40代独身女性 中古マンション(築40年以上)購入は どうでしょうか?
もうこの先ずっと独身だと思って この先のことを考えてみました。
高齢になったときに 賃貸契約が難しくなるというのは よく聞きますので、マンション購入を考え、60歳までに完済可能な中古物件を見つけました。

東京都心の築40年以上マンション・100戸以上の高層・SRC造・オフィス利用有・駅から3路線に10分以内・スーパー徒歩3分・新規リノベーション・1DK・自主管理・修繕費管理費その他で2.5万円・マンション自体も15年前に給排水管入れ替え、7年以内に空調設備改修済み・ELV入替・外壁改修・玄関周り等の共有部分内装補修済み

立地と内装は申し分ありません。
60歳までの支出を考えると、同条件の賃貸を借りた場合と この40年以上中古分譲(修繕費資産税など込み)では 分譲の方が2~300万高と予想しています。(素人の計算ですが)
60歳になった時には 資産価値は ほとんどなくとも 住むところは確保できるだろうと考えています。
手入れは非常に良いと感じたので あと20年くらいは住めるように思いますが築年数は心配です。 (大規模災害のことは予想はつかないので 考えからはずしています。)
定年を迎え収入がなくなった後、分譲でマンションを手に入れても、どんどん高くなる修繕費や資産税を払い続け、大規模修繕を踏まえて分譲ローンとは別にお金を貯めておく必要があるでしょう。
でも一生賃貸だった場合は、60歳以降も賃貸料が必要ですしもっとお金がかかるかもしれないし 借りれなくなるかもしれません。

何歳まで生きるのか わからないので こういう人生の設計は難しいのですが、このような中古マンション購入は どうでしょうか?
意見、もしくは見込まれる問題などを 伺えたらと思います。
私自身は 立地と適度な広さから 古いことを割り切っているので、誰かに後押しされたら きっと購入するでしょう。
でも、自分では気がつかない いろいろなリスクも知っていないと と思っていますので よろしくお願いいたします。

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A 回答 (6件)

お仕事中の人生で都合が良い住居と、引退してからの人生で都合が良い住居は違いります。



女性の場合は65歳で引退するとして、88歳まで23年ほどの引退生活がありますね。
経済の事だけでなくて、生活が日中留守の夜間中心生活から、毎日が日曜日の日中中心生活に変化します。

身軽な独身ならば、お仕事中心から年金生活に代わる節目で終の住処を決めるのが正解です。
それまでは家賃を払いながら、貯金をして、引退時の選択肢を多くできると良いですね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
そうですね、仕事をやめる頃を節目として考えるといいですね。
ずっと同じというわけには いかないですものね。
それまでには、周りの状況も変わっているかもしれないので
60歳過ぎてからの資金を貯めることに努力します。

この65歳を節目にするというプランで もう一度考えてみます。
(65歳まで働けるのかな~?と不安もありますが。)

今回の物件は60歳までに賃貸で支払う金額と 購入金額があまり
変わらないので 購入を考えたところなので、それまでは建物も
60歳越えはしないので持ちこたえると期待して、賃貸で払い
そこから先の事を 別に考えて お金を貯めていくというのは
どうでしょう?
(それまでに大震災が来てつぶれてしまったら、どうにも
なりませんが...)
一生 住もうと思うと 思うと無理のある物件です。
とにかく 何を目的にするか よく考えてみます。
ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/18 00:38

私は40代なら新築にするか、もしくは15年落ちぐらいまでの中古にします。


仮に元気で住み続けられるなら、40年は大丈夫でしょうから。
その前に死んでしまえば元も子もありませんが。

でも、築40年はコンクリートの寿命などを考えると厳しいような?

昔の団地ができ始めた頃、それらの建物は建替えの時期を迎えてます。
それとあまり変わらない物件であり、
また、旧耐震だし、地震対策なども必要になるかもしれません。

20年・・・住めるか否か??
難しいところですよね?

いっそ60歳過ぎたら老人ホームなり、共同住居みたいなのもありかと思うんですよ。
だからもうちょっと考えたほうが良いかもです。

私なら新築を買い、20年後に売り(まだ売れるだろうから)
老人ホームの資金を作って、それから入居です。

でも、そこそこの資金がないと40歳から買うのは厳しいですが。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
検討物件は あと15年住めたらいいかな?という感じかもしれません。
新築買って20年後に売ってというのは 正しいですね。
それに気がつかずに この歳まで来てしまったので お恥ずかしい事に
資金繰りが厳しいです。
新築だと2500万のとても小さいところなら買えそうですが、20年後
どのくらいで売れるか?と考えると 老人ホームにも入れないかも?
なので、そのまま居続けるようにも思います。
調べてみたら 老人ホームって高いんですね。

お礼日時:2011/04/18 00:39

分譲マンションはいつかは建替えが必要です。


その時に建替え費用が出せるようにお金を
貯めておく必要があると思います。

今売られている新築のマンションであれば
人の一生よりも長く持つと思うので、
建替えの心配はないと思いますが、
設計の古いマンションは耐震性の問題も
ありますので50~60年位で建替えた方が
良いマンションもあると思います。

そのマンションの管理組合の総会などで、
専門家による建物診断の結果が発表されて
いる場合は、売主さんから議事録を見せて
もらうなどしてあとどれ位で建て直しに
なりそうかを考えてみる必要はあると思います。

質問者さんがそのマンションを購入した
場合は、ローンの完済後も建替え時に
一時金の発生の可能性がある思います。

一時金の金額は容積率に余裕があって
戸数を増やすことが出来る場合はその
売却益を建築費用に足せる場合がありますが、
現時点で容積率一杯に建っている場合は
修繕積立金残高の足りない部分は一時金と
なります。

現時点の修繕積立金残高も確認した方が
良いと思います。

なお通常の大規模修繕は修繕積立金の中で
行われるのが一般的です^^
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
補修工事は とてもきちんとされているようですが、建物の
耐震診断は行っていないそうです。
おそらく大きな金額がかかるため、住民からの苦情もないしで
診断をしてないのだろうと言うことです。
これについては、もう少し詳細をいただくことになっています。
修繕積立金は1億くらいはたまっているそうなので 診断くらい
してくれればいいかと思いますが...。

不動産やからは 建直しの話があったら、参加することを薦め
られました。 戸数が増える見込みがありそうで、修繕金額に
充てられる見込みがありそうだからと。
容積率に余裕があるというのが どのくらいかわからないので
これも ちゃんと確認してみようと思います。
はっきりとした確認事項ができました。ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/18 00:35

コンクリートの場合は耐久年数は50年と言われてます。



近い将来に建替えの可能性が有ります。(あなたが反対しても多数で決まりますので従うしか有りません)

その時は新築の代金を用意しなくては成りません。(現金が無い場合はローンに成りますが可能ですか)
もしくは取壊しの代金を払って出て行かなくてはならない。(土地の持分の評価額は引いてくれると思うが?)

マンションでしたら、新築に近い物を買った方が特に成ると思いますよ。

賃貸でお金を貯めて定年になったら田舎の中古一戸を買った方がお得ですよ。
(税金も安いし100万円の物件も有りますよ)

参考まで
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
寿命を80として考えると、あと30年強あります。
確実に 建て替えの時期がくるでしょう。
とにかく65過ぎて収入が得られることは ないでしょうから
その時に新築ほどの資金を用意することは 無理でしょう。

建替えの場合、新築分の資金が必要になるのですか?
いくつかサイトを見て おおまかに2000万くらいなのかな?と
予測していましたので、新築分となると 考えも改めなくては
いけないです。
また建替えに反対の場合は 平米数分の時価をもらって退去できると
聞きましたが(広さ的に100~200万くらいかな?)、取り壊し
費用も出さなくてはいけないとは 知りませんでした。
いろいろ知らないと こわいですね。 ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/18 00:34

自己所有することは賛成です。

しかし、当該建物かは??
東京近辺の大地震発生率は高い。築年数から弱耐震建物か?
立地条件が良いと申されますが、具体的に不明なので不判定
現在の通勤や趣味活動拠点に好都合なのか、終の棲家としてなのか
自己所有建物でも特に共同住宅は維持費が掛ります、一生
今後人口減少と空家が増えます
高齢者対象の住み方が多様になるでしょう、其の時に必要なのは資金
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
当該建物か?と思われるのは ごもっとも。
私も 終の棲家としては、耐震性において やはり不安です。
なるほど、人口減少で 高齢者の住み方が多様になるというのは 考え
られることですね。 これには 目から鱗が落ちました。

お礼日時:2011/04/18 00:32

同世代ですが、私なら新築かそれに近い物件にします。



平均寿命で死ぬと考えて、最後まで住める所ですね。
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この回答へのお礼

ご回答 ありがとうございます。
そうですね、最後まで住める場所を探すという ポイントで
資金の用意できる範囲で 考えてみます。

お礼日時:2011/04/17 22:55

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マンションの購入を検討しています。

場所   :東京
駅     :新宿から鈍行で20分
専有面積:32平米強
間取り  :1DK
階層   :8階/9階建て
       1階部分駐車場
       エレベーター一基
戸数   :70戸
公共交通:バス停1分
       最寄駅5分
       主要幹線道路至近
価格   :1400万円
管理費  :8000円/月
修繕積立金:10000円/月
組合積立金残高:2400万円
修繕記録等:現在組合に問い合わせ中(1500円かかると言われた)
状態   :2010年に大規模修繕工事
       2011年にフルリフォーム(費用263万円)

問題は築年数です。
金銭的な問題はクリア出来ています。

竣工は昭和41年です。

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当然、建具や壁紙、フローリングも綺麗になっています。
ただ、それらの質は目が肥えていないのでわかりませんし、小汚くなければ特に気にしません。

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私も賃貸より中古マンション。いずれは戸建て!と同じようなことを考えて5年前に築5年の中古マンションを購入しました。

買って気づいたことですが、住宅の返済額と管理費等が賃貸と変わらないからと安易に住宅ローン(変動金利35年)を組んだものの、毎月の支払いは変わらないのですが、返済額は減らない、減らない。

大袈裟に聞こえそうですが、35年のうち、15年位は毎月の返済額の約6割が金利です。

毎月の単位で考えると変わらないことなのかもしれませんが、年単位で考えると異常に利息を払ってることに。
車のローンなどと比べると低金利なのでそんなにと思うかもしれませんが、償還表などみると毎月の利息にびっくりします。

借り換えはいろんな方が書いてくれてますよう、簡単ではありません。
中古物件の価格設定はシビアでなおさらです。
たとえ築1年でもです。ローンの残高をかなり減らしておく必要があるとおもうので、繰り上げ返済などを実行すると、いまの賃貸の家賃分で住まうという考えがもろくも崩れます。
(まさに私のことです(* *;))

現在のお住まいから貯蓄に励まれ、購入資金の3割プラス初経費分貯める計画をされたらどうかと思います。

中古マンションを買い、戸建てを買い替えるプランは、借り換えも大変な問題ですが、業者への手数料(中古物件、購入額の3%+6万+消費税5%)と戸建ての諸経費、2つの住宅ローンの借入れにかかる諸経費。
こう考えると、将来の家の頭金の1割弱は中古マンション購入の資金で確保できてしますと思うんです。

賃貸には2年に1度更新があると思いますが、マンションをつなぎで毎年、固定資産税を払う金額よりは、更新料のほうが少ないと思いますよ。

マンションでも戸建てでも、将来の家族構成がもう少しみえてからでもいいのかと思います。
買うきっかけは人それぞれですが、今かな?って真険に思うときがあるとおもいます。
その時に無理な資金繰りにならないように準備しつつ時期を待てたら理想ですね。

自分も同じ考えを持ったので、参考になれば幸いです。
長々すいませんでした(^^:)

私も賃貸より中古マンション。いずれは戸建て!と同じようなことを考えて5年前に築5年の中古マンションを購入しました。

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Q築40年のマンションについて。

子供の3人いる主婦です。
今度実家の近くに引っ越す事になりました。(今は飛行機とバスで片道5時間くらい掛かるところに住んでいます)

事情があって主人とは別居になりますが生活費として20万円+子供手当てがもらえます。
 
実家は弟夫婦が同居しているため住めません。

マンションを借りようと思っているのですが2DKの普通の小奇麗なマンションでも家賃だけで月7万円位します。

今、実家の近くで築40年の公団?のようなマンションがとても安く売りに出ています。
ただ、5階建ての4階部分でエレベーターはありません。

中は5年前にフルリフォームしてあり綺麗です。
広さも2LDKで今なら十分です。
そして何よりも駐車場専用使用権付というものが付いていて月500円で駐車場を借りることが出来ます。(近隣で普通に借りると7000円から8000円します)
子供が3人なので車は必需品です。

学校や幼稚園やスーパーもとても近く環境も凄くいいのですが築40年が気になります。

金額は自分の貯金内で買える位安いです。

皆さんどう思いますか。

とても悩んでいます。

Aベストアンサー

元業者営業です

そのマンションが「公団」「公社」のマンションなら「買い」ですね。
逆にそのマンションが民間業者のマンションなら「見送り」です。

何故か?

築40年ならいつ建て替えの話が出てもおかしくありません。

ところが、建て替えなんてそう簡単にできません。

資金・建て替え中の仮住まい・業者選定等々・・・
ぶちゃけ10年単位の年数がかかるのも珍しくありません。

実際、日本中にある築30年以上のマンションで建て替えが成功しているのは殆どが「公団」「公社」のマンションなんです。

細かい理由を書くととても書ききれないので割愛しますが、先程書かせて頂いた建て替えのハードルが民間マンションに比べて格段に低いのがその理由です。

勿論「公団」「公社」のマンションなら「全て解決!!」なんて単純なものではありませんが、こと「建て替え」という部分だけは民間マンションに比べてはるかに条件が整っているのです。

ただし、貴女が「建て替え」をそれ程重視していないのならさほど魅力的な物件とは言えません。
まぁ、だから「安い」んですけどね。

買う前にもう一度「何を重視しているのか」を慎重に精査してから判断しましょう。

元業者営業です

そのマンションが「公団」「公社」のマンションなら「買い」ですね。
逆にそのマンションが民間業者のマンションなら「見送り」です。

何故か?

築40年ならいつ建て替えの話が出てもおかしくありません。

ところが、建て替えなんてそう簡単にできません。

資金・建て替え中の仮住まい・業者選定等々・・・
ぶちゃけ10年単位の年数がかかるのも珍しくありません。

実際、日本中にある築30年以上のマンションで建て替えが成功しているのは殆どが「公団」「公社」のマンションなんです。
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Q中古マンションの購入にあたって

中古マンションの購入にあたって
中古マンションを購入しようと思っています。購入したら、水周り系のリフォームをしたいと思っています。引渡し後すぐにリフォーム工事に入りたいのですが、引渡し前に採寸などのために物件を見ることは可能なのでしょうか?

Aベストアンサー

空家であれば、買主が完全に買う意思を見せれば、売主も寸法くらい測らせてくれると思います。

ただし契約前ですと、業者が入って長時間採寸するとかは難しく、当然売主側の立会も必要になるので、ほどほどに、という事になるんじゃないかと思います。

契約後から引き渡しまでの間であれば、業者を入れる事も認めてくれる可能性は高いですね。
実際、私も最近買った中古物件では、契約後に採寸とリフォーム計画のために業者を入れましたので。

もちろん、まだ所有権は移転していないので、断る権利というのもあって、ガンクツな売主なら、ダメだと言われる事もあるでしょうね。
売主次第なので、玉虫色の回答になってしまいましたが。

Q築40年のマンションどのくらい住めますか?

ローンも組めない年齢になり(60歳)中古マンション不便な所に行きますと
390万くらいで売られています。あと何年間住めるとみてよいでしょうか?

年金の中からでは、賃貸も難しいので、検討しております。

素人ですので、この情報の少なさですみません。必要なら補足いたします。

Aベストアンサー

案外長く住めるかもしれません。
住人が高齢化していれば建替え決議など、されない可能性が高いです。
建物の物理的耐用年数は法定耐用年数の倍くらい、と見てよいので鉄筋コンクリート造のマンションでしたら90年は持つものです。

注意点は以下の項目
(1) 管理会社はしっかりした所か?
(2) 修繕積立金はちゃんと積み立てられていて、しっかり管理されているか?
  あるいは居住者の修繕積立金はいくらか?
  建替え決議はされそうにないか?
(3) 最近の大規模修繕はいつだったか?
  あるいは次回の予定はいつ頃になりそうか?
(4) 近くにスーパーなどが有るか
  また、その店は潰れる心配は無いか?
(5) 近くに総合病院、もしくは頼れる医院があるか?

この条件さえ大丈夫でしたら問題無いと思います。
年金生活で通勤の必要が無いのでしたら、上の(4)(5)さえ満たしていれば駅から遠くても問題ないでしょうし、案外お買い得かもしれません。
ただし、その建物は竣工年から見て新耐震基準を満たしていない建物ですがら、もし阪神大震災級の揺れに遭遇した場合は全壊に至る可能性が大。家具を固定していれば死ぬ事はないでしょうが、以後住めなくなります。
そういう可能性がある事だけはお忘れなく。

案外長く住めるかもしれません。
住人が高齢化していれば建替え決議など、されない可能性が高いです。
建物の物理的耐用年数は法定耐用年数の倍くらい、と見てよいので鉄筋コンクリート造のマンションでしたら90年は持つものです。

注意点は以下の項目
(1) 管理会社はしっかりした所か?
(2) 修繕積立金はちゃんと積み立てられていて、しっかり管理されているか?
  あるいは居住者の修繕積立金はいくらか?
  建替え決議はされそうにないか?
(3) 最近の大規模修繕はいつだったか?
  あるいは次回の予...続きを読む

Q中古マンション購入金額について。

中古マンション購入金額について。
中古マンションの購入を検討しています。
例えば600万円の物件を現金で購入する場合、諸経費を入れて合計金額はいくら位になるでしょうか?

Aベストアンサー

大体ですが、本体価格の、1.08倍を考えておけば、良いと思います。

ただ、今回のケースでは、現金で購入しますので、通常発生する、ローン保証料などが要りません。
また、おそらく、不動産取得税もかからないでしょう。固定資産税もかなり、安いと推測されます。

仲介手数料が3.15%+63000円、印紙、登録免許税、抵当権設定、それらをこなす、司法書士への報酬があなたの場合の主な諸費用になるかと思います。

火災保険などは任意かもしれませんので含みません、上記で、約50万円くらいを見ておいたらよいかと思います。

全部で650万程度。

Q築40年のマンション(団地)の購入はどうでしょうか

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思います。

<長所>

・実家からも駅からも近く、とにかく立地が良い。
・南向きでベランダも広く、陽当たりが良い。
・内装はリフォームしたばかりでとても綺麗。
・仲介手数料不要。
・管理がしっかりしており、大規模な修繕を数年ごとに行っている。
 (現在の修繕費の残高は2億円あるそうです)
・部屋単独の水道管も取り換え済。共有の水道管は2年前に修繕済。
・毎月の管理費&修繕費がそんなに高くない(1万円)

<短所>

・築40年なので建物の寿命が心配。
・固定資産税が高く感じる。(約13万円)
・エレベーターなしの5階。
・耐震診断を受けてない。
・建物が建て直しになった場合、新しい建物に住み続けられるのかわからない。
 逆に、建物が古くなって危険なのに、住民の反対で建て直しされない場合が怖い。

ちなみに3DK(約54m2)で価格は2000万円です。高いでしょうか?
この価格で近隣の物件はどう頑張っても購入できないので、とても迷っています。
お互いの職場へは、電車で30分以内で行けます。

資金は500万円を頭金に、1500万円をローンで組もうと思ってます。
結婚する予定の彼は転職したばかりでローンを組むのが難しそうなので、
私が単独で組むことになりそうです。
年収600万円、20年ぐらいで返済できたらいいなと思ってますが、あと2年ほど働いたら
子供を作りたいため、妊娠期間中は彼だけでローン支払いをしていくのも少々不安です。
彼は現在年収300万円です。そして、私がローンを組んだのに彼が支払いをしたら
贈与税もかかってきますよね・・・?

まとまりのない質問になってしまいましたが、回答者様が私の立場だったら
この物件を購入しますか?
また、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思いま...続きを読む

Aベストアンサー

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくないかもしれません。

しかし、あくまでも資産価値として考えた場合であって、最初に書いたようにエレベーター無は生活としてどうでしょうか。非常に不便に感じると思います。重いものをか運ぶ込むのも大変ですね。よくお考えになった方がいいでしょう。

その他、住宅ローン控除の対象外の可能性が大きいですね。なので、価格は2000万円を切らせるべきでしょう。交渉余地があるのであればですが。

年収からみた住宅ローンの金額は全く問題ありません。かなり余裕がありますね。夫と収入合算の場合は、年収900万円ですので個人信用情報に問題なければ20年借入で、4000万円までは可能です。単独でも3000万円。35年返済で単独ですと最大5000万円までは可能性はあります。もちろん可能性があるというだけですが。

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくな...続きを読む


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