土地を購入契約する際のことで教えてください

土地を購入して、戸建（注文）住宅を建てていくことを考えていて、明日土地の売買契約をする予定になっています。今日、事前に契約書のコピーをもらいに行き、ある程度説明を受けました。いくつか疑問点があるので、教えてください。

現在、購入を考えている土地ですが、土地の道路に接した面（南側）を除けば、その他の3面は民家が建っていて、コンクリートブロック塀で仕切られている状況です。現在まだ家は建っていて、取り壊して、更地での引き渡しとなります。
不動産屋さんから、取引上の面積は、「登記簿上の面積」として、契約後、売主さんが敷地境界を確定してもらって、実測して引き渡すことになると言われています。（なお立会確認を行っていない、土地家屋調査士作成の現況測量図はあり、公簿面積とほぼ同じ面積です。）また、塀も取り壊さず現況引渡しと言われています。塀の所有形態がどうなっているかは現在、詳細にはわからない状況です。

１．こうした状況で購入契約を行うことは珍しくはないのでしょうか。また、何か気をつけた方がよいことなど、アドバイスを頂ければと思っています。

２．契約後に隣地の方との確認で境界を明確にし、境界石を打ち、認印をもらい再度、実測するそうです。　こういったのは普通ですしょうか？また、建物のプラン上、土地の実測面積が減ると希望の間取りが入らず、土地の購入事態を考えたいと思っているのですが、契約書に、土地の面積がいくら以上の誤差がある場合は契約をノーペナルティで解約できるというような内容を盛り込んでもらうことは可能でしょうか？

３．敷地の境界を隣地と確認しあい、了解を得ると、隣地との境のブロック塀がどちらの持ち物かも確定されますか？完全に内側積みであったり、外側積みである場合はいいのですが、共有の場合や、少しだけ相手の敷地に入っている場合などは、明確な取り決めをする必要があるのではないかと思うのですが、どうでしょうか？
私としては、後々のトラブルを避けるために塀の管理者が誰か（権利はどちらか、取り壊しは自由かなど）を把握しておきたいのですが、契約時にどうすればいいかアドバイスください。

４．更地渡しについて、
　契約後に土地を更地にしてもらうことになっています。（更地渡しの条件の値段での購入です。）道路面から少し土地の地盤が高く、両隣の家の土地とはほぼ同じ高さの地盤なのですが、更地にしたときに土地の地盤が削られて今より下がってしまうという心配はないでしょうか？

以上の点が特に気になっています。アドバイスをお願いします。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： nonbay39 回答日時： 2010/01/17 01:08

　あなたの思うような取引ができるかはその土地の人気度にもよります。

　なぜ今頃そのような疑問が残っているのでしょうか。
　疑問点がクリアにならなければ買わないと言えば良いです、しかし契約直前でごねるとあなたは土地を売ってもらえない可能性もあります。
　今更気を付けるには遅すぎますけど、あなたの書いている疑問点を残したまま契約するケースは相当多いでしょう。
　契約時では遅すぎてどうしようも無いです。注文をつけたいのであれば契約書を作成する前に全て特記する必要があるでしょう。

No.3 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/01/17 09:40

これらの疑問は契約する以前に仲介業者が処理する案件です。

質問は土地のみとなってますが建築基準法その他の法律や地方自治体の指導もあります。
こうした土地に関する一切のことをクリヤしてから契約書を作成するのが常識です。

仲介業者に依頼していないのか、仲介業者が仕事をしていないのかどちらなのでしょうか。

仲介業者に依頼してないのであれば、土地は土地家屋調査士、建築と接道は建築士、それぞれ１日かがりで関連業法を教えてもらってください。
１日ではおそらく分からないと思います。
一人前になるのに１０年はかかる世界の話しです。
１０年の経験を積んで理解出来ることをネットで相談されても無理です。

それ以前にその土地が通常の不動産業界をとうしての商品としての土地なのか、金融がらみの未商品の土地なのかも分かりません。
これらも仲介業者がクリヤすることです。

明日契約ですので仲介業者が事前にすることを一切していませんので、運にまかせるか辞めるかの択一です。

No.1 回答者： explicit 回答日時： 2010/01/16 22:49

１．よくあるケースですね。

２．よくあるケースですね。ただ、取引の安全性から解約を条件にはできないと思います。普通は、公簿割れした場合にその分を清算しますね。
３．ブロック塀などの工作物は、境界とは関係ありません。所有者が誰であるのかを確認すると思います。また越境などの支障については、覚書を交わすと思います。それに事後の対処方法も記載します。
４．更地にするだけなら、地盤高はあまり気にされる必要はありません。