大規模修繕工事の成功事例を教えてください。

私の住むマンションは9年前に大規模修繕をしたので、そろそろ3回目の大規模修繕の時期です。
築30年。
前回の大規模修繕は管理会社任せで、責任施工方式でやったのですが、けっこう工事が終わってから、あちこちで組合員から不平、不満がでました。
私は、役員をしているのですが、大規模修繕工事を成功に導くためには、どのような準備をしたらいいでしょうか。
また、成功させた経験のあるかたは、その体験談をお教えください。
大規模修繕工事にこれといった、確立された方法がないということは知っていますが、いろいろな情報をお教えいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/04/26 12:13

kkanreiさん　

管理組合業務お疲れ様です。

成功かどうかはわかりませんが、私の住んでいる
マンションでの事例をご紹介します。

ちょっと気になったのですが、１０年に１度の大規模修繕は
スパンとして短いように感じました。
よく修繕積立金だけでカバーできると感心しました。

私の住んでいるマンションは、築２９年目で昨年２回目の
修繕工事を実施しました。

１、３年前に有志（理事長経験者）を募って修繕委員会を発足
２、足場の不要な箇所の修繕を前倒しで実施。
　　　屋上防水、廊下のシート張替え、階段のシート張替え等
３、足場が必要な修繕作業の実施
　　　外壁、ベランダ、鉄部塗装等

管理会社は通さず、直接契約にて実施しました。
当然、管理委託会社も見積もりをもらいましたが
費用の面で、検討の対象にならない金額でした。

全部お任せが管理組合として一番楽ですが、直接契約により
総費用の面で半額近くに抑えることができました。
修繕積立金を残し、今後実施予定の配管更新（再生）等に回せます。
デメリットとしては、役員（特に理事長が修繕委員長を兼任）の
仕事が半端じゃ無かったです。
休日はこの管理、確認、完成検査にむちゃくちゃ忙しかったです。

おすすめはしませんが、こう言う修繕工事もあったことを
頭の隅にでも収めておいてください。

セミナーに参加され、大規模修繕工事の知識を得ることも
お勧めします。

蛇足ですが参考URL添付します。
http://m-kanri.biz/daikibo/
http://www.shukai.or.jp/support/index.html
https://www.kouji-jsm.jp/index.php
http://www.sumai-machi-net.com/event/portal/suma …
http://www.kikou.gr.jp/

適正価格で快適なマンションライフのため、頑張ってください。

この回答への補足

皆さま、ご回答ありがとうございます。取り合えず、補足にてお礼します。
内容をよく読んで、理解した段階で、正式にお礼します。
ありがとうございました。

補足日時：2014/04/28 20:44

この回答へのお礼

いつも、この手の質問に答えてくださり、ありがとうございます。
大規模修繕工事の進め方、得失、すべてメモさせていただきました。
また、参考URLもたくさんつけていただき、ありがとうございました。
集合住宅維持管理機構のセミナーには参加したことがあります。でも、他にもいろんな団体・企業が大規模修繕に関するサイトを立ち上げているということは知りませんでした。
重ねて、ありがとうございました。

お礼日時：2014/05/04 05:00

No.5 回答者： something2013 回答日時： 2014/04/26 09:36

一番重要な事は、「透明性」と「明確化」ではないか、と思います。

「大規模修繕工事」とは、何なのか？何故、「改修工事」とは、言わないのか？

当方は、設計事務所を公募し、施工店を公募しました。（コンサルタント会社は
設定しませんでした。）

先ず、「大規模修繕工事」とは「マンション購入時に復旧する工事」である、と
設定しました。
これは、限られた予算の中で、実施しなければならない工事と、その他の工事を
区別化するのに、とても役立ちました。

住民の方々は、「あれも、これもやって欲しい。あれがあれば便利だ。」と言う
発想で、アンケートに申し入れて来ますが、それらが全て、管理費の上昇に
直結することまでは、考えません。

最初に、この原則を明確にして、「大規模修繕委員会」を理事会の下に設置し、
スタートをしました。

大規模修繕委員会の設置目的は、
１）建物診断によって、長期修繕計画を作成すること。
　　（建物診断、長期修繕計画の作成は、設計事務所に依頼しました。）
２）大規模修繕工事の設計、工事監理を実施する設計事務所を選定すること。
３）施工店を選定し、大規模修繕工事を実施すること。
４）作成した長期修繕計画に則って、管理費等の必要経費の調整スケジュールを
　設定すること。
と、しました。

このあたりに付いては、書けば、どこまでも書くことになりますが、意味があるとも
思えませんので、省略します。

大規模修繕委員会は最低、月1回の開催とし、議事録を作成し、理事会に報告。
理事会から、住民の方には、掲示によって、告知しました。
（つまり、大規模修繕委員会が、今何をやっているのか、を透明化しました。）

設計事務所、施工店の選定に付いては、建設新聞への公募とし、選定理由を
点数化して、評価の上、理事会に上程し、承認を受け、その内容を、住民の
方に、掲示にて、報告しました。

長期修繕計画に付いては、建物診断の報告会を理事会にて開催し、マンションの
現状認識の住民の方との共有化を図りました。

長期修繕計画には、思いつくあらゆる事を包含させ、その結果、現在の管理費と
将来の管理費の推移を、何通りかシュミレーションして、総会にて報告、結果、
管理費の変更を承認して頂きました。

その他、記載すべきことは、山ほどあると思いますが、それは、「透明性」と
「明確化」の原則に尽きる、と思います。

外構舗装の補修工事を実施したら、「知り合いが、もっと安く出来た、と言ってる。」
「仕上げが雑だ。」みたいな話は、油断すれば、すぐに舞い込みます。
その時は、「舗装の仕様も、解らないのに、高い、安いの比較ができないでしょう。」
「この舗装はこういう仕様で行っていて、現在は、その仕様に合格しているので、
問題ありません。」と言う返答が必要になってきます。

大規模修繕委員会は、結成して、2年間は、学習と準備作業でした。
それらは、全て議事録として残っていますので、次の世代は、それを読み返して
みれば、解るようになっています。

他の方と少しアングルを変えてみました。
頑張ってください。

この回答への補足

皆さま、ご回答ありがとうございます。感謝します。
書かれていることは容易ですが、実行するのは大変難しそうですね。
整理して、良く読み返して、やるべきことを列挙してみます。
とりあえず、補足にてお礼します。
正式なお礼な、よく理解した段階でさせていただきます。

補足日時：2014/04/28 20:41

この回答へのお礼

大規模修繕委員会の立ち上げ、そしてその議事録の取りまとめ、各工事の仕様の決定。ということですね。ありがとうございました。「透明性」と「明確化」肝に銘じておきます。

お礼日時：2014/05/04 04:21

No.4 回答者： inon 回答日時： 2014/04/26 09:21

築３０年で三回目の大規模修繕は早すぎるのではないですか。

足場代がもったいない。
劣化状況がわからないので何ともいえませんが、次の修繕項目は設備関連では無いでしょうか。
主に、給排水の改修が重点項目になると思われます。（電気関連もそろそろですね）
大規模修繕および設備改修の計画をもう一度見直す必要がありそうです。
大規模修繕は仮設足場に大きなお金がかかります。せめて１５年おきぐらいのスタンスでないと、修繕積立金が貯まらないでしょう。

この回答への補足

お恥ずかしい限りですが、長期修繕計画も修繕積立金計画もなにもない管理組合です。
また、劣化が結構進んでいるマンションでもあります。
施工時の手抜き工事（かぶり不足によるものが多いです。鉄筋露出、剥離、剥落が見られる箇所が私の知る限りでも5箇所あります。また、大雨の時には漏水するという報告も最上階住民から受けています。）
あまり猶予もない。しかし、失敗できないので慎重にしたいというのが本音です。
よろしくお願いします。

補足日時：2014/04/27 22:32

この回答へのお礼

大規模修繕工事の周期は10年から15年と言われていますが、10年というのは施工業者の言い分で、本当は15年でよさそうだというのは理解しています。
しかし、わたくしのマンションは手抜きあり、震災（兵庫県南部）ありで、けっこうがたきていますので、初期の修繕周期が短かったというのがあります。
だた、修繕積立金が十分貯まっていないのも事実。前回、大規模修繕は9年前ですが、そろそろ準備して安く抑えたいというのが本音です。
おっしゃるとおり、何を修繕項目とするか、整理する必要があるでしょう。じっくり時間をかけて整理します。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/05/05 14:00

No.3 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/04/26 00:37

設計監理方式ならコンサルタント会社不要。

専門業者の相見積集約などから総会説明まで、何から何までやってくれる設計事務所がたくさんある。勿論、工事監理(管理ではない)もやってくれる。手数料は、工事費の一割。管理会社丸投げで二倍の工事費。工事業者との直接契約が最も安いが、あとの保証とか、倒産して、訳が分からなくなる場合もあり、直契約には、それなりにリスクもある。

この回答への補足

よく聞くのは管理会社に任せきりにしていると、管理会社が業者から手数料をとって、支払金額が多くなるということです。
設計監理方式が責任施工方式より優れているのは分かるのですが、今度設計事務所に任せきりにしていると、設計事務所が工事業者から手数料をとるということはないでしょうか。
コンサルタント会社がなくても、設計事務所はちゃんと第三者的立場で業者選定してくれるのでしょうか。

補足日時：2014/04/26 07:36

この回答へのお礼

いつもご回答ありがとうございます。
やはり設計監理方式でやるべきですよね。工事費の一割程度で何から何までやってくれるのでしたら、安い物です。
ただし、勿論、管理組合のチェックも必要だとは思います。

お礼日時：2014/05/05 13:53

No.2 回答者： imasa 回答日時： 2014/04/25 23:51

役員ご苦労様です

私も居住する団地の管理組合役員となり大規模修繕にかかわりましたので、その経験を述べます。
なお、役員は１年間で居住者の交代制です。
管理組合は自主管理方式ですが数年後には管理会社委託方式に移行する予定です。居住者高齢化が進んでしまったからです。築３０年です。
自主管理の経験実例です。

(1)過去の役員経験者による大規模改修委員会を立ち上げて、今後３０年間の改修スケジュール案を策定し組合総会にて実施議決をする。
(2)コンサルタントを募集し試案提示から見積もりまでを出してもらい競争入札とする。
(3)今回は、外壁塗装と玄関ドア交換および屋上防水、バリアフリー化と敷地内緑化推進で予算３億円（修繕積立金より支出）で実施。
(4)コンサルトを受け設計者と施工業者を公募し競争入札。
(5)管理組合総会で実施議決後、全住居者対象の説明会開催
(6)管理組合役員と大規模改修委員会共同で改修担当特別理事を選任し事業実施役員として施工現場での監視および住居者とのトラブル解消対応を任せる。
(7)施工実施、毎週施工業者との打ち合わせをして、進捗状況把握を住居者に掲示板で知らせる。
(8)施工期間、約１年（広範囲にわたるため施工業者が複数のため）
(9)完工終了
(10)完工後３か月、６か月点検と１年後全居住者の満足度と不都合部分確認アンケート実施
(11)保証期間内に不都合部分再改修（足場は組めないため微細部分補修にとどまる）
(12)管理組合総会にて結果報告し大規模改修スケジュールに沿って次回の改修部分工事予定了承を得る。
以上です
ちなみに、期間ですが、
大規模改修スケジュール作成に３年（今後３０年の外壁塗装、エレベータ交換、上下水道管取り換え、電話TV、建て替えも含む）、コンサルに２年、施工準備に１年、施工実施に１年、完工後補修に１年の８年がかかりました。費用は約３億円強で修繕積立金で賄いました。

質問者の場合は管理会社が入っているので、居住者のご意見を十分に反映するように密な交渉と監視監督が必要と思います。また全居住者・全所有者への説明と了解が必要です。
大規模改修方法は確立していますので、地方自治体にお聴きください。また、マンション管理の管理組合団体もありますのでお問い合わせください。

築３０年で３回目は、かなりしっかりとしたスケジュールと思います。健闘をお祈りいたします。

この回答への補足

コンサルタント会社、設計事務所、施工業者の合計3社を雇う必要があるということですね。
私の住むマンションは30戸程度の小規模マンションですが、3億どころか3千万程度しか集まりそうにありません。
設計事務所と施工業者だけではだめでしょうか。

補足日時：2014/04/26 07:40

この回答へのお礼

お礼遅くなりました。ありがとうございました。
書いていただいた情報は、手帳にメモして、今後に役立たせていただきます。

お礼日時：2014/05/10 04:25

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2014/04/25 23:24

早い時期にコンサルティング会社を決める事だと思います。

管理会社お任せは、役員は楽ですが、適正な価格かどうかは分かりません。

と言って、「数社の相見積」では結局元請の施工会社を決める事になりますから、「見積金額だけで決めて良いのか」という不安があります。

コンサルティング会社は専門家ですから、老朽化の診断をはじめ、それに基づく修繕計画の立案、工事概算金額の算出、施工業者選定業務、施工監理、アフターサービスまでを理事会と話し合いながら進めてくれます。

当然、施工会社との繋がりはありませんから、特定の施工会社を推薦するというようなこともありません。

極めて公平な目で判断してくれます。

で、大規模修繕工事終了後に、今後の長期修繕計画の作成を頼めば、より実情に則した計画案になりますから、修繕積立金の見直しの根拠としても、十分説得力のあるものになります。

当然それなりの報酬は支払うことになりますが、当初予定している大規模修繕工事の費用より実際の工事金額は下がりますから、その分で賄えるはずです。

専門家に入ってもらった方が、一般の区分所有者の方々からの質問にも的確に答えられますから、その意味でも安心ですね。

この回答へのお礼

よいコンサルタントですか。そちらの方の研究もしてみます。コンサルタントの比較検討からはじめなければいけませんね。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/04/25 23:37