２項道路に面した検査済証のない物件の価値

よろしくお願いいたします。過去のQ&Aでかなり勉強させてもらったのですが、まだわからない点があるのでお聞かせ下さい。物件ごとに状況が違うと思いますが一般論をお聞かせいただけますでしょうか？また、項目が多岐にわたっているためわかる点だけでも教えていただけたらうれしいです。

今度、京都で中古物件を購入しようと思っています。2006年に2600万円程度で新規に購入された物件が現在2500万円程度で売りに出されています。きれいな物件です。中間検査後に窓を少し変えたので、変更を出すのが手間とのことで検査済証を取っていないそうです。駐車場のない物件で、２項道路に面しています。契約はまだですが、申し込みが終わった時点で検査済証がないことに気づきました。

（１）3年たって100万円程度しか価値が下がっていないのが意外でした。こんなものなのでしょうか？

（２）検査済証がないことは（現時点での）不動産価値にどのくらい影響するものでしょうか？金額が妥当か知りたいということです。また、法律に適していない状態であることを先方に伝え、価格交渉するのはおかしいでしょうか？

（３）２項道路に面しているのがどのくらい評価を下げるのか知りたいです。

（４）土地のみの価値が知りたいです。路線価からどのように算出できるのでしょうか？

（５）不動産屋さんは「京都の物件は強気で売られている」と言われました。そういうものなのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/08/19 21:30

元業者営業です

＞（１）3年たって100万円程度しか価値が下がっていないのが意外でした。こんなものなのでしょうか？

普通は「あり得ません」。通常なら３０％以上値落ちしててもおかしくありません。
よっぽどの人気物件なら話は別ですが、３年間売れていない「超不人気物件」ですよね？それがたった「１００万落ち」・・・。私ならこの値段じゃ買いませんね。

＞（２）検査済証がないことは（現時点での）不動産価値にどのくらい影響するものでしょうか？金額が妥当か知りたいということです。また、法律に適していない状態であることを先方に伝え、価格交渉するのはおかしいでしょうか？

資産価値は期待しない方がいいですね。そもそも検査済証が無い物件じゃ住宅ローンは借りれないでしょう。特に大手都市銀なら「門前払い」です。
後は地銀、信金、ノンバンクでしょうが、どうですかね？東京ならまず無理ですね。

なお、価格交渉は自由ですよ。別に違法だろうが、適法だろうが売買価格は両者の合意で決まりますので。
つまり、この意味においても「資産価値」は最終的な売買価格に直接影響するものではありません。
何故なら、たとえご質問者様が綿密な調査の上で「資産価値は１０００万だ」と言っても売主に「２５００万じゃなきゃ売らないよ」と言われればそれで「買うか買わないか」だけだからです。

＞（３）２項道路に面しているのがどのくらい評価を下げるのか知りたいです。

建築基準法上の道路として認められているなら「２項道路」だろうが何だろうが大枠では評価に差は殆どありません。むしろ「地形」や「間口」「広さ」の方が売買価格に影響します。
まぁ、私道や「４３条但し書き道路」等の場合は若干安くなるでしょうが。

＞（４）土地のみの価値が知りたいです。路線価からどのように算出できるのでしょうか？

これも（１）の回答と同様です。結局は「売主の胸三寸」です。
実勢価格が知りたければ不動産屋さんに聞けば一発ですよ。路線価なんて売主に言っても「あ、そう。それで？」と言われますよ。

＞（５）不動産屋さんは「京都の物件は強気で売られている」と言われました。そういうものなのでしょうか？

私は東京の業者ですので、詳しくは判りませんが、賃貸でも京都の物件は「非常識な」敷金や更新料、保証金を設定して契約という事があるようですね。先日も裁判になりましたし。

ご参考まで。

この回答への補足

ご丁寧にありがとうございます。よくわかりました。

例えば、３年たった物件は建物の価値が３割程度になっているということでしょうか？それとも土地を含めた物件全体の価値が３割程度と言うことでしょうか？

よろしくお願いいたします。

補足日時：2009/08/19 23:01

No.4 回答者： mr19m 回答日時： 2009/08/19 23:52

No.02です。

窓の形状を軽微に変更したダケなら、当然、完了検査を受けても差し障りが無いでしょう？

何故、義務の完了検査を受けなかったか？いや、受けられなかったとしか考えられませんが？

窓（開口部）の変更として、建築基準法違反が考えられるのは
（京都の２項道路という事なので、防火地域かも？）

防火地域なら準耐火構造として、防火窓にしなければならない→防火窓はコスト高→普通のサッシュ窓設置→素人には、軽微な変更と説明。

防火窓を普通の窓に変更しても、素人目には、違反行為かどうか、判りませんね？

防火窓かどうかなんて中間検査で、見ない事項です。
もし、この推測通りなら、完了検査は、受ける事が出来ません。

また、開口部（採光、換気）面積が不足していた可能性もあります。

当然、素人目には、チンプンカンプンでしょうが、窓の変更と言っても
建築基準法違反事例は、山ほどあります。

＞土地柄でしょうか・・・。

完了検査は、建築基準法に記載されています。条例等の問題ではありません。関東も関西も日本全国どこの土地でも、必ず受けなければならない検査です。


一度、該当地区の、建築審査課に問い合わせて見て下さい。

設計者名、監理者名ぐらいは、教えてもらえるハズです。

設計者や監理者が判れば、受けられなかった理由を問いただすことが出来ます。
もし、購入されていれば、告発も可能なので、良く調べる事でしょうネ。（告発時には証拠資料が必要になってくる）

＃１の元業者営業さんと同意見です、ハバを引くこと間違いナシ。

この回答へのお礼

防火窓まで考えが及びませんでした。。。
ありがとうございます！

お礼日時：2009/08/20 07:09

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/08/19 23:29

＃１の元業者営業です

＞例えば、３年たった物件は建物の価値が３割程度になっているということでしょうか？それとも土地を含めた物件全体の価値が３割程度と言うことでしょうか？

土地の価値は経年での変化はありません。
土地の価値は純粋に「需給バランス」で決定します。
故に、経年で価値が下落するのは「建物」の方です。

ちなみに木造一戸建ての場合、およそ築２０年で「市場価値」はゼロになります。
ですので、築２０年を経過した戸建の売買の場合は売主（個人の場合）の「瑕疵担保責任」は免責で取引されるのが昨今です。

なお「建物の価値が３割程度」ではなく「売買価格の３割減」と言う意味です。
しかし、今回の物件は「建築基準法違反物件」ですので、「建物の価値が３割程度」というのもあながち「当たらずとも遠からず」といったところでしょうか。

何れにせよ「まともな物件」ではないので、買う買わないの判断は当然として、それによって何かトラブルになったとしても、すべて「自己責任」になりますのでご注意を。

私なら見送りますね。購入を。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございました。
すごくためになりました！

お礼日時：2009/08/20 07:08

No.2 回答者： mr19m 回答日時： 2009/08/19 22:45

＞2006年に2600万円程度で新規に購入された物件が

＞現在2500万円程度で売りに出されています。
＞きれいな物件です。中間検査後に窓を少し変えたので、
＞変更を出すのが手間とのことで検査済証を取っていないそうです。

2006年で、完了検査を受けていない？
チョット信じられませんね？
銀行の融資は、どうなっています？（現金で購入する？）

建物本体部分で、建築基準法違反の可能性はありませんか？

完了検査は、法律上、義務行為ですので、受けていない事自体、建築基準法違反ですよ！
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%8C%E4%BA%86% …


まともな物件で無いような気がしますが？
（購入後は、建物所有者の責任になる）

義務である完了検査を受けられなかった理由を十分調べた方が良いと思います。
（建物の工事監理者に問い合わせてみるとか）

参考URL：http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%8C%E4%BA%86% …

この回答への補足

的確なコメントをありがとうございます。

一応、窓の形状を少し変更した軽微で中間検査まではすんでいるようなので、建物の構造が違反と言うことはなさそうです。

ローンは、仲介業者は大丈夫だろうと言っております。土地柄でしょうか・・・。

補足日時：2009/08/19 23:03