マンション大規模改修工事について

私の住んでいるマンションは、５階建ての築１３年立っており、今年の
マンション総会で、管理会社からの提案で大規模改修工事を来年度計画しています。それについては年数も立っており依存はないのですが。
現在東側５階の部屋の出窓雨漏り工事をやっており、その修理がうまくいかず現在３回手直しをしております。業者の話ではもうこれ以上手直しをするには、現在見積金額（約７０万円）では行えず、追加が発生すると言われております。その部屋は５年前にも同じ現象で修理を行っており、また東側２階、３階、４階も同様の修理を１回は行っております。素人ではわかりませんが、たぶん欠陥マンションと考えます。
また、いままでの修理費は、外壁と言うことでマンション積立金から支払っております。
管理会社は、大規模改修工事を早めて、現在のトラブルをうやむやにしようとする動きがあります。
ただ、５階の住人のことを考えると大規模改修工事を延ばすのもかわいそうに思います。
以前に同じようなトラブルを経験された方、または専門家の方アドバイスをお願い致します。

No.6 回答者： kanrishi 回答日時： 2009/11/26 23:43

ご説明の順番に従ってお答えします。

築１３年での大規模修繕は適切です。外壁、屋上防水の標準修繕周期が１２年とされております。鉄部塗装なら２回目の時期です。
管理会社からの提案によるとのことですが、理想を言えば一級建築士に設計と工事監理（いわゆる工事コンサル）を依頼して工事発注は相見積りとしたいところです（欲を言えば長期修繕計画の見直しも)。
新築施工時の不具合が尾を曳いている最中での修繕ということで、様相がより複雑になってしまいます。修繕工事の設計（積算)の段階でその分を分離出来ると後々の精算に利用できます。工事コンサルを依頼するからできることでもあります。
老婆心ながら新築工事の欠陥はあくまでも売主（デベロッパー)を当事者として交渉し、施工会社と直接交渉することがないようにしてください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
大変勉強になります。やはり素人では交渉が難しいのも理解できました。

お礼日時：2009/11/27 08:54

No.5 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/11/26 12:05

No.２です。

　　　少し追加
コンサルですが、今ならば一級建築施工技術士ならば、全経費込みで月４０万程度で雇えるでしょう。　　工事期間は２ヶ月もあれば終わるのではないですか。　　伸びても３ヶ月として１２０万円以下であなたがた組合の代理人ができるのです。

猫にカツオ節の管理をさせることは、法律用語で「利益相反行為」といい無効です。　　　管理会社の免許所持者は、工事請負の行為自体が建設業法により有資格者が必要だからおるものです。

ハローワークにいけばゴロゴロいますよ。有資格者は。
近ければ私が見てあげてもよいですが、ここのルールでは個別取引はしないことですので、そちらでお探しください。

この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます。
別ルートでもいろいろ探してみます。

お礼日時：2009/11/26 17:19

No.4 回答者： dokatan 回答日時： 2009/11/25 20:38

まず原因を探ることだと思います。

特定の出窓だけでるという
ことは、なにか出窓に問題があるように思われます。
たとえば大雨で強風時とかたぶん共通の条件があると思います。
出窓から漏水といっても、出窓についているサッシからの場合
、サッシと外壁間のシ－ルがきれている場合、サッシに入っているガラスからの場合又は出窓上部のひさしのようなものからと、いろいろあると思います。
通常雨水漏水は風の圧がともなって発生することが原因が多いと思います。たぶん見た目だけで判断なされてその部分だと思いこみ補修を
行っているため真の発生原因をとめられないため何回やっても発生していると思います。真の発生原因を見つけそれを修理しなければいつまでも漏水はとまらないと思います。出窓だけからということは
必ず同じ原因で発生していると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
直接の原因がわからないのは事実です。
再調査致します。

お礼日時：2009/11/26 10:22

No.3 回答者： inon 回答日時： 2009/11/25 19:04

残念ですが、たとえ欠陥マンションであっても築１３年では販売業者に責任を問うのは難しいでしょう。

大規模修繕時に足場などを利用して、防水関係を補修修繕するのは道理にかなっていると思います。
又、管理会社を選ぶのは管理組合（住民）です。
管理会社に信用がおけないなら、替えれば済むことです。

少し気になるのは、何度工事をしても雨漏りが直らないと言うことです
予算が足りないというのはおかしな話です。改修工事を含めて、業者を替えた方が良いように思いますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
業者を変えたいのは同意見ですが、管理会社の親会社がわたしの地域で
力を持っていまして、地元業者を仕切っているのが現状です。
知り合いの業者にも聞きましたが、この問題はコメントできないと言われました。

お礼日時：2009/11/26 10:29

No.2 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/11/25 18:49

通常13年目で大規模修繕工事は、2-3年早いかなと思いますが、建物の痛み方は地域や、日ごろのメンテのやり方などで大きく変ることから判断されたのだと思います。

管理会社は、組合が管理を委託している相手に過ぎません。
ン千万円もかかる大規模修繕をするならば信頼する業者と住民に建設業界人が居ればその人を修繕委員長にして、居なければコンサルを雇ってあなたがたが納得できる工事をしてください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私も築１３年での大規模改修工事は早いと感じます。
５階の問題がなければ築１５年ごろからとも聞きました。
コンサルは管理会社の専務（１級建築士）が行います。
やはりコンサルはまったくしがらみのない業者にお願いしたほうが
ベストだと思います。

お礼日時：2009/11/26 10:37

No.1 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/11/25 17:43

もし今回の外壁補修、防水やり直しで治るなら、結果オーライでしょう。

どんな状態で、何やったかわかりませんが、基本どっかから染みてる物を止めればいいのです。（水漏れ配管のせいでなければ）それが窓周辺でないなら、むしろ今回の根本治療は効果的かもしれません。
まあ、取り合えず複数業者に相談し、いろんな観点でアイディアが出るよう、その工事業者選定やプラン決定にかんがみてもらえるように理事会にもちかけたらどうでしょう。

まあ、欠陥とも言えないでしょう。水漏れという性質上、完璧は難しいのも事実です。わかる業者は、それなりに対応します。まずは原因を確定し、その内容によって販売会社、建設会社と話し合うべき話です。（賃貸でなければ、管理会社はあまり関係ない）

この回答へのお礼

早速回答ありがとうございます。管理会社に相談してみます。
また文章が不足しておりましたが、私が入居しているマンションは分譲で賃貸ではありません。管理会社も売り先マンション側の子会社で直接
関係があり、都合の悪いことは報告されません。

お礼日時：2009/11/25 18:19