住宅の建ぺい率、容積率について質問します。
土地の概要は、
第一種低層住宅、建ぺい率50%、容積率100%、高さの最高限度10m、
防火地域なしの状態です。

そこに、車庫と門を除いた敷地の全面を鉄筋コンクリートで2~3メートルの高さの基礎を作って、その上に二階建て住宅を建てようと考えています。
建築に関しては、まったくの素人で専門家の方にすれば、
可笑しなことかもしれませんが。
この場合、敷地前面をかさ上げする行為は、建ぺい率、容積率に
関係するのでしょうか?

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A 回答 (2件)

質問文だけから推測すると、基礎=建物の一部となってしまうので、コンクリートの部分の面積は敷地の半分以下に限られてしまうと思います(建ぺい率50%より)。

また、コンクリートの高さが2、3メートルで、中に人が入れるような形状であれば、その内部の面積も容積率の対象面積になってしまいます。(地下や駐車場の場合など、いろいろと例外はありますが。。。)仮にその場合は、一階がコンクリート造、2、3階が木造の3階建て住宅という扱いになってしまいます。
敷地の条件や建物の形状などによって、いろいろなやり方ができると思いますので、質問者様の住宅の理想像・優先順位・予算などをまず整理されて、設計をしている専門家の方に話を聞くのが一番だと思います。コンクリートの門のような理想のイメージは残しつつ、法的にも満足できる案を検討してもらえると思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
基礎部分も住宅扱いですか、
難しそうですね。
単純に、みのもんたの家を小さくしたようなものを想像していたのですが。
とても参考になりました。

お礼日時:2009/05/25 13:11

敷地の全面を鉄筋コンクリートで2~3メートルの高さの基礎で、車庫として利用となれば、この時点で建蔽率違反となります。


敷地に対して50%(半分)しか建てられませんよ。
車庫もシャッターを付けて囲ったら床面積に含まれます。
容積率オーバーも視野に入れましょう。
地階を含む、鉄筋コンクリート造と木造二階建ての建物は、混構造建築物と言って、建築確認の際に構造計算適合判定を行わなくてはいけない建物となります。
構造計算も複雑です。
設計および建築確認にかかる費用も、普通の倍以上かかります。
やめたほうが宜しいのではないですか?
他のプランを考えた方が良いですよ。
ご参考まで
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
以前に見かけた住宅が、一階が車庫で二階、三階が住宅というものがありました。
それにあこがれていたのですが、どうやら費用がかかりすぎるようですね。
専門家の方に回答いただき、とても参考になりました。

お礼日時:2009/05/25 13:17

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Q建蔽率や容積率って変わるのですか?

建蔽率や容積率って変わるのですか?

10年程前に中古で購入した家なのですが、
市街化調整区域のため用途地域の指定なし、建蔽率60%、容積率400%でした。
子供たちが大きくなり1部屋増築しようとしたところ
建蔽率50%、容積率100%となっておりました。

いつ変更になったのでしょうか?

現在150m2の土地に建築面積60m2なのであきらめるしかないのでしょうか?

Aベストアンサー

自治体により指定するする事柄は変わります。

調整区域は、平成12年に都市計画法の改正があり、(平成13年5月18日施行)
「用途の無指定区域であっても現在の第二種低層住居専用地域の要件の建物なら建ててもいいよ」
と建設省(当時)の通達がありました。でも、調整区域なので、「手続きを踏んで」が前提ではあります。
そこで、その通達から各自治体では、独自色を設けて建設省令より緩和した要件を打ち出したりして現在に至っています。
それまでは、「既存宅地」としての証明で、マンションや老人施設などかなり大きく出来たんですが、今では「既存宅地制度」の廃止もありマンション等はダメで、施設関係も高さは10m以下に抑えられています。(自治体により多少ちがいはあります)

こういった事情で、日本全国の調整区域に「実情の規制」がされました。
なので、質問者さんの地域もこれによったものと思います。

>子供部屋の増築:敷地面積150m2
建ぺい率50%だと75m2、延床面積は、150m2が増築部分を足した全体の限界となります。
これは、「10m2以上の部屋を増築するために建築確認申請をするならば・・」ですけどね。

でも、60m2とは、現在の家の建築面積ですか? 
ならば、15m2(9帖)分の余裕がありそう。

また、6帖程度なら、2.73mX3.64m=9.94m2 ≦ 10m2

状況的な詳細はよくわかりませんが、質問文からでは、まだあきらめるのは早いかもしれませんね。

自治体により指定するする事柄は変わります。

調整区域は、平成12年に都市計画法の改正があり、(平成13年5月18日施行)
「用途の無指定区域であっても現在の第二種低層住居専用地域の要件の建物なら建ててもいいよ」
と建設省(当時)の通達がありました。でも、調整区域なので、「手続きを踏んで」が前提ではあります。
そこで、その通達から各自治体では、独自色を設けて建設省令より緩和した要件を打ち出したりして現在に至っています。
それまでは、「既存宅地」としての証明で、マンションや老人施...続きを読む

Q31坪(建ぺい率50%、容積率80%、高さ制限10m)二世帯住宅は可能ですか?

埼玉県吉川市中曽根の第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%、容積率100%、高さ制限10m)にある実家(地区23年)を取り壊し、父親・母親世帯と自分と妻と子供(1歳)が住む2世帯住宅を考えてます。
1階部分に車庫(1台分)と洗濯物を干せる屋上を設けた場合、
2世帯住宅は可能でしょうか?
家の前は、同時分譲区画6世帯が共有する私道(幅4m)が北側にあります。
※実家は私道南側の真ん中に位置してます。
坪が少ないので、完全分離は諦めてます・・・
玄関、お風呂(1階)、階段、車庫、屋上は共有にすればかのうでしょうか?
重量鉄筋を採用すれば、高さ制限10mでも3階建が可能と思いますが、如何でしょうか?
また、重量鉄筋を採用した場合の坪単価(もし2世帯の場合)は、いくらぐらいでしょうか?
お分かりになる方の意見お待ちしてます。

Aベストアンサー

延べ床80平米ですよね。相当キビシイですね。全員分の個室は作れても二世帯住宅と表現するような家は無理だと思いますよ。

私が今カキコしてる家が高さ制限10mの3階建てで延べ床99平米です。
(26坪、建坪率60%、容積率160%、北道路)
LDK16畳+7畳部屋+6畳部屋×2+5畳部屋+お風呂+脱衣所+トイレ2個、です。

これより2割も狭くなると廊下部分を極力減らしたとしても個室1つは確実に減ります。大人が多いですから荷物が入り切らなくて、きっとモノで溢れますよ。

また、車庫の上を洗濯物干し場は建坪率に含まれると思いますが、それは詳しくないので、他の回答者様に任せます。

Q建蔽率・容積率って・・・

またまた、すみません。

今度大学で「渋谷再開発」について考えることになりました。
その基礎知識として建築時の制限に付いて調べることになりました。
しかし僕は専攻ではなく「容積率」や「建ぺい率」など何が何だかわかりません。

この前、ふと思ったのですが、容積率や建蔽率は計算上延べ床面積などが
必要ですが、そのとき地下の面積も含むのでしょうか?

また、渋谷のある地域では建蔽率80% 容積率800%未満となっていました。
この地域では、建蔽率80%に設定すると、最高10階までしか建てられないという事でしょうか?

こんな情けない質問で申し訳ありません。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

建築関係の仕事をしておりますので、一応経験者としておきます。

・建ぺい率→敷地面積に対する、建物の投影面積(建築面積)の割合
・容積率→敷地面積に対する、建物の延床面積
延床面積の算定においては、地下部分も含まれます。
(駐車場や駐輪場等、条件付きで算入されない部分もあります)
建築面積に関しては、地階で地盤面上1m以下にある部分は除かれます。
延床面積・建築面積の算出方法については、実はいろいろ規定があって、
単純ではないので、全部説明することは難しいのですが。

建ぺい率80%、容積率800%で10階建までとは限りません。
例えば、敷地面積が100m2として、建築面積が80%いっぱいの80m2だとします。
各階の床面積が80m2なら10層しか建てられませんが、1.2階だけ80m2
残りの階が60m2なら、800-80*2=640 640/60=10.666で12階建が可能です。

その他、建てられる建物の高さに関しては「斜線制限」が関わってきます。

Q約155平米、建ぺい率60%、容積率200%、どのくらいの家が建てられますか?

約155平米、建ぺい率60%、容積率200%の長方形の土地に3階建ての4世帯住宅を建てる話が浮上しました。
1階に2世帯(均等に半分ずつ)、2階に1世帯、3階に1世帯、計4世帯の予定です。
駐車場も3台分作りたいです。

以上の条件で、1世帯につきだいたいどのくらいの広さがとれるでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

敷地面積155m2で建ぺい率60%なら1階床面積は93m2、半分ずつなら46.5m2しか取れません。
2階以上は余裕があると思うけど1階はちょっと厳しそうですね。
4世帯とも均等な広さが欲しいのなら、私ならメゾネットタイプを提案します。
ご参考まで。

Q建蔽率・容積率

建蔽率及び容積率を決めた目的はなんですか?
建蔽率と容積率の制限値(基準)を守るのはわかりますが、
何のためにこれらの基準を作ったのかわかりません

Aベストアンサー

容積率は、
まず、「その地域の建物は、だいたい○階ぐらいまでの高さに制限しよう」という制限を考えます。

でもって、「ただし、建ぺい率よりも小さく作って空地を多くした場合は、その分、高さをふやしてもよろしい」という主旨で、床面積の合計を制限するという形で決められています。

Q土地27坪で建ぺい率40% 容積率200%だと間取りはどのくらいになりますか?

土地27坪の土地を購入しようかと検討しているところです。
建ぺい率40% 容積率200% 第1種中高層の土地です。
駐車スペースを2台確保すると、どの様な感じの間取りが
とれるのでしょうか?
ちなみに子供が5人の7人家族になります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

どのような間取りといわれると困りますが
・27坪の40%なので、1Fは最大10.8坪。
・27坪の200%なので、総面積(建てた階面積の合計)が54坪。
・駐車場1台約4坪×2=8坪。
これで行くと10.8坪の総5階建てまで可能かと思いますが、
一般的に2階以上の建物は建築費用がかさみます。

間取りはハウスメーカや建築屋さんと相談してみてください。
参考までに。

Q建蔽率と容積率について

建蔽率は、建物の面積÷土地面積で求めるとあります。
試しに広告を見て、66.24m2(建物面積)÷94.21m2(土地面積)=0.7(70パーセント)とあり、広告では40%とあります。
数字が全然合いません。
また、容積率は建物の床延べ面積を用いるので広告に記載が無いので計算できません。
建蔽率の正しい求め方、容積率にかんしてもご存知の方教えて頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

建蔽率とは正確には建物一階部分の面積÷土地面積です。つまり建蔽率40%とは庭を土地の60%にしなさいという事です。

上の例では94.21の40%=37.68m2が一階の面積で
66.24÷37.68=約176%で容積率が180%以上の場所ならOKです。
もちろん平屋なら70.3%になり建蔽率オーバーです。

建蔽率60%容積率300%であったら100m2の土地の60%=60m2までが一階の広さの最大です。最大の延べ床面積は300m2になり300m2÷60m2=5 つまり5階建てまで建てれます。しかし高さ制限や斜線規制等がある場合にはその範囲内でしか建築確認はおりません。

限られたスペースの広告では1階面積○○m2、二階面積○○m2、合計面積○○○m2というように詳しくは書いてないのが普通です。

Q26坪、建ぺい率40%・容積率80%での間取り

新居探し中に、値段的にはお得に感じる土地がありました。
ただ、今建っている家(契約後取り壊し予定)が2DKかそこらの間取りしかないそうで
3LDK、せめて3DKは欲しい身としてはちょっと不安です。

タイトル通りの条件で3LDKにしたとすると
一部屋の大きさはどのくらいになりますか?

Aベストアンサー

ほんのお絵かきですが...
1F=33.95m2=10.3坪。

Q登記の面積が建築確認の面積が小さく、建蔽率容積率違反になりますか?

建築確認の敷地面積では、建蔽率容積率は、許容範囲ですが
登記の面積では、建蔽率容積率ともに、超過しています。
これは違反になりますか?
中古住宅の購入を検討しています。
ご教示お願いします。

Aベストアンサー

>土地の場合も、不動産登記法と建築基準法で、面積の測定基準が異なるのでしょうか?

全く違うことは、良くあることです。

実際、建築基準法をクリアするために、隣地を含めて(借用しているかは不明)、建ぺい率等をクリアしている物件もあります。
(倫理上はともかく、法的にはOkです)

ですので、確認申請や検査済証が有れば、完璧にOKというわけではありません。
(現行法的にはOKですが、将来、建替えの時に問題になる恐れがあります → 同じ大きさのものが建てられないなど)

質問者さんの場合、買われる土地の実際の面積と、実際の建物面積(建築面積と延べ床面積)が、法的にクリアできているかが、問題だと思います。
確認申請書を手に入れて、配置図、敷地求積図、申請敷地の面積が、実際の敷地と合っているかなど確認が必要だと思います。

しかし、法律や基準・法解釈は、時代とともに変わりますので、突き詰めると専門家でなくては判断できないかと思います。
また、私の知る限り、不動産業者の方は、良い方に(売れるように)解釈するので、信用しない方が良いです。

Q188坪・容積率30%建ぺい率15%の土地ってどのくらいの家を建てれる?

田舎で余生を過ごそうかと思い土地を探していた所、下記のような条件で物件を見つけました。実際、どれほどの家までなら建てれるのでしょうか?建ぺい率は申請すれば幾分か上がると聞きましたが本当でしょうか?専門知識をお持ちの方お教え下さい。


188坪・容積率30%建ぺい率15%の土地

家を建てるとすれば何坪の土地を建てれる?
何階建てまで建てれる?

Aベストアンサー

たまたま不動産さん屋さんと話していた時に聞いたのですが、そのような厳しい規制がある場合はあまり家を建てて欲しくない土地だそうです。
畑として利用するなど、暗に家が建てられないようにしている。

多分他の方の仰る制限も、意図的なものと合点がいきます。


厳しい規制を緩和してもらう申請は確かにあるようですが、個人のレベルではなく、住宅地区など大きな範囲みたいです。


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