中古マンションの修繕費について

中古マンション購入を検討しております
(2002年築　35戸　同じ敷地内のすぐ隣に同規模の37戸の棟あり）。

2011年の東日本大震災でタイルなど損傷しておりましたが、まだ大規模修繕は
実施されておらず、資料として事前に長期修繕計画書と管理規約をもらいました。

来年度くらいに大規模修繕が実施されるようです。

40年まで計画が立てられています。

素人で詳しく内容が理解できませんが、自分なりの解釈では
表面には、現在の修繕積立金は月額8,015円（平均？）で、
長期修繕計画を見ると、25年目の大規模修繕から先が大きくマイナスとなる
グラフになっています。

裏面には「改善案」が載っており月額18,000円にすれば37年目までは
マイナスにはならないようなグラフになっています。

先月総会があったそうで、改善案が可決されたかはまだ確認できていませんが、
このような金額変更は妥当でしょうか？
改善しないとマイナスになるという事は・・・・借入して修繕という事でしょうか？
誰がそのマイナスを埋めるのか気になります。

もちろん物件毎に傷み具合など差があり、修繕内容の変更が出るのは当然と思います。
震災の影響も少しあるかもしれません。
マンションは築年数が増える毎に修繕積立金が上がって行くのが普通というのは
知っています。

この改善案の計画ならば負担は増えますが一時金徴収などは発生しにくく、また段階的に
上がっていく可能性も低く、計画的に出費を計算できるから良いのかな？とも思うのですが・・・。

素人のため、妥当かどうかご教授いただければ助かります。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2013/12/20 01:56

(1)　改善案が可決されたかはまだ確認できていませんが、このような金額変更は妥当でしょうか？

妥当かどうかはまったく分かりません。

長期修繕計画は、あくまで予想です。
マンションの維持管理のために、長期的にはどのような修繕や設備の交換が必要なのかを一覧にしたものです。
それぞれの修繕科目の金額は、長期修繕計画を策定した時点での物価水準によります。
37年後などのことは分かりません。
通常は、大規模修繕は12年前後のサイクルで実施されますから、大規模修繕を実施したときに長期修繕計画も見直します。

また、各項目の金額の根拠ですが、管理会社が管理委託されている他物件の大規模修繕を基に算定している場合や、管理会社の団体組織である高層住宅管理業協会で公表している工事単価を基にしていたり、その他の団体の公表されている工事単価だったりと様々です。
当然根拠となる金額が違いますから、大規模修繕計画全体の金額も異なってきます。

来年度くらいに実施予定の大規模修繕工事がどのような検討によって実施されるのかが大きく影響すると言えるでしょう。
長期修繕計画を鵜呑みにして実施するのであれば、当然今後の計画として資金不足は提示していますから「値上げしましょう」ということになってしまいます。

修繕積立金の改定は総会にて決定するわけですから、区分所有者各人がどれだけ長期修繕計画の意味を理解しているのか、ということになりますね。

仮に、来年度くらいに実施予定の大規模修繕工事で、管理組合の修繕積立金をすべて吐き出さずにそれなりの金額が残せるというのであれば、それは次回の大規模修繕工事に回せるわけですし、とりあえず37年後ではなくて次回の大規模修繕を見据えるのであれば、修繕積立金の値上げ幅は小さくて済むはずです。

要するに、「そのマンションの理事会および区分所有者が、どのように考えるのかによる」ということです。


(2)　改善しないとマイナスになるという事は・・・・借入して修繕という事でしょうか？

一般的には一時金として10万、100万単位のお金を徴収するか、大規模修繕の内容を、今ある修繕積立金総額に合わせて縮小するかです。
また、問題なのは未収金です。
管理費・修繕積立金に長期滞納があると、全体の計画が狂います。
大規模修繕までに解消していれば良いのですが、管理組合が回収に積極的でないとか、分割返済が多くなると、解消には至りません。
とすれば、やはり一時金の徴収か大規模修繕工事の縮小ということになりますね。

これも、結局「理事会あるいは区分所有者各人がどのように考えるか」になるのです。


修繕積立金の改定はするべきですが、長期修繕計画に惑わされないことが重要だと思います。
まあ、「平均１万円/月、年12万円アップが問題ない」という人達であれば何の心配もないのですが・・・。

No.7 回答者： dankai-oyaji 回答日時： 2014/01/01 21:19

場所がどこかわかりませんが、2002年築で311の影響がでるようなマンションはパスしたほうがよさそうです。

マンションの大規模修繕というのは最初は15年目から20年目にやるようです。
水道管や下水管の手入れ（コーテング）は必要でしょうが、そう度々大規模修繕などやるものではありません。
もう少し待って、結果がでたら買われてはいかがでしょうか。

No.6 回答者： inon 回答日時： 2013/12/27 17:55

マンションの修繕費が上がるのは、設備の陳腐化によるよるものです。

基本的な大規模修繕の費用は一回目も二回目もそんなに変わりません。(足場を架けてする工事）

貴方が購入予定のマンションの一番の問題は震災による被害の程度です。タイルが落ちた程度ならまだましですが、構造体に影響が出ている場合は、耐震改修が必要になります。これは通常の大規模修繕とは別個のものです。又費用も億単位の費用がかかるので、通常の修繕積立金では対処できません。

改善案にそのあたりの考慮はどうなっているのでしょう。
構造そのものに影響が顕著に出ている場合は購入を控えた方が無難です。

No.5 回答者： risunotorasan 回答日時： 2013/12/26 12:28

大雑把な計算ですが　大規模修繕にかかる費用は１戸当たりにして８０万円から１００万円必要です

当然第２回第３回となるにつれ　この金額は増えます。

質問者様の内容では、震災でのタイルの損傷が有る事が判っているのですから
当然その下地のコンクリートにもクラックが有り　鉄筋にまで錆が浸透していないとは言い切れません。
と、なれば　予想外の費用が当然掛かってきます。

恐らく竣工の際の販売の時点では　毎月の修繕積立金を極力抑えるために（極端にいえば少しでも金額を安く見せるために）一時金としていくらかを入居の際に集めているはずです。

それを元に考えれば　毎月8,000円X13年＝124万円
12年目までには　既に　鉄部塗装　その他のメンテナンスに既に使われていますので1戸当たりの負担が無く大規模修繕は可能です。

しかし　震災と云うダメージが何処まで影響するか。
次の大規模修繕には、今以上のお金が必要な事を考えれば、
逆に私が売り主だったら、この機会に叩かれても売却してしまいます。

皆さまの回答に有るように　区分所有者の総意で　すべては決まります。
それはは総会での決議です。
なれば。管理会社が何処まで紳士的にサポートできるか　能力が有るかにもかかってきます。

あなたが購入されたと同時に　積立金の倍増は必要でしょうね。
でないと　立ち行かなくなりますから・・・。

それを前提に　値引き交渉を逆にされても良いのではないでしょうか？

管理会社は区分所有者が持っているマンションをマイナス計上させる事は絶対に有りません。
なぜならば　管理費値下げの問題が持ち上がりからです。
しなくてはならない工事を後回しにしても、残金の確保はします。

逆にお金が残ってくれば　しなくてもいい工事の発注を管理組合に相談してきます。
何も判らない区分所有者は言いなりにされます。
管理会社も　収益を上げる必要が有りますから・・。

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/12/20 12:44

長期修繕計画と管理規約を事前に入手できる物件というのは評価できる。

長期修繕計画の裏面に「改善案」があるということは、初期の計画案後、改めて、精密な調査を実施しているのでしょうかね。建物の精密な調査を経ていない「改善案」ではダメでしょう。抜本的に、新たに、震災のダメージも修復しなければならないはずですから、「改善」では無く、「抜本的新計画案」でなければならないはず。きちんとしたマンション躯体の調査まで含めれば、「長期修繕計画案」を作成するだけで、百万円単位の管理組合支出が生ずるはず。まずは、専門業者による「建物精密調査報告」の提出が必要。

つまり、長期修繕計画と管理規約の提供だけでなく、「調査報告」、「震災ダメージ報告」が先ということ。そういう資料が揃ってから、修繕積立金の値上げが妥当かどうかが判断できる。

＞改善しないとマイナスになるという事は・・・・借入して修繕という事でしょうか？
＞誰がそのマイナスを埋めるのか気になります。

区分所有者が一時金を払えない場合、銀行借り入れをしなければ、大規模修繕はおろか、経常的な修復さえできない。借り入れの返済は、即ち、そのマイナスは、勿論、区分所有者が修繕積立金として払うことになる。


蛇足ながら、修繕積立金による修復は共有部のみ。各室内の専有部は、それぞれの区分所有者が、個々の財力によって修復する、ということは承知ですか。

No.3 回答者： nitto3 回答日時： 2013/12/20 11:17

どう転ぶかは総会で決めますから、

反対者がいればどうなるかは全く予測できません。
積立金のアップが一番いいんだろうけど、
もう売ってしまいたい人は反対します。
一時金も反対者、払えない人が必ず出ます。

あなたが買うならどちらに転んでもいい覚悟だけです。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/20 11:14

地震の痛手をカバーできる修繕費かどうかが問題点です。

当然、そのような費用を最初からは見ていないので、貴方が購入するとその負担分がかかってくると考えるのが普通です。修理が完了して全体像がはっきりしてから同じマンションの別物件を買うほうがリスクがありません。しかし、そのリスク分は売値が安くなっているのではありませんか。