以前、住宅ローンの相談をさせていただいた物件ですが
築39年のRC構造2階建てです。

今回の質問ですが、現実的な相談です。
本物件は5年ほど前に1階部分は全てやりかえている
ようで、水周りから何もかも新品のようです。
2Fはそのままですがトイレだけはやりかえています。
外は防水と塗装などもできています。
その部分は全く心配していないのですが、本体自体は
何年持つのだろう?という不安です。

鉄とコンクリートで防水がキッチリ出来ていたと言う
前提だった場合、今後どれくらい持つものなのでしょうか?
コンクリート自体の自然劣化とかあるんでしょうか?

せめて20年は持ってほしいんですが…。

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A 回答 (8件)

>考えてみたら、最悪ですね(^^;



それほどでも無いのでは?

確かに比較すれば劣化は早いでしょうが一般住宅で2F程度ならあまり問題にもならないと思いますよ

海砂でも一応、港に船を泊め真水で塩分を洗い流しています

さらにコンクリート工場でも洗っているはず

洗浄不充分な海砂だと問題になるだけだと思います

鉄道や高速道路などのように短期間で大量のコンクリートを作れば手抜きや間に合わせなども多いでしょうが一般的な用途の製品ですからそれほど心配は必要ないのでは?

この回答への補足

耐震診断の結果が出ました。

診断結果は、非常によい結果がでました。

新耐震診断の検査で、耐震診断の強度?みたいな数値があるらしいのですが、それを数倍も上回る構造だったようです。

砂も、海砂は使われていなかったそうです。
床下もドライで木組み部分もまっさらのように問題ないそうです。(これは5年前の改装の事ですが)

定期的に家のメンテもされているのでコンクリートの中性化が、あまり進んでいなかったようです。

結果には大満足で、とても安心しました。

いままでと同じように普通のメンテナンスをするだけで死ぬまでは十分もつだろうと言われていました。

耐震診断が出ると以下のメリットが生まれました。

1.住宅ローン控除が500万までが使える
2.取得税のが減った
3.固定資産税が減るらしい(期間限定付きかも)

と言うことで50万弱の費用に対して取得税が減った分を引いて計算したら、診断料は17万程度ですんだ事になります。
その上に住宅ローン減税が効くので、1年で取り返せます。
さらに良いことに、診断結果を知ったことで安心して住めそうです。

みなさん、いろいろとご意見ありがとうございました。

補足日時:2009/09/11 16:52
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この回答へのお礼

なるほど。

いろいろな記事を見ると 海砂は中性化が進みやすく
最終的には鉄筋部分まで中性化の進行が早まって爆裂を
起こす事が原因で強度が落ちると書いてあったので、
結構 気にしていいたのですが、海砂でも程度があるって
事なんでしょうか?

確かに1970年代の新幹線工事とか高速道路などでは海砂
が大量に使われて、たいして水洗いせずに使っていたと言う
記事を見たことがあります。

たぶん、問題のある砂は40年どころか、ずいぶん前に
問題が出ているんでしょうね。

鉄筋が入っていないコンクリート造は中性化しても強度は
落ちないと書いてありました。
※海砂でも問題ないと書いてました。

要するに問題は鉄筋が中性化したコンクリートに触れて
爆裂するから問題なんでしょうね。

お礼日時:2009/08/18 10:13

>海砂を使って粗悪なコンクリートが多いと聞いたので、



余談ですが、海砂を使っているとコンクリートの面を見ると必ず貝殻の切れ端が目に付きます

上塗りされていれば判りませんが打ちっ放しの部分だと判ることも多いですよ
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この回答へのお礼

>余談ですが、海砂を使っているとコンクリートの面を見ると必ず
>貝殻の切れ端が目に付きます

そうなんですね!
そんなに分かるくらい貝殻があるんですね(^^;

普通、基礎と本体部分は同じコンクリート使うんでしょうか?
基礎は塗っていないので、調べてみます。

そういえば、子供の頃、学校の帰りの壁で貝殻とか入っていた
壁を、みんなで色んな貝殻を見つけて遊んでたような記憶が
ありました。

考えてみたら、最悪ですね(^^;

お礼日時:2009/08/17 12:16

#3です



>物件はRC2階建て築39年の 一軒家です。
>190m2で1Fが130m2で2Fが60m2です。
>昔よく見かけた2階建て鉄筋コンクリートの建物です。

わたしも1軒ちょうど似たような物件を持っています

築35-36年だったかな?...父が建てた家で2F250平米クラスですね
今は母親が一人で暮らしています

抱えきれない柱が8本...それに太い梁を繋いだ構造でした

似てますね...(笑)。

本体自体は防水+塗装さえ定期的にメンテしていれば後20-30年は平気で保ちそうです

>本物件はRC2階建て築39年の 一軒家です。

土地の評価が加算されますから融資も大丈夫だったのでしょう

昨年、床がフワフワになったので手直ししましたがその時ついでに天井を少しはがしてみました

工務店曰く...
「壁を数カ所はつってみましたがまったく問題ないですね」
「内部の造作は傷んだ箇所もありますが本体自体はまだまだ保つでしょう」

そんな話でした

数年前、軒下のコンクリが少しづつ剥がれて落ちました

軒下にクラックが入り雨水が浸透、軒の鉄筋が錆びて膨張して割れたようです

特に大規模な補修はしないで防水塗装と普通の塗装だけをしましたがそれで止まりました

陸屋根は10-15年毎に一部防水の補修と塗り直しをしています
壁面は塗装だけです

この回答への補足

自分で補足するのもなんですが、
住宅ローンが通ったのは土地の評価=借入額
だったからかもしれません。
いくら良い建物でも評価としては ほとんど0円に
近い評価だと思っています。
※1Fを大改装したとしても

コンクリートの強度を弱める中性化について
分かりやすい記事があったのですが、
http://www.kenkyu.npo-jp.net/concrete.html
中性化した時点では強度は、あまり影響ないんですね。
少し、安心しました。
酸化になれば、強度が不足するようですね。
って酸化の状態ってどんなんでしょうね。

補足日時:2009/08/17 14:26
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この回答へのお礼

m_inoue222さん、回答ありがとうございます!!

2F 250m2とはすごいですね。
税金対策が気になるサイズですね(^^;
当方のは小さいですが物件もよく似ていますね。
すごく参考になります。
当方の柱も抱えきれない柱でした。

1度、雨漏りがあったようで、そのときに、ちゃんと
補修をされているとの事でした。
雨漏りとは気になったのですが、早い段階での
対応だったとの事です。

別の話ですが、当方の物件は施工時は1970年です。
1970年代前半は海砂を使って粗悪なコンクリートが
多いと聞いたので、その時代背景を調べたのですが、
1970年と1971年は国内の総コンクリート消費数は
余り変らないのですが、1972年と1973年は、もの
すごい成長で1973年がピークのようでした。

粗悪品はその1972~1973年が多いと聞いたので、
少し安心はしたのですが、でも…と言う感じです。
悪いものは40年どころか20年も持たないので大丈夫
だと、慰めてもらってますが、本当かなって感じ
です。

どちらにしても、いま耐震診断を依頼している上に
売主さんに過去の履歴情報の提供を依頼しています
ので、何か分かりましたら、また報告させていただ
きます。

ありがとうございました!

お礼日時:2009/08/17 11:08

#4です。


>木造建築などは、例えばシロアリなどあって、柱やハリなどで
支えあっているから、突然崩壊することは無いと聞きましたが
鉄筋コンクリートって、いきなりガラガラガラって事は無いの
でしょうか?

 設計の基準は、財産や人命を守るためですから、被害の順序としては財産⇒人命になるでしょう。故に、いきなり崩壊しないように造るが前提です。けれども現在の法律では、災害で死傷した場合の明確な責任はありません。そうした中で、製造責任(PL法)がありますが、建物で具体的な事例は聞いた事がありません。以前、エレベーターやエスカレーター、回転扉などがニュースで言われました。耐用年数の47年はそうした目安の根拠になると思います。本来コンクリートの建物に期待されて来た年数は、50年は最低値だと私は思っています。
 木造でも数百年も持っている建築物は沢山あります。又、シロアリは南用材の影響が多く、日本の古くからの繊維質で強度の大きな木材では、問題にならなかったと考えられます。 西洋の地震の少ない国では、石造建築は数百年~数千年も残っています。但し日本のコンクリートの住宅は、同じ視点では見れません。そもそも日本には、そうしたコンクリートの歴史は無かったからです。関東大震災で、火災による死傷者が多かった為、都市化によって耐火性の必要が出てきた為に、欧米から導入されたと言われます。ですから100年程度の歴史しかなく、理論と実際が確定していない部分もあります。100年も前に導入されたコンクリートの強度が、現在の規準を満たす程良質だったとも聞きます。逆に、JIS工場や生コン車になり、人為的な不正などがコンクリートの劣化を招くとも言われました。塩分などの影響も判って来ました。そう言う意味で、技術だけの問題でなく、経済とも深く関係しているのでしょう。
 技術的には、セメントが多すぎてもひび割れが発生し易く、それで鉄筋の劣化が進みます。ですから難しいのです。セメントと水、そして骨材に因っても異なるのです。しかも、練り始めたら固まるまでの一発勝負です。気温、天候などでも良否は違ってきます。となると、ご本人が何を求め、それに対する回答が得られるかが一番と思います。しかし、明確な答えが得られるかは調べないと判らない。調べても判らない疑問も残るかもしれません。 以上です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
物件みないと判断するのは難しいですよね。

いろいろと参考になる情報がありますので
もう少し調べてみます。

ありがとうございます。

お礼日時:2009/08/15 16:46

>本体自体は 何年持つのだろう?という不安です。



>鉄とコンクリートで防水がキッチリ出来ていたと言う
前提だった場合、今後どれくらい持つものなのでしょうか?
コンクリート自体の自然劣化とかあるんでしょうか?
せめて20年は持ってほしいんですが…。

コンクリートの建物の法定耐用年数は47年のようです⇒(http://www1.tmtv.ne.jp/~kadoya-sogo/housing16-ke …)個別診断しないと判らないと思います。参考にネットに出ていた簡易な診断法⇒(http://www.token.or.jp/taishin/detam2.htm )
一番大事な事は、(1)設計時の耐震規準。 (2)実際のコンクリートの強度などで鉄筋が不足していれば、設計値よりの実際が弱い事になります?要因は様々あり、専門家でなければ判断するのは難しいでしょう。コンクリート工事で使った材料・造った時の天候、その後の地震などによるひび割れなどから、地盤の問題まで。設計図のボーリングデータなども入手する必要があります。一番信頼できないのが見た目の判断でしょう。防水の保障は(新築でシート防水5年、アスファルト防水でも10年程度です。)

 等などから、耐用年数で8年、防水は5~10年と仮定できそうです。これを過ぎると直ぐ劣化する訳でも無いでしょうが、購入時に保障が可能年数かと思います。

 簡易診断にもありますが、ピロティーの有無など形状で大きく違います。公共施設では鉄骨で補強したり、壁を増やしたりしますが、内装改装工事より数倍も費用が掛かると思います。(耐震診断と補強工事、その他に仕上げの内装など)    以上参考まで
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この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。

木造建築などは、例えばシロアリなどあって、柱やハリなどで
支えあっているから、突然崩壊することは無いと聞きましたが
鉄筋コンクリートって、いきなりガラガラガラって事は無いの
でしょうか?

お礼日時:2009/08/13 18:37

>今後どれくらい持つものなのでしょうか?



保つのは20年でも保つでしょうね

ただ耐震性などはそれなりに劣化していると思います

http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/1mansyon/taiyone …

物件毎に異なるでしょうがこの一例の場合は72年...

実際には調査しなければ結論は出ないでしょう

ただ、築39年の物件に後20年も期待をする方が無理...

普通は管理組合で建て替えが決議されると思いますが...

住宅ローンで買うのでしょうか?

融資の審査は築年数で撥ねられるのでは?

この回答への補足

回答、ありがごうございます!

僕の説明不足でした。
本物件はRC2階建て築39年の 一軒家です。
190m2で1Fが130m2で2Fが60m2です。
昔よく見かけた2階建て鉄筋コンクリート
の建物です。
テトリスで埋めたくなるような形です(^^;

公庫での審査はパスしましたし、民間の
ローンも2社ほどパスしました。
住宅ローン控除が受けたくて耐震基準適合証明書
の取得中です。
今のところ五分五分らしいです。
単純な構造らしくでかい柱が4本2列あり
それを中心に長方形に作られています。
2Fは1Fの半分以下のようです。

一級建築士との話では、基礎がしっかりしている
ので、今後しっかり保守をしていれば大丈夫だと
言ってましたが、実際どうなのかなーと思って
います。

その人は診断するだけで、どんな結果でも同じ
費用なので、調子のいいことを言う必要は無い
ので期待はしているのですが…。

基礎はベタ基礎だから どーのこーのとか言って
ました。

何か、関係あるんでしょうか…。

補足日時:2009/08/13 18:37
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RCの強度は、建物診断をしてもらわないと分かりません。


一般的に、水の比率が多かった場合や、骨材に塩分を含む
海の砂を使った場合は弱くなっています。
時代的には、戦後すぐの復興期は、セメントが品薄で買い
占められ、水の比率が高くなっていたようです。
次に、昭和40年代の高度成長期、特に大阪万国博覧会の直
前は、空前の建築ブームで悪いRCが多かったようです。
阪神大震災の時、各鉄道で戦前につくられた高架はあまり
被害を受けなかったのに、昭和40年代につくられた高架は
各社とも全壊したことがそのことを証明しました。
築39年であれば、時期的にはその頃かもわかりません。
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この回答へのお礼

回答、ありがごうございます!
大阪万博が終わった後に施工されているようでした。

逆に阪神大震災のような地震で絶えたものであれば
頑丈って事なんでしょうか…。

揺らしてみないと分からないですよね。(^^;

お礼日時:2009/08/13 19:10

コンクリート造の建物が自然劣化で朽ち果てる、などということはまずありません。

あるとしたら何百年単位の話です。
そうでなく、「築39年」でしたら明らかに新耐震基準に従っていませんので、その後補強工事を行っていないなら、強い地震が来た場合に倒壊の危険性があります。その方がずっと切実な問題だと思います。
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この回答へのお礼

回答、ありがとうございました。

新耐震基準と その前ではかなり違うんでしょうか?

当時としては結構お金をかけて建築されたと
近所の人は噂していましたが、当時は基準どおりに
建築するもんだったんでしょうか?

わからないですよね(^^;

木造と比べて地震には弱いのかな。

お礼日時:2009/08/13 19:15

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そのためこれらの文献について、耐震慣習の促進に関する法律を制定したりして耐震診断や補強を政府は進めています。さらに現在アスベスト問題と同様に重要課題として、宅建業法を改正して、耐震診断の有無や結果について、不動産取引時の重要事項説明に加えることを現在検討中になっています。

http://news.goo.ne.jp/news/yomiuri/keizai/20051217/20051217i101-yol.html?C=S

先の回答にもあるように、古いものについてはコンクリート自体が珍しかったので、余裕のある設計・慎重な施工がなされたようで、解体時の調査結果で、現状よりも品質の良いコンクリートがあったことが報告されています。
しかし、昭和41年の2年前に行われた東京オリンピック景気の余波で、オイルショックが訪れるまでの期間は、一時期のバブル時期のように建設ラッシュで作業員不足があったといわれており、施工がうまくなかった物件も多くあります(材料も現在のような品質のものではなかった)。

なお、売り主は建築学科の教授のようですが、専門は何でしょうか? 建築学科の先生だからというので安心と考える前にその専門を確認した方がよいと思います。
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Aベストアンサー

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
(今残ってたら築31年なんですが、5年前建て替えました)

取り壊すキッカケは
猫を飼っていたので壁紙など爪でバリバリにされた事
台所の流しの前の床が湿気で腐り、落ちそうになっていた事。
戸の建て付けがあちこち悪くなっていた事です。

取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
全然しっかりしていたそうですよ。(素人目ですが、私にもそう見えました)

台所の床が腐ったのは、長年ちょっとずつこぼれた水で湿っていたの(だろう)という事と
元々土地が田んぼを埋めたてたところだったので、湿気が多かったセイだと思います。

戸の建てつけも蝶番部分が錆びてきて膨れたり、引き戸の下についている
車輪が磨耗していびつになっていることからのようでした。
(その部分だけ直せば住めたのにと思いましたが、私が戸主ではないので(^^;)

そのお家は手入れは必要かもしれませんが、まだ住めると思いますよ。
補修が必要だろうと思う部分は上に書きました、床(耐久性)と内壁(美観)
戸の建てつけですかね。
ワックスかけたり、油さしたりで耐久性はぐんと上がると思いますよ。

あ、屋根はトタンですか?うちは錆びて穴が開いて押入れに雨漏りしましたよ。
(数年に一回ペンキを塗ってたら、防げたようですが)
屋根がトタンだったら、雨がふったらバラバラと音がします。
慣れれば風情として楽しめる程度ですが(^^)
私は雨の音が好きだったので、今の家は殆どしないので残念です。

あと、これは建て替えないと判らなかった点なのですが
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冬の事ですが、暖房を切って寝て、次の日の朝起きたら温かく感じます。
(昔の家に比べて)あれ?今年は温かいねって言ってたら、外は雪。
それで中が温かいんだと気付きました。この点は大きい利点でしたね。
前の家では、1度暖房を付けに起きて、また暖まるまで布団に戻る感じでしたから。

他の点での不満は得に有りませんでしたから、前の家に手を加えてまだまだ
住めば良かったのにと思っています。
でも、親もどんどん年をとることだし、冬温かい家はやっぱりよかったのかも?
(断熱工事ができるんならそれの方がいいかもしれませんが)

どちらの地方かわかりませんが、断熱という面でも覚悟が必要かもしれません??

あまり役に立たない話でしたね(^^;(思い出話みたいになっちゃった)
他の方の回答も待ってみてください。

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
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Q築40年の鉄筋コンクリート住宅を購入→リホーム(・_・)

購入あと一歩で、「この物件は、どうなのか?」と思い、この場をお借りして皆様のご意見をお願いしますm(__)m。地元の不動産屋に中古物件(一戸建)を以前から頼んでいたのですが、この度、立地、価格共に要望のものがあると連絡があり、早速見に行ってきました。(以下箇条書き似させてもらいます。)リホームも視野に入れ、後々どうなのか少し心配です。

○築40年二階建(2階木造部分は、完成10年後に増築)
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○水周りは、今住んでらっしゃる方が、以前(5~7年前)改装済み。
○販売希望価格は、ほとんど家代は含まれていないとのことで、土地価格をみても近隣の相場相応。でも、100万値切ることができました。
○購入後、予算約700万円で可能なリホームも考えています。
○立地的には、小学校に近く、土地は地盤の良さ、広さ(67坪)南向きの広い間口。と、気に入っています。
○今回の購入価格とリホームの合計で、近隣でウナギの寝床の新築一戸建てが買えます。(立地、方角は選べませんが)
○あと、建築士の方に目視で(お金がかかったので)見てもらったところ、程度は良いと言われました。後は、はがしてみないとわからないそうです。住宅供給公社が販売したもので、その頃のは多分海砂は使ってないだろうとの事でした。

長々となりましたが、どうでしょうか?やはり築40年というのは、いかに鉄筋コンクリート造でも、後々のリスクが増えていくでしょうか?
建築の事などはシロウトなもので、皆様のご意見をお聞かせ下さい。

購入あと一歩で、「この物件は、どうなのか?」と思い、この場をお借りして皆様のご意見をお願いしますm(__)m。地元の不動産屋に中古物件(一戸建)を以前から頼んでいたのですが、この度、立地、価格共に要望のものがあると連絡があり、早速見に行ってきました。(以下箇条書き似させてもらいます。)リホームも視野に入れ、後々どうなのか少し心配です。

○築40年二階建(2階木造部分は、完成10年後に増築)
○1階は鉄筋コンクリート造(後に増築可能といううたい文句で売られてい     たそうです。)
○...続きを読む

Aベストアンサー

築40年というと1966年頃のものですね。

時期的にいってバブルと同じオリンピック景気の時代のもですので、結構粗雑な建物が多かった時期です。
東海道線のトンネルのコンクリートが剥離した事故がありますが、ほぼ同時期のものと考えた方がよいです。

この時期ですと海砂の使用やアルカリ骨材反応の出る材料を用いていた可能性もあります。
但し専門家が見た限りでは外観上目立つ劣化はないということなので、この点はあまり心配ないかもしれません。

ただし1981年以前の物件ですので、いわゆる新耐震基準で設計されたものではありません。この当時の基準で設計された建物は、耐震性が劣る場合もあります。実際に補強をしても現在の基準を満たすことができないとして取り壊しになった物件もあります。
特に鉄筋コンクリートについてはせん断破壊といういきなり倒壊する破壊形状についての知識がなかった時代での設計方法ですので、耐震性についてはかなり不安なところがあります。できれば売り主に協力してもらって、耐震診断や耐震基準適合証明を受けた方がよいと思います。

また鉄筋コンクリートの寿命は60年から100年と考えられています。60年というのはコンクリートがアルカリ性を失い(中性化)中の鉄筋がさび始めると考えられる時期です。
だから最短ですと後20年程度で寿命が来る可能性があるということを理解した上で購入計画は立てた方がよいと思います。
また建て替えも視野に入れて、解体費用についても検討しておいた方がよいと思います。

また防水関係は定期的にメンテナンスを行わないと雨漏りの危険性もあります。この記録もよくチェックした方がよいのではないかと思います。

公社物件だからといってよいものとは限らないと考えておいた方がよいです。今の都市整備機構物件などは設計図書紛失など様々な問題が報じられていますし。

また、増築部分の木造というのは大丈夫でしょうか。異なる構造間で地震の際に振動性状が違うため衝突による破壊というのもありまし、崖地など(こういうところは地下部分・基礎として鉄筋コンクリート、建物を木造として最初から設計しています)を除けば通常コンクリート構造物と木造という組み合わせ同じ建物に用いませんので(基礎部分を除く)。

以上心配させるようなことばかりで済みませんが、古い物件だけにいろいろ問題点は洗い出しておいた方がよいと思い回答させて頂きました。
なお、契約する際には瑕疵担保についても十分売り主と協議して決めることをお勧めします。

築40年というと1966年頃のものですね。

時期的にいってバブルと同じオリンピック景気の時代のもですので、結構粗雑な建物が多かった時期です。
東海道線のトンネルのコンクリートが剥離した事故がありますが、ほぼ同時期のものと考えた方がよいです。

この時期ですと海砂の使用やアルカリ骨材反応の出る材料を用いていた可能性もあります。
但し専門家が見た限りでは外観上目立つ劣化はないということなので、この点はあまり心配ないかもしれません。

ただし1981年以前の物件ですので、いわ...続きを読む

Q築50年のコンクリートの家の売却できますか

築50年のコンクリートの家を売却したいです。 雨漏りが ひどいので

とても住める状況では ありません。取り壊して更地に しなければ

売れないらしいのですが 隣家との関係で 当方の指示で取り壊しは

したくありません。 

たとえば 取り壊しの費用を 当方で払えば

買ってくれる人が いたとすると 取り壊しの指示は 当方で したことに

なってしまうのでしょうか。 できれば 建物も 土地も 買い手側に 登記移転してから

取り壊し して 欲しいのですが 一般的には 無理なのでしょうか。

文章が まとまらずに 申し訳ありません。

Aベストアンサー

取り壊して更地にしなければ売れないらしいのですが>
そんなことはありません。中には修繕して住む人も居るかもしれませんので。ただ、築年数からすると買う人は建て替えを前提とする可能性が高いですし、更地にした方が売り易いということはあります。でも、家が建ったままでも解体費用分土地代から差し引いて売れば同じですので、そのままでも売ることは可能となります。

取り壊しの費用を当方で払えば買ってくれる人がいたとすると取り壊しの指示は当方でしたことになってしまうのでしょうか>
解体費用を払っても、誰がその注文をするかが問題です。ただ、いつ売ったかなんて隣家には分かりませんので、建物付きで売れば問題ないでしょう。売買契約後、解体をあなたが注文しても分からないと思いますよ(そういう契約の場合)。要は土地を売り出す前に解体しない限りは大丈夫ということです。

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

QRC造なのに音が筒抜けのマンション

先日賃貸マンションに引越ししたのですが、生活音が筒抜けで参ってます。

RC造で築20年・最上階で角部屋です。 家賃は高めで見た目はしっかりした作りです。

主に下階からの水周りの音・話し声・足音・トイレの音・ドア開閉音など。
パソコンを起動する際の音楽まで聞こえます。

昼間でも下階の話し声が丸聞こえの状態で、深夜だと余計に声が響きます。

水周りも水道を出したり止めたりする音が全部筒抜けです。
止めるときなどはガクンという音が鳴り響きます。

今まで生活音など気にしたことはなかったのですが、あまりにもひどく家にいても落ち着きません。

以前住んでいたマンションは3つとも築年数は同じくらいでしたが、
騒音に悩まされたこともなく、水周りの音などしませんでした。

今回のようなマンションは構造自体に欠陥があるのでしょうか?

LL45等級の防音・吸音カーペットを敷けば少しは軽減できますでしょうか?
あと家の中が恐ろしく寒いです。断熱材も入ってないんじゃないかと思ってしまうほどです。


部屋に置いてるオリーブオイルやホホバオイルが固まってしまいます。(今まで固まったことは一度もない)

あと次に引っ越す時参考にしたいので、
欠陥構造の騒音マンションを避ける方法等あれば、教えて頂けるとありがたいです。

今度は失敗したくありません・・

RC造でもこのような筒抜けマンションがあるとは知りませんでした。

やはり築浅の物件が良いのでしょうか・・

安ければ仕方ないと思えますが・・ハズレクジを引いた気分です。

アドバイス宜しくお願いします。

先日賃貸マンションに引越ししたのですが、生活音が筒抜けで参ってます。

RC造で築20年・最上階で角部屋です。 家賃は高めで見た目はしっかりした作りです。

主に下階からの水周りの音・話し声・足音・トイレの音・ドア開閉音など。
パソコンを起動する際の音楽まで聞こえます。

昼間でも下階の話し声が丸聞こえの状態で、深夜だと余計に声が響きます。

水周りも水道を出したり止めたりする音が全部筒抜けです。
止めるときなどはガクンという音が鳴り響きます。

今まで生活音など気にしたことはなかったの...続きを読む

Aベストアンサー

RC造で下階の話し声が聞こえるのはかなり床スラブが薄いのかと思います。
最近のマンションは床厚が20cmくらいが標準ですが、一昔前は18cm、もっと前は16、15とかがあったみたいです。
築20年だと、ひょっとするとかなり薄いかもしれません。
20cmでまぁまぁ、子供の飛び跳ねる音以外は何とか、というレベルなので、15とかだと絶望的かと。

小梁の入り方も騒音に大きく影響します。自分の部屋の小梁を見てみるといいとおもいます。

断熱も、20年のマンションだと悪いと思います。
屋上外断熱が始まったのはここ10年くらいだと思いますので、20年のマンションだと屋上内断熱で結構寒そうです。
最悪、工事の手抜きで断熱なしの可能性もあります。部屋が外気温と同じくらい寒いなら、断熱されていないと考えたほうがよさそうです。ふつう、RCマンションなら部屋温度は外気温+5~10度くらいあります。


マンションの選び方ですが、賃貸マンションは構造が悪くなりがちなのでできれば避けたいです。
分譲マンションを賃貸として出している分譲賃貸のほうが、防音断熱ともに良いです。

立地等の観点でどうしても賃貸マンションを選ぶ場合は、築浅を選んでください。
新しいほうが構造はよいです。

また、寒さ暑さがこたえる場合は最上階角部屋を避けるべきです。
一般に中部屋のほうが、周りの部屋が断熱材になってくれるので断熱性能がよいです。

騒音が気になる場合は最上階角部屋になりますが、それと最低限床スラブ厚の確認と、断熱構造を確認すべきです。
最低でも床厚、戸境壁がRC18cmであることが望まれます。

注意するべきなのが、よく安いRCマンションであるのですが戸境壁がRCでない、木造(乾式壁といいます)である場合があります。この場合隣の部屋の音が結構響きます。叩いてみればすぐにわかります。


あと、防音カーペットなどの件ですが、あれは自分が出す音を防ぐためのものなので、周りの音を防ぐ効果は一切ありません。


私も音に苦しめられたので結構必死に調べました。
でも構造がいくら良くても、結局は周りの住人次第なので、難しいところです。

RC造で下階の話し声が聞こえるのはかなり床スラブが薄いのかと思います。
最近のマンションは床厚が20cmくらいが標準ですが、一昔前は18cm、もっと前は16、15とかがあったみたいです。
築20年だと、ひょっとするとかなり薄いかもしれません。
20cmでまぁまぁ、子供の飛び跳ねる音以外は何とか、というレベルなので、15とかだと絶望的かと。

小梁の入り方も騒音に大きく影響します。自分の部屋の小梁を見てみるといいとおもいます。

断熱も、20年のマンションだと悪いと思います。
屋上外断熱が始まったのはここ1...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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