賃貸マンションのオーナー変更後の更新料について

賃貸マンションのオーナー変更後の更新料について

二年契約の賃貸に住んでいます。昨年に、マンションのオーナーが変わりました。
新しいオーナーは「現在進行中の賃貸借契約につきましては、契約期間満了まで現在の契約を引き継ぎ、次回契約更新時に当社の新たな契約書と切り替えます」との書類を送ってきました。
現在は更新料家賃1ヶ月分なのですが、新しい契約書は家賃2ヶ月分となります。
家賃は新しい契約により、更新月から変更になるのは判りますが、この場合、
1）更新料は前の賃貸契約（1ヶ月分）に基づくものなのでしょうか？　それとも、新たに提示された方（2ヶ月分）を払うべきなのでしょうか？　
2）また、家賃については、現在の他の部屋の値段と差がある場合交渉した、という話を聞きますが、更新料がアップされたことについては、交渉の余地があるものなんでしょうか？

支払い期限も迫っているのですが、毎日仕事で夜遅くなり、マンションの管理人と連絡が取れずに困っています。どなたか、教えていただければ幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2010/05/16 05:52

元業者営業です

ポイントはオーナーが変わった原因です。

オーナーが通常の売却等で変わった場合、「当然に」前オーナーとの契約内容が引き継がれますので、
貴方に何の承諾も得ず契約内容の変更はできません。
同時に、貴方も相手方に何の承諾も得ず契約内容の変更はできません。

なので、このような場合は相手方の申し入れは拒否できます。
つまり、今まで通りの契約内容のみを履行すれば大丈夫。

問題は新しいオーナーが「競売」で貴方の住んでいる物件を落札した場合です。

ここでのポイントはその物件に設定されているであろう「抵当権設定日」が貴方の賃貸借契約締結日より「先か後か」で結果は１８０°違ってきます。

●貴方の賃貸借契約が「抵当権設定日より先」の場合。

貴方の権利が保護され、今回のような「一方的な申し出」は拒否できます。
つまり、貴方に承諾が無ければオーナーは「何もできない」のです。（当然貴方が「善良な賃借人の場合のみ」です。犯罪者や迷惑行為、契約違反があれば別です）
なので、今まで通り「普通に」住み続ける事ができます。

●貴方の賃貸借契約が「抵当権設定日より後」の場合。

この場合、相手方（新オーナー）は貴方に対して「最長６カ月」の期間をおいて、賃貸借契約の解除を求める事ができます。（つまり、「出て行ってくれ」と言われたら、最長６カ月しか住めない）
この場合、貴方は相手方に何も求める事が出来ません。

要は「住みたかったら住んでいいけど、契約内容は変更するよ。嫌なら出て行ってくれ」が通るのです。

なので貴方は早急に「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」を確認する必要があります。
そこには「抵当権設定の有無」が記載されていますので。

このように、不動産に関する権利は「早い者勝ち」というのが原則です。（当然例外もありますが）

ご参考まで。

この回答へのお礼

抵当権など、全く知らなかったため、非常に参考になりました。
詳しいご説明、ありがとうございます。早速、賃貸借契約書を調べることにします。

お礼日時：2010/05/17 10:18