長期修繕計画のないマンションの購入

中古マンションで、希望条件に合ったマンションがあり、
前向きに購入を検討していますが、管理組合で長期修繕計画を作っていないことがわかりました。

仲介業者いわく、長期修繕計画書は小規模マンションでは作っていないところも多く、
当該マンションは普段の管理は行き届いているので、心配はないですよ、と言われています。

しかし、一般的には長期修繕計画のないマンション＝リスクが高いのでやめたほうがいい、
という定説がありますので、この物件はあきらめたほうがいいのか判断付きかねています。

今確認できている管理状況を記載しますので、客観的にみて、危険が高いのかどうか、
教えてください。

・築26年　総戸数　37戸
・修繕積立金総額　2600万円

・平成14年に外装（タイル・塗装）、シーリング、防水工事の大規模修繕実施
→この時は一時金ではなく、公庫からの借入を行い、すでに返済済み

・今後の大規模修繕の予定はなし
・修繕積立金の値上げ予定もなし

マンションの見た目は古さを感じないし、共用部分も清掃がゆきとどいており、
管理状況がよいというのは納得していますが、長い付き合いとなる住まいなので、
中長期的な視点でも冷静な判断が必要かと思っています。
上記だけでは情報が不十分でしたら、わかる範囲で補足しますので、ご指摘ください。

よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： konohazuku521 回答日時： 2011/05/18 12:33

＃２です。

＞「給排水管の更新」については、私も気になっていたので、
仲介業者に確認したところ、この年代のマンションの給排水管は素材が
劣化しにくい（金属管ではないという意味で）ので、築26年くらいだったら、
まだ問題ないですよ、と言われました・・・・。

給排水管に何を使っているかがわかりませんから、確たることは申し上げられませんが、最も一般的な材料ですと、給水管は４０年、排水管は３０年で交換時期が設定されています。いずれにせよ、交換せずに済むことはないと考えた方がよいです。にもかかわらず、「今後の大規模修繕の予定はなし」とされていること自体、大きな問題です。

＞また、この規模のマンションの修繕積立金としては、どれくらい残高があれば
妥当だと判断できるのでしょうか？

一概には言えませんが、５０００万円は確保しておきたいところです。それでも一時金は発生するかもしれません。

＞多額の一時金とは100万円単位の金額が必要になりますか？

十分にあり得ます。

繰り返しますが、私なら絶対に買いません。

No.4 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/05/17 22:35

たいへんぶしつけな想像ながら、自治会レベルの素人集団の思いつきの建物管理と管理組合運営がなされていると思われます。

何もプロレベルの管理を求めるわけではありませんが、素人ではあっても基本をわきまえた管理は心がけてほしいところです。長期修繕計画（計画修繕）はその判定をするための最適な材料です。その内容はともかく、それができていないということは、管理とは何かを管理組合（組合員および理事会）が全く理解していないと思わざるを得ません。マンションの将来に薄ら寒さを覚えます。
このようなマンションでは独りよがりの傾向が強く、一部の影響力のある役員（あるいは組合員）が牛耳っている可能性があります。そのため人間関係にも不必要な緊張がありがちです。
私なら避けて通りたいマンションです。

No.3 回答者： mk1972_165 回答日時： 2011/05/17 16:27

長期修繕計画は管理会社に管理を委託していれば管理会社は喜んで作ります。

なぜならその長期修繕計画に従って補修工事を自ら請け負えば営業利益が増えるからです。
ですので長期修繕計画があるとまだやらなくても良い工事をしてしまい、いたずらに工事代金がかさみ、修繕積立金月額が増える場合もあります。

通常の管理組合は管理会社が作った長期修繕計画通りには修繕を行っていないことが多いです。
長期修繕計画は修繕の一応の目安にはなりますが、必須のものではないと思います。
長期修繕計画があっても実際の補修内容は毎年開かれる総会でその都度決めている事が多いと思います。

ただ総戸数が少ないのが原因とは思いますが、修繕積立金の積立額が少ないので修繕積立金月額が今後上げる必要はあると思います。

なお大規模修繕実施時に修繕積立金総額が足りなくても通常は借り入れで賄い、一時金の発生はないことが多いです。
将来、修繕積立金額月額が大幅に増える可能性があることを承知していれば、購入しても良いのではと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

前の方の回答とは正反対ですね・・・・（笑）

＞修繕積立金の積立額が少ない

この額では、やはり少ないと思われますか。
仲介業者は「少なくはないですよ」と言っていたのですが・・・・。

原因は月々の修繕積立金額が築年数の割には、
安いことだと思います。（月額12,500円程度）

＞修繕積立金額月額が大幅に増える可能性があることを承知

現状の修繕積立金が安いので、今後値上りすることは、
想定の範囲内かと思いました。

説得力のあるご説明に感謝いたします。

お礼日時：2011/05/17 21:10

No.2 回答者： konohazuku521 回答日時： 2011/05/16 20:19

管理組合理事長経験者です。

私なら絶対に買いません。

長期修繕計画がない上に、修繕積立金が少なすぎます。築２６年というと、そろそろ２回目の大規模修繕が視野に入ってくる時期です。２回目の修繕は、給排水管の更新など、マンションの動脈、静脈とも言えるような重要な箇所の工事になります。工事のために多額の一時金を求められるか、工事ができなくてまともに住めなくなるような事態になるおそれがあると思います。

この回答への補足

早速回答ありがとうございます。
「給排水管の更新」については、私も気になっていたので、
仲介業者に確認したところ、この年代のマンションの給排水管は素材が
劣化しにくい（金属管ではないという意味で）ので、築26年くらいだったら、
まだ問題ないですよ、と言われました・・・・。

その回答自体が信頼性がないものなのでしょうか？

また、この規模のマンションの修繕積立金としては、どれくらい残高があれば
妥当だと判断できるのでしょうか？
多額の一時金とは100万円単位の金額が必要になりますか？

質問攻めにしてすみませんが、アドバイスよろしくお願いします？

補足日時：2011/05/16 20:58

No.1 回答者： g4330 回答日時： 2011/05/16 20:06

　

私のマンションと似てるので参考まで。
私のマンションは40戸の低層マンションが12棟の団地です。
築25年
「目は古さを感じないし共用部分も清掃がゆきとどいており」同じ状態
昨年に屋根の塗装、外壁の塗装、階段の塗装、配水管の清掃、を実施し5億円の出費になりました。
1棟（40戸）に換算すると約4,000万円ですね。
当団地は修繕積立金を毎月15,000円積み立ててるので追加徴収無しに積立金で支払いました。
今年は電線の張替えを計画してます（1棟あたり1,000万円）、これは電線が老朽化してるのと、オール電化に対応するため電線の容量を増やすためです。

20円も経過するとそれなりに傷みが出るのでマンションの価値を維持するためにも定期的な修繕は必要です、1戸あたり1万円/月程度の費用は必要です。
事前に積み立てるか、必要なときに借金（金融機関からの借入）し後から利子をつけて返すか、住人で決めることです。
しかし、修繕の費用は必ず必要です、自分の生活を考え決断してください。
　

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。

ちなみに、いま検討中のマンションの月額の修繕積立金は、12500円です。

＞定期的な修繕は必要です、1戸あたり1万円/月程度の費用は必要です。

とありますが、これは月々の修繕積立金とは別途に追加で必要ということでしょうか？

補足日時：2011/05/16 21:15