築32年一戸建て（軽量鉄骨）の家について

築32年一戸建て（軽量鉄骨）の家について
築32年の軽量鉄骨の一戸建ての家を購入しようと思っています。
リフォームもわが家一新や新築そっくりさんなどの丸ごとリフォームをしようと思います。
今心配なのは耐震強度です。（将来巨大地震の起こる確率が高い地方なので）
わが家一新や新築そっくりさんでは耐震補強が標準で付いているそうなのですが、
本当に大丈夫なのか心配です。
皆さんにご意見を聞きたく投稿いたしました。

No.7 ベストアンサー 回答者： daikunotetu 回答日時： 2010/08/04 17:22

私は軽量鉄骨住宅の内装大工です

今年3月から5月いっぱい内装リフォームをしてきました
今までの新築住宅と 今回のリフォーム工事をしての現場の声と思ってください
基本的に軽量鉄骨住宅は駆体工事に関わっているブレス トラス 耐力壁 独立柱 外壁パネルなどで建物の強度を支えています
そのため各部屋の間仕切り壁は壁下地を支える物で建物の強度には何ら支障をしている物ではありません
耐震強度を上げたいのなら外周面室内側壁を壊したときに追加ブレスを入れる方法 独立柱間にブレスを入れる方法 など既存の駆体に手を加える必要があると思います
私が行った工事は築後２５年の大手ＨＭ軽量鉄骨２階建て２世帯住宅の一階40坪ほどの全面改装です
旧間取りはＤＫ×２ Ｌ×２ 玄関×２ 和室×２ トイレ×２ 洗面所 ＵＢ(１．５×１．８)
新間取りはＬＤＫ 玄関 寝室 食品庫 トイレ 洗面所 ＵＢ(２．０×２．０)オール電化 サンデッキなど
建具 衛生設備 空調床暖房設備 照明設備など 内装すべ他の工事でした (外装は５年ほど前に改装済み)
何ら問題なく工事完了しました
木造と違い出来うる限り外周面 基礎 布基礎などで強度を持っていますので予算にも寄りますが問題なくリフォームできると思います。
これはあくまでも私の関わっている住宅メーカーに限ってお話ししましたが参考になれば幸いです

No.8 回答者： dokatan 回答日時： 2010/08/04 20:23

築32年一戸建てということは現在の構造計算には適合していないと思います。

したがって現行基準の構造計算をして地震に耐えられるようにする必要があると思います。
軽量鉄骨建物のだと現在鉄骨柱□100*100程度の部材になっていると思います。水平力(地震・風)
に対する補強がたぶん必要になるのでは、と思います。
ブレ－スと呼ばれる斜材が現在はいっていると思いますが、これらの増設が必要になるのでは
と思います。その辺のところを施工する工務店さんに確認なさったらいかがでしょうか。
その場合新設ブレ－スをいれると上に引っ張る力が働きます。
基礎のアンカ-ボルト等はだいじょうか確認し納得されてから工事を依頼してみたらいかがでしょうか？

No.6 回答者： mimicann 回答日時： 2010/08/04 16:26

軽量鉄骨造で耐震補強ですか…、コストかかるでしょうね。

軽量鉄骨造とは、壁・床が構造体です。簡単に言えば箱みたいなモノです。
だから、構造体の壁や床をぶち抜くことはできません。
補強もその家を建てた施工業者じゃなければ、壁・床全体を覆うように補強しなければ本当の補強はできていません。
柱などを建てても飾りです。補強ではありません。（一から構造計算すればでるかもしれませんが…）
柱・梁の在来工法の家と違い、スケルトンにして間取りを変えることはできません。
せいぜい今ある間取りのままで、クロス・床の張り替え、キッチン・トイレ・フロの入れ替えぐらいです。

基礎は他の回答者が答えているようにコンクリートの破壊試験・土壌試験・鉄筋の有無・太さ・ピッチなどにより簡単にわかり、補強工法は多数存在します。

３２年前の軽量鉄骨造で現基準法にあった家にリフォームすることは、新築建て替えた方が安いのではないですか。

軽量鉄骨造は新築するなら、職人の腕の差関係なく均一な建物が出来、耐震強度強いのでいいが
軽量鉄骨造は大規模リフォームは他社では、大変難しいです。

参考URL：http://ameblo.jp/iekau/entry-10004709980.html

No.5 回答者： mlt-tlm 回答日時： 2010/08/04 15:20

軽量鉄骨については、よく分かりません。

我が家の木造住宅の場合です。
築２５年目から少しずつリフォームをし、１５００万かかりました。
リフォーム会社ではなく、地元の工務店に依頼をし、
水回り、外装、屋根の葺き替えなどを行いました。
外見的には、なかなか立派に仕上がりました。

にもかかわらず、立て付けの狂いが著しくて、
耐震工事をしないと不安を感じる日々になりました。

結局、３５年目に解体して、建て替えをしました。
解体したときに見たところ、不同沈下しており、
基礎や根太が肉眼で分かるほど歪んできておりました。
建て替えてよかったなと思う状況でした。

昭和５０年代に大きく耐震基準が変わり、
現在築３５年の家は、一番甘い基準で建てられているそうです。
建て替えた家の地盤改良と基礎工事を見ると、
いかにも丈夫そうで驚きました。

話が長くなりましたが、地盤や基礎がきちんとしていないと、
いくらリフォームしても安全ではありません。
私の経験から、古い家はリフォームより建て替えの方がベストです。
慎重にご判断ください。

No.4 回答者： gonba 回答日時： 2010/08/04 14:30

私は、耐震診断の講習を平成９年に受講して、現在までに９００～１０００棟の診断と補強を行って来ました。

リフォーム会社でも、色々です、水周りや外壁など見える部分を重要視する業者は、倦厭すべきでしょう？
大切なのは、骨組みとコンクリート基礎です。
私も去年、鉄骨作りのＡＬＣ壁の３階建てのマンションを一棟買いました、築２８年です。
買う前に、売主様に、足元を一時撤去して、骨組み（鉄骨や基礎）の確認をさせて下さい、と頼みました、（購入しなかった場合には、元に戻す条件で）了解をとり、一階部分の壁（一階の土台の部分）を解体して、サビ、腐食、キレツ、などを確認しました。
基礎の鉄筋も確認しました。
問題が有りませんでしたので、購入しました。
リフォームの場合には、スケルトンにして、足元を丈夫にする事から始めるのが大切です。
因みに、基礎に鉄筋が入っていない場合は、炭素繊維などで補強すれば、問題ありません。
いずれにしろ、しっかりした耐震診断をする事が大切です。

No.3 回答者： qwe2010 回答日時： 2010/08/04 12:30

耐震強度が必要でしたら、無理と思います。

基礎の強度は今の建物とまるで違います。コンクリートも劣化してきてる建物もあります。

軽量鉄骨のお家は壁をめくると構造材が腐食してひどい物もあります。
大工仕事はその時代の物は手抜きされている物が多いです。（大工さんがとても忙しい）

屋根、壁、サッシ、基礎、良く確認してください、建て替えた方がよい物件もあります。

新築そっくりさんなどは、物を取り替えないで古いところを隠す事できれいに見せてます。
寿命がきているところも取り替えないでそのまま隠します。
値段も他の人が指摘されているように、とても高いと思います。

３２年経過した建物を買って、新築そっくりさんなどの増改築、最悪の組み合わせです。
自分の持ち家で、それを増改築してきれいにするのは良いのですが。
もしくは買われて少しだけの改造で住むのでしたらいいのですが。

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/08/04 09:52

・工事費＝坪×単価　は金額的には解り易いですが

　素人受けには良いが　返って不必要な分も算入される
・耐震補強の結果は大侵害起らないと立証できない処
　残念ながら不適当な工事が散見されます
・大手HMは経費40％と利益率が高い
　何故なら営業会社で下請けに実務させるシステム
・建物は個別状況（特に中古は）による評価が大切
　新築工事や維持管理状況により品質劣化度合いに大差がある
・現基準から元々70％の強度の建物が経年変化で低下している
　其れを付け足しでプラスする方は疑わしい
　技術的に出来ない事ではないが満足させるには多大な工事費要
　良い加減な処で施工し（不適当工事だと思うが証明困難）ている
・確かな専門家（経験豊富かつ善良な設計者・施工者）に
　調査判定して貰ってから改修仕様作られるが良いと思います
・因みに昨年も　大手HMと地元工務店と見積もり合わせさせました
　結果は地元工務店に施工させました（説明は略しますが）

No.1 回答者： himawari223 回答日時： 2010/08/04 09:29

こんにちは

そのころの建物は耐震基準が今より甘くて、いくら上を強くしても、土台がもたない可能性もあり、結局、すべてやり直しということになりかねません。

どんな土台になっているか、外観でわかればいいのですが・・・・

買う前に、その家を建てた会社か信頼できる建築屋さんに、よーーくみてもらうといいと思います。