大手ハウスメーカーとの請負契約の注意点について

Question

注文住宅で請負契約の締結を急かされています。
大変恐縮ですが、間取りの大幅な変更が現時点で予想される前提で
請負契約の締結をした場合、
１）想定しうるトラブル
２）想定しうるリスク
などをアドバイスください。
なお、状況としましては、
請負契約後も、大手ハウスメーカーの営業責任者から
・請負契約前の間取りプランに対して、変更が生じても
　見積もり時と同等の積算をする
　そのため、本体価格も見積もり時を基準に考えれば
　コスト高にならない
・間取りの変更は、上記の考えに沿い、
　建築確認申請前なら何回でも可能。
※検討先は、大手ハウスメーカーで木造で実績があるところです
　違約金は本体総額に乗じた一定率発生すると説明されています

お忙しい中恐縮ですが、重ねてアドバイスのほど、よろしくお願い致します

rydeenmack · Accepted Answer

先日、大手ハウスメーカーの営業の方と話をしました。
昨年秋以降、住宅受注件数は減り始め、昨年度は上期の受注分を下期で着工したため、売り上げに大きな下落はありませんでした。住宅は受注の約半年後に建築が完成し売り上げが計上されます。そのため、今期は非常に苦戦していて、このままだと下期の売り上げは燦々たる結果になりそうだと嘆いていました。

＞注文住宅で請負契約の締結を急かされています。
下期の売り上げ確保のために9月に契約し、詳細を打ち合わせして、11-12月に着工できれば3月には引き渡しでき、売り上げが計上できるため、営業マンのあせりがでていることも考えられます。

そもそも、No.1さんの回答にもありましたが、土地は所有済みで家屋のみも発注なのですか？建築条件付で土地を含めた購入なのでしょうか？
ハウスメーカーは１社のみで競合させなかったのでしょうか？

想定しうるトラブル・リスク
1）メーカーには規格サイズ（モジュール）が決まっている場合が多く、間取りを変更した場合、自由設計でも不可能な間取りもあり、部屋の広さなど妥協しなければならないものがでてくる可能性があります。
2）間取り変更により柱数、壁面積が増えた場合、見積条件と異なるため、間違いなく追加請求が発生します。契約金額は大きく値切れますが、追加請求はほとんど値引きしてくれません。こんなはずじゃなかったなんてことにならなければよいのですが…
3）例えば見積もり時、風呂は1階であったものを2階に変更した場合、明らかに見積もり条件とは違うので追加請求対象になりコストアップになります。私は契約前に変更しましたが見積で30万円位上がりました。
4）私の場合ですが、契約後の詳細決定時に床材の変更、ウォークインクローゼット内に作りつけ棚・扉等の追加、キッチンの変更、LANボックス追加など細かく確認していくと色々と追加が出てきます。各部屋の扉取っ手をメッキからステンレスに変更や、コンセント、LAN・TVポート追加など積もり積もって100万円位の追加請求されましたが、値引きは微々たるものでした。
5）追加が多くなり予算を超えてくると担当から何か設備などを削ってくださいと言われます。
6）契約前なら違約金は発生しませんが、契約後に発注者都合で大幅に工期遅くなったり、最悪、契約解除になった場合、違約金が発生します。

私のように追加で100万円もでるとローンの考え直しなどの手間が発生します。契約前に間取りや見積条件の設備や建具を展示場等で確認し、しっかりと金額交渉をして納得の上で契約した方が良いと思います。

nabituma · Answer

間取りを変更すれば、手配資材も設備も変わるのでしょうから
金額変更なしはむしろあり得ないのでは。
ある範囲というならわかりますが。

変更がある程度の幅に収まるところまでお互い煮詰めて、その範囲で変更はありうるという契約にしたほうがいいと思いますよ。
設備にしてもどのグレードかはっきりさせて、それ以外のものを使うときの扱い（グレードアップ、ダウンしたときの扱い）も確認しておいた方がよいです。
こちらが有利になるようにということもありますが、できるだけ紛れないようにはっきりしておくということが大切です。

うまくいかなかったときの想定も具体的に確認しておきましょう。（遅延条項、紛争の解決など）

最後に、契約は急がないほうがいいです。
急いだ契約は絶対によくありません。相手側が出してきた、契約書をじっくり読んで理解するのには時間がかかります。
今日出てきて明日印鑑を押せるようなものではないです。
ちゃんと相手の担当者に不明点は個別にどういう意味か説明をさせたほうがいいです。それができるのは今のタイミングだけです。
（経験上、私は簡単にはんこをおしてちょっと失敗しました）

nonbay39 · Answer

契約前と契約後では利益率が違う可能性がありますので、値引きに差が出るでしょう。積算はあなたには分からないのでメーカーの言うことを信用するかどうかはあなた次第です。来月は上半期決算ですので来月末のほうが安い可能性はあります。但し、あなたに強い意志がなければ結局その機会も逃がし数年間見送ってしまう可能性も高いです。

　土地は自分で用意できているのであれば、来月末契約でも良いとは考えます。

　土地もローンで購入予定ならば、さっさとしないと土地を他人に持って行かれる可能性はあります。

大手ハウスメーカーとの請負契約の注意点について

先日、大手ハウスメーカーの営業の方と話をしました。

間取りを変更すれば、手配資材も設備も変わるのでしょうから

契約前と契約後では利益率が違う可能性がありますので、値引きに差が出るでしょう。

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　契約前と契約後では利益率が違う可能性がありますので、値引きに差が出るでしょう。