住宅ローンが払えない

父の住宅ローンについて質問です。

父と長兄の2世帯ローンで3500万円程度借り入れしました。(年金・建更・JA)
年齢67歳、兄38歳（現在別居妻子あり）で残債2500万円、現在の家の相場は1200万円ほどと思われ残債が発生し売却することが出来ません。

現在は父の収入で全額ローンを払っています。
収入は年金（夫婦合計）+アルバイトで30万/月程度ありますが、支払い金額（\176,680）が大きく収入を支出が上回っている状態です。父は住宅ローン支払いを優先して健康保険、介護保険、住民税など支払いが既に50万円近く滞っています。（役所からはかなり請求を受けているようです。）
兄は遠くない過去に多重債務の経験があり、裁判所で調停を受けています。現在は生活保護寸前の状況で定職だけはありますが、とても援助やローンの引継ぎを出来る可能性はありません。

最近になって私が、支出と収入をまとめて未来に渡って一覧にしたところ、やはり今後も税金等の支払いは滞りがちになり、適正化できる可能性はありません。

気持ちとしては父・兄共にいずれ破綻するならば（既に滞納で破綻しているのですが）自己破産する覚悟はあるようです。この状態で自己破産は可能でしょうか？
またこの状態で最善の方法はどういったものでしょうか？役所とJAには相談に行かせるつもりですが、支払いの繰り延べや一時停止は不可能（無意味）と考えています。

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2009/09/04 11:27

住宅ローン審査経験者です。

「建更」というのは、ＪＡの「建物更生共済」のことではありませんか？
これは、民間の損害保険会社の「火災保険」に相当する「商品名」だと思いますので、「建更でローンを借りる」ということはできないと思います。
もしかしたら「旧・住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）」の「住宅一般融資」ことではないでしょうか？

「住宅金融公庫一般融資」＋「年金住宅融資」＋「ＪＡの住宅ローン」の３つの『併せ貸し』をご利用になっているのではないでしょうか。

ご質問文から、「3,500万円程度借り入れ」で、毎月の返済額が「176,680円」、現在の「残債2,500万円」だと推察できましたので、そこから逆算してみたのですが、借入から１７年程度経過していませんか？
返済期間を35年で契約していると仮定して逆算しますと、適用金利が5.00％程度となり、残債が2,500万円ならば200回ほど返済済みとなります。
17年前（平成４年ころ）に「住宅金融公庫一般融資」を申し込んでいらっしゃると、現在の適用金利が5.00％程度になっているはずなので、辻褄が合うんですよね。
実際には、３本の住宅ローン等の『併せ貸し』なので、それぞれに条件も異なっているはずですから、正確なことは「金銭消費貸借契約証書」を見なければ何とも言えません。

> 年齢67歳、兄38歳（現在別居妻子あり）で、現在の家の相場は1200万円ほどと思われ残債が発生し売却することが出来ません。
「売却しても債務が残る」というだけで、「売却できない」訳ではありませんよ。
自己破産をすれば、結果的に処分＝売却することになりますし。
ところで、この「家の相場」というのは、「土地＋住宅の相場」という意味でよろしいですか？それとも「住宅の相場」なのでしょうか？
「住宅の相場」ならば「土地」についての「権利」は、どうなっているのでしょうか？

> 収入は年金（夫婦合計）+アルバイトで30万/月程度ありますが、支払い金額（\176,680）が大きく収入を支出が上回っている状態です。
300,000円－176,680円＝123,320円
夫婦２人の家庭でしたら、住宅以外の費用が12万円ならば、生活費としては「ほどほど」どころか「充分に余裕がある」くらいだと思います。
兄が負担すべき
> 現在別居妻子あり
の生活費まで、生活費の全てを、（同居していた頃から）ご両親が負担していた…ということはありませんか？

> 現在は父の収入で全額ローンを払っています。
２世帯ローン＝親子リレー返済ならば、兄は「連帯債務者」になっていると思うんですが…。（少なくとも「連帯保証人」にはなっていると思います。）

> 兄は遠くない過去に多重債務の経験があり、裁判所で調停を受けています。現在は生活保護寸前の状況で定職だけはありますが、とても援助やローンの引継ぎを出来る可能性はありません。
住宅だけは残そうと、苦肉の策を採られた訳ですね。
兄は、援助やローンの引継ぎどころか、既に住宅ローンの返済義務を負っていると思うんですけれど（そして、その義務を果たせていないだけ）。

> 父は住宅ローン支払いを優先して健康保険、介護保険、住民税など支払いが既に50万円近く滞っています。（役所からはかなり請求を受けているようです。）
> 最近になって私が、支出と収入をまとめて未来に渡って一覧にしたところ、やはり今後も税金等の支払いは滞りがちになり、適正化できる可能性はありません。
金融機関の人間が言う言葉ではないかもしれませんが、実務としては＃１さまがおっしゃっているとおりですので、「住宅ローンの返済を後回しにしてください。」
自己破産をされるお覚悟あるのでしたら、健康保険、介護保険、住民税などをまず支払い、「ついでに」、ＪＡに「住宅ローンの返済が厳しい」旨、相談に行ってください。

自己破産は可能だと思いますが、ご両親とＪＡ等が待てるギリギリまで粘ってください。
何しろ現状では、現在の金利情勢と比較して適用金利が高くなってしまっています（私が逆算したとおりならば）。
これを、全額ＪＡの住宅ローンに借り換えられれば、（多ければ）毎月の返済額が４万円程度少なくできるはずです。
ただ、兄は債務整理をされていますし、お父さまの年齢を考えますと返済期間の延長ができませんので、非常に難しいとは思いますが、ＪＡも「破たんされるよりはマシ」と考えてくれるかもしれません。
抵当権の実行による債権回収も、結構手続きが面倒なので、本当に「すぐに家を追い出される」ということはないと思います（短くても半年は猶予があると思います）。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

ローンの詳細についてまた、家（家+土地）の売却や評価についてはおおよそお察しの通りです。流石お詳しいですね。
兄については返済の義務を負っていることは当然ですが義務を果たせないという意味で援助など出来ないとしました。今後も見通しは立たず父が破産するならば一連托生となること理解済みです。
#1の方のご回答と併せて税金等の支払いを優先し、JAに支払いが滞る旨を相談にいかせるようにいたします。

可能性として高いのは、任意売却後、残債を払うことが出来ず父兄共に自己破産するという形と想像しています。

収入は再確認したところ、アルバイト収入（シルバー）が低く25万/月程度のようでした。

お礼日時：2009/09/04 14:16

No.3 回答者： jworduzai001 回答日時： 2009/09/10 16:33

他の方もアドバイスされているとおり

優先して、滞納している税金等を清算しておくことが必要です。
任意売却をした後、自己破産を選択する場合でも、税金は免責されないので残ってしまいます。
自己破産を視野に入れながら、まずは自宅を任意売却で売却することが先決です。
売却が決まり引越を終えてから、自己破産を検討しても、遅くはないと思います。
ＪＡに相談に行く前に、任意売却を取扱う不動産業者に連絡をして、話をしてみるといいと思います。
ただし最近は、任意売却の経験もない業者があるようですので、信頼できるところを見極めて、相談する必要はあります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
税金の方は優先して払うように言っておきました。当然、返済は滞ることになります。

JAもですが、任意売却を取り扱う不動産業者も調べて相談してみることにいたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/10 21:09

No.1 回答者： oosawa_i 回答日時： 2009/09/03 23:31

こんばんは。

ＦＰの資格を持っています。

ご質問の「自己破産は可能か」については、可能だと考えます。
次に「この状態で最前の方法は」については、自己破産または個人再生だと考えます。
相談相手としては、役所やＪＡではなくて、債務整理に詳しい弁護士や司法書士がよいかと思います。

まずは本屋に行って、借金問題、債務整理についての本を買い、数冊読んでみてはどうかと思います。図書館でもいいです。
法律書のところに何冊も並んでいます。
ある程度の知識がないと、アドバイスも出来ないし、相談に行っても時間がかかるからです。

実務的にいえば、ＪＡに相談なんてしないでローンの支払いはやめて、税金や保険を払った方がいいですよ。すぐに追い出されたりしないですから。
その間に、借金について勉強しましょう。

参考ＵＲＬも読んでみてください。

参考URL：http://www.nekojiro.net/

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
この先破綻が分かった状態で更に悪化していくことに不安を感じていましたので、自己破産が可能とのことで安心しました。
やはり税金等を優先して払った方が良いということですね。
その後自己破産または個人再生が最善ということ、忙しいところありがとうございました。

お礼日時：2009/09/04 13:55