分譲マンションの寿命

もし、平均寿命まで生きたとしたら、今住んでますマンションは築６２年ということになります。
それまでこのまま、住めたらいいのですが。
マンションの寿命はどのくらいなのか？
途中で、建て直しなどが有りました場合、その費用をねん出できる年金はもらえないのですね。自営業が長かったので、推定年金額は（計算していただきました）主人９万円くらい、私４万円くらいだそうです。これから定年まで、貯金をがんばったとしても、せいぜい５００万貯められたら、いいところ
もし、事故や子供に思いもよらない支出が有れば、もっと、厳しいですね。
マンションがかなり大きく修繕する可能性は何％ありますでしょうか？
そのとき、出せない者はやはり、出ていくということになりますか？
子供を当てにはできないという仮定で予測おねがいします。ちなみに今は、維持管理費は２万４千円です。１０階建て、６２件かな？
最終は自己判断、自分で調べるということをいたしますので、少しでも詳しい方
独断でいいので（無責任でもかまいません）、助言できますことを、お聞かせいただきたいと思い質問しました。よろしくおねがいします。

No.4 ベストアンサー 回答者： taiha 回答日時： 2012/04/05 19:23

最近のマンションの躯体は１００年は持つと云われています。

但し外壁や配管、防水加工等のメンテナンス（修繕）をきちんと行えば、の話しです。維持管理費が２万４千円と云う事ですが、管理費会計と修繕積立会計に分かれていると思います。入居時に貰っているかと思いますが、長期修繕計画書を良く見て積立計画と修繕計画がきちんとなされているか確認して下さい。残念な事にほぼ全てのマンションで、新築時の長期修繕計画書はデタラメです。長期修繕計画書は５年毎に見直すのが一般的ですが、初期のものはマンションを販売し易いように、修繕積立金を安く抑えてあります。５年目の見直し直前に、管理会社から「積立金が足りません」（理由は材料単価の値上げや、消費税率のＵＰ等幾らでも付けてきます）となります。又、長期修繕計画書も30～35年先を見据えて組み立てているかも重要です。一般的に大規模修繕は12年～15年サイクルで行いますので、3回分を網羅しているかがポイントです。（多くは25年程殿計画書だと思います）健全な積立金額と長期修繕計画書であるかの判断が必要ですが、詳しくは（財）マンション管理センターのＨＰを見て下さい。m2当りの基準単価等調べられます。（私的感覚では100戸前後のマンションで、修繕積立金が6,000円/月以下の場合はまず不足します）
もう一つ管理費会計ですが、こちらも間違いなく高く支払っています。入居当時からこちらに関係なく管理会社は決まっています。（多くはデベロッパー系列か、関連会社）しかも保守点検業者も管理会社による包括契約の為、競争が無く詳細も判りません。競争原理を導入する事で管理費会計を下げれば、下がった分を積立金会計に回せます。私も取組んだ経験がありますが、62戸規模のマンションですと300万～400万円/年のコストダウンは出来ると思います。但し素人集団の管理組合では困難ですので、専門のコンサルティング会社に頼らざるを得ず、多少の出費の覚悟と総会決議が必要です。まぁ年間のコストダウンを考えれば、その出費など直ぐに補填できてしまいますが。。。
長文になりましたが、一生の買物をされたのですから、永く良い状態で住める様考えて見て下さい。

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2012/04/03 13:32

コンクリートの耐久は民間の工事で６０年。

それ以外にも設備面等でどうしようもなくなったり時代に合わなくなったりして
もっと短いサイクルで建替えをすることもあります。
耐震の問題もあり、公式なデータではありませんが高度成長期のマンションは平均３７年建替えだという記事もありました。

区分所有法を読んでおけばどのくらいの所有者の賛成で決議が決まるかがわかります。
居住者の大半がお金がなく大規模修繕できなければ修繕されません。
少なくとも決議の時期にどんな方々が住んでいるかによるのです。
建替え以前でも大規模修繕は普通行われますよ。
現在のマンションの修繕費の残っている額と老朽化次第で１件あたりの費用はちがいます。
積み立て修繕費で済めば一時金は不要だし、一時金を融資を受けてでも支払わなければいけないこともあります。出て行けとは言われません、借金を追加で背負うのがいやなら自分で出て行くということはあります。しかしあまりメンテのされていないマンションだと売値も伸びないでしょうし、売ろうと思っても売れないかもしれません。

大規模修繕は築１５年で１度はやるのが普通です。防水関係がありますから。
鉄部分の塗装はこまめにやる必要がありますし、外壁も塗装であれば１５年ごとでメンテを入れたいところです。エレベーターもあれば２５年～３０年で大規模修繕をする可能性があります。
小口でメンテを行わない場合、事故が発生したり、大きな工事になってしまったりします。
管理組合でどう管理するかによってもちがいますが、メンテを何十年もしなくていい建物などありません。

管理規約を読み、維持管理費のうちどれだけが修繕費に回っているかよく確認しましょう。

No.2 回答者： eggin 回答日時： 2012/04/02 17:39

こんばんは。

分譲マンション、今新築の状態ですね？恐らく管理費の他に
「修繕積立金」と言うものが管理費と同時に引き落とされていると思います。
分譲マンションの設定だと耐久年数５０年と見た方が良いでしょう。ただ
大きな修繕は無くても、そこそこの修繕（外壁の塗り替え、エレベーターの交換）があったりします。
築５０年（早ければ４０年）で修繕積立金を元にした大規模修繕は有ると思います。
まず、マンションの第一の曲がり角は築２０年。銀行が住宅ローンとして貸し付けて貰える期間です。
これより古くなると貸して貰えません。次が築３５年。小さいヒビとかが入ってくる頃でしょう。
壁紙が剥がれ易くなるでしょう。それでもここが良いと思われている様でしたら
何とかやりくりされて住み続けて下さい。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2012/04/02 16:54

建物は竣工した時が最良の常態です

其の後は日々劣化する一方です

建物は諸々の建材で造られていて、建材は各々に寿命があります
同材料でも使われている箇所により劣化の速度が違います

必ずしも保証期間が寿命ではありませんが、早々の改修時期の目安ではあります
矢張り一般的には数年から改修部位が発生し、10年以降ある程度の改修が必要になる
改修工事がマメに遣られている場合と、そうでない建物の劣化は大きく違います
小・中・大規模改修工事の費用が、殆どのマンションで積み立て金額不足が見られます
共同住宅の宿命で、皆が遣る事には従わざるを得ない

建物全体に対する国交省の統計では、45年から60年が寿命だそうです
築20年前のマンションに住み替えると、改修一時金に合わなくて済むかもしれませんが
但し、移転費用との見合いになるでしょうね