかってに売却でも物納でもしてもらっていいと思います。現所有者には新所有者に通行権のことを告知する義務があり、これを知らずに売買等を行えば、事実不告知で契約は白紙解除になることもあるくらいですから。

No.4 回答者： monchan-man2 回答日時： 2003/02/07 20:56

教科書程度の知識で恐縮ですが，(2)が(1)に対する囲繞地通行権を有することは疑い無い事実です。

この場合，土地の利用状況は無関係です。問題は，その囲繞地通行権により，車の通行が可能なだけの通路幅を確保できるか否かになると思います。
民法上，囲繞地通行権による通行の場所及び方法は、通行権のある者にとって必要であり、かつ、囲繞地のために損害の最も少ないものとされています。そのため，人が傘をさして歩ける（1メートル）程度の通路幅なら確実なのですが，それ以上の通路幅を要求する場合は，かなりの理論武装をする必要があると思います。
さいわいなことに，１０年以上も駐車場として利用してきた実績があるようですので，通行地役権の時効取得も主張されてはいかがでしょうか。

この回答への補足

通行地役権の時効取得、調べてみました。ありがとうございます。実は実績は10数年はなく、8年だったのですが、充分でしょうか・・・？ただ(2)の所有者によってなのですが、(1)の駐車場に(2)の契約車両が通りやすいように、と、他部分はジャリなのにコンクリを引いてくれた箇所があり通行容認の?客観的な材料になるかと考えます。

また、この権利、(2)の月極駐車場という用途が変わった場合、どうなるんでしょう？？将来住居にする可能性もありますが、建築基準法で４ｍ(？たまに２ｍと書かれているサイトなどがあるのはなぜ！？）の道に面してなきゃ建築許可がおりないのですよね・・・住居にしたい（＝用途を変える）場合は、結局(2)の所有者は自分の敷地を削って道を作るしかないのでしょうか。

質問だらけですみません、、、調べられるところは調べているつもりなんですが・・・・・・・・・・・・・

補足日時：2003/02/10 18:15

No.2 回答者： noname#3856 回答日時： 2003/02/07 18:48

当該物件がわかる登記簿謄本、図面、所有者間での取り決めを称する書面など資料を集め、それを持って弁護士さんに「具体的に」法律相談されることをお勧めします。

ここでの相談では、一般論や大まかな予備知識は得られると思いますが、「結論」まではでませんので、その点ご了承願います。

さて、いくつか気になる点がありますので、書いておきます。

１．ただ、この通り抜けは(1)所有者の好意に甘えたいるのではなく10数年前に発生した財産分与の時の条件で(2)の所有者の当然の権利なのです。

と、書かれていますが「財産分与」とは離婚に伴う共有財産の分割のことです。
それでいいのか、または「遺産の分割」と勘違いされているのかどちらでしょう。

「当然の権利」と書かれていますが、「法的に有効な契約（たとえば地役権契約を結んだとか）」なのか、当事者間での約束事項なのか、そのあたりが不明です。

２．おくの土地は公道に面していませんので、「道路」または「道路に準ずるものとして認定できる通路」がない限り「建築確認」を取得することができません。
従って、現状でも適法に家を建てることは無理でしょう。


一番いい方法は、奥の土地の所有者が前面にある土地を購入することです。
両方を同一人が所有する形にすれば、後は開発するなり業者に売却するなり好きなように処分できます。

現状では、奥の土地はそのままでは売却することもできない土地となってしまっていますね。
この機会に生かす方に検討される方がいいでしょう。

この回答への補足

申し訳ございません。実は「財産分与」でというのは、はしょってしまっていただけで、(2)の所有者は、数10年前に(1)の今回の相続人の希望によって(2)の土地をまた違う土地(3)と交換してあげたことがあるのです。その際の口約束で、公道に面しない土地と交換してあげる代わりに、将来交換してあげた土地((2)）に通じる道を(1)の敷地内に作るという約束をしたのです。口約束には変わりませんが・・・・ただこれは周囲親戚も周知の事実なのです。にも関わらず(1)の相続人はその約束を反古したまま(1)の全敷地を物納してしまおうとしているのです・・・。
「諸事情で(2)は、(1)から、道を作る分の敷地を物納の前に買い取るようなこともできません。」とは資金面でも問題がありますがなにより約束の反古に怒りを覚えているからでもあるのです。ですのでもちろん調停や弁護士は検討しています。
ただ、万一物納が成立してしまった場合、どの程度国は他の所有地が「死に地」となってしまうことに配慮してくれるのか?だけ前知識として知りたかったのです。配慮してくれるような法律があるのなら(2)は(1)に対して勝手に物納すれば？と言えるわけですから。。もしご存知でしたら教えてください!!

補足日時：2003/02/07 19:18

No.1 回答者： lanlead 回答日時： 2003/02/07 18:14

民法の第２１０条～２１３条　袋地所有者のイニョウ地通行権参照です。

分割を原因として袋地を所有することになった場合はその土地については無償にて通行権を駆使することができます（他の土地には通行権は主張できません）、土地の所有者が替わってもその土地について主張できますが、所有者が変わることによって使用目的が変わり、あえて通路を開設しなければならない場合など、費用はこちらの負担になります。この権利は登記などを要しません。
これを主張したにも関わらず無視されてしまったり、見落とされた場合は裁判で主張すれば判決を取れるはずです。

相手が国であれば、物納した後払い下げ物件として情報開示されることになると思います。
その際、隣地通行権が存在する土地であることを物件の概要に記入されることになります。

この回答への補足

つまり用途が変わらず月極駐車場として利用する分には通路を開設する義務は(1)の所有者にあるのでしょうか・・・？

また「払い下げ物件として情報開示されることになる」とは、公道などを作ってくれたりしてもらえるかはフタを開けてみないと分からないよ、という意味でしょうか？？？

また「登記などを要しません」とはどういう意味なのでしょうか？？？スミマセン、、、降って沸いてしまった今回のトラブルで大変勉強不足です、、、よろしければ教えてください。

補足日時：2003/02/07 19:12