早期解約の違約金

賃貸物件を所有している者です。
部屋を賃貸するにあたって、契約をして1ヶ月、2か月の早期解約が多く、大変困っています。

そこで、賃貸借契約中に、早期解約の違約金の特約を入れることを検討しています。

契約発生日より6ヶ月（もしくは180日）以内に、借主の都合で賃貸借契約を解除する場合は、違約金として月額賃料の1ヶ月分を支払うものとする。

この特約は宅建業条有効なのでしょうか？

No.2 回答者： u-takeshi 回答日時： 2009/03/28 20:24

部屋の紹介をしているものです。

宅建業法は業者の法律ですので、民法が基準になると思います。

確かに借地借家法では借主に不利な特約は無効ですので、何かの特別の事情で解約したのに、違約金があれば裁判では負けるかも知れません。

ただ、実際は短期解約の違約金は多いです。

多いのは敷金・礼金なしのワンルームで今日鍵を渡した敷金・礼金なしのワンルームは半年以内の解約で15万円、1年以内で10万円でした。これいいのかなーと思いつつも借主も了解してますのでそのまま契約しました。トラブルになるとだめなので特約に書きますし、短期解約について別紙で押印ももらっています。もちろん重要事項説明にも明記します。

他は、敷金礼金なしで半年以内で5万円、同じくなしなし物件の１ＬＤＫで10ヶ月は解約不可もあります。

そもそも礼金が多ければ短期で解約すれば借主には損なので、相談者様の物件も礼金が安いのではと想像します。

判例で短期解約違約金は無効と云うのを見たような気もしますが、実際は借主にはっきりとわかるように説明してもらい、明文化しておけばその違約金ほどの小額で裁判までいくことはまずないので、特約をつけても問題ないのではないでしょうか。

個人的には敷金礼金なしで半年で5万円くらいの違約金くらいが適当なきがします。もちろん東京のような家賃が高いところと田舎ではその金額は変わるでしょうが、めちゃめちゃな金額でなければトラブルまで到らないと思います。

参考になれば幸いです。

No.1 回答者： mm456789 回答日時： 2009/03/28 18:36

事業用物件などでは１年未満の解約時には保証金を１ヶ月償却するといった特約を付帯する例もありますが、居住用の場合では「借主に不利な契約」の判断が事業用物件より厳格なので、裁判になれば早期解約時の違約金は無効とされるかもしれませんね。

ただ法律上、期間の定めのある賃貸借契約は、例えば借主が解約をする際には１ヶ月前に予告するなどという解約条項がなければ、双方期間が満了するまで途中解約することはできないというのが本来の考え方です。
つまり賃貸借契約の本来の概念に立ち戻ると、本来の法律の定めがそもそも解約条項がなければ解約はできないというものである以上「借主は契約開始から６ヶ月を経過した後は１ヶ月間の予告期間を以って解約の申し入れをすることができる（＝当初６ヶ月間は解約できない）」というような条文は有効なはずですので、その様な条文を契約書に謳ってみるというのはいかがでしょうか？

借地借家法は法律の成立の背景から貸主から退去を求められる借主に対して強く保護をするという性格がありますので、本件のように逆に末永く入居してもらいたいという内容については、「借主に不利な条文」とは見なされないのではないかと思います。

うろ覚えの部分もあり自信は無いのですが、参考意見としてお聞き頂ければと思います。