築7年の中古マンションの修繕積立金について

こんにちは。
中古マンションで自分達の希望条件にあう物件が見つかりました。

しかしながら、修繕積立金にだけ気になっています。
４５戸ほどの中規模のマンションで、１８００万円ほど総額で貯まっていますが
数年後にある大規模修繕時に足りない可能性があるのです。

長期修繕計画の資料を見せてもらったのですが
それは築２年目に計画された資料でして
現状どうなっているかの資料は見せてもらえなかったんです。

が、金額から推測するに、おそらく１世帯当たり５０万円前後
足りないのではないかと思われるのです。
（現状の修繕金を予定されていた計画通りの金額で計算）

いくつかマンションを見てきましたが、
どうしても新築時には、修繕積立金というのは低めに設定されていて
大規模修繕がある時に足りなくなるのではないかという物件がほとんどでした。

この大規模修繕時にこのぐらいの金額が足りなくなる
（もちろん、１年後とかに１世帯あたりの修繕費をＵＰしたり
大規模修繕の時期をずらしたりするなどして、
「一時徴収」という形では足りない、と実感しないのかもしれませんが）
よくあるレベルなのでしょうか？

私は２年以上中古マンションを探していまして
ようやく納得のできるマンションを見つけたと思っていますが
そういった金額が足りなくなるような事をさけるような
計画がなされている物件でなかった事は残念ではあります。

でも、この程度がほとんどの中古マンションの実情だとしたら
私は可能性の低い物件を探しつづけなければならないので
そこまで徹底して探し続ける気があるかは、ナゾです。

今まで物件を気に入る事もなく、そういった修繕積立金の計画に関して
比較検討をした事がなかったので、相場がどうなのか知りたいと思います。

この辺の相場・実情をご存知の方、ぜひともご教授ください。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/03/31 18:18

相場については物件で大幅に異なりますので、何とも答えようが無いのですが。

５０万円前後の負担で有れば比較的ましな感じもします。

ただ、修繕積立金が明らかに不足の場合その時にどういった対応をその管理組合や管理会社が取るかによると思います。
最近新築時に早期売却を目的として、修繕積立金を低く設定（場合によっては、駐車場使用料無料等もそうです）しているのがふえました。

不足金額を所有者が一時負担をするとなると結構大変です。負担できない所有者もいるでしょう。その場合、管理組合で修繕の為に銀行ローン等を組みます。そしてその返済は修繕積立金を見直すことによって（簡単に言えば増額です）その後払って行くことになります。
また、一時負担とローンを組み合わせた方法もあります。

このローンの手続をその管理会社が予定しているかどうかで決まると思います。
今の段階で不足が分かっているわけですから、不足金の補填予定などが決まっているかを確認されてはいかがでしょうか。
また、その中でローンの話が出ているのであれば、その管理会社がそのローンの手続の経験が有りそうかどうかを仲介業者に聞いてみてはいかがですか？（ある程度の規模以上の会社で有れば既に経験済みだと思います）

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

なるほど。５０万円前後の負担であれば
「まずよし」と考えてもいいのですね。
とても参考になります。

ローンですが、一応管理会社からは
「そういった選択肢もある」という事はきかされていますが、
私とするとローンはあまり好ましくないかな、と。
金利手数料を取られてしまうので
どちらかなら、一時徴収金がいい気がするんですが。。。

お礼日時：2005/04/06 12:29

No.2 回答者： newopen 回答日時： 2005/04/01 12:33

現在マンションに住んでおり来年に一回目の大規模修繕を迎える者です。

修繕費ですが低く設定するのは当たり前なので気にしないようにしましょう。

足りなくなる件ですが、現在ナフサの高騰によりそれを原料としている素材は高いです。昔はそんなことも考えずに設定してるので市況が原因での不足は仕方ないと考えましょう。

すでに二年以上探して見つけたのであればよしとしてはいかがですか?
人間の寿命は決まっているので早くそこに住んだほうが長い期間住めると思います。

管理について…
修繕が近くなり管理について興味を持ち知人に聞いて回っています。
私の判断ですが、管理人はそこの住人であるのが望ましいです。雇われより全然いいです。
中古物件のチラシに「管理体制良好」てたまに載ってますがかなり大事と考えるようになりました。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

そうですよね！
どこも修繕費は抑え目になっているので
そこを目くじら立てていたら、どのマンションも
買えなくなってきてしまう気がしました。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2005/04/06 12:31