修繕積立金残高、未払いについて教えてください。今現在、マンション購入検

修繕積立金残高、未払いについて教えてください。今現在、マンション購入検討中です。物件情報をみて思ったこと、気づいたこと、アドバイスなどありましたら聞かせてください。　まず平成６年築で戸数は２００戸強、８階建ての５階部分、道路を挟んで前に小学校（徒歩２分）、横に消防署、高校（徒歩５分）、JRの駅から徒歩１５分（実際は大体２０分強ぐらいだと思います）。　修繕積み立て金、預金額　２億円弱、未納額５０万円弱、修繕積立金額上がる予定なし、現在の積立金額、６６ｍｍ２で８０００円ほどです。　向きは東向き、６６ｍｍ２で金額は８５０万円、内装は壁は張り替えてありました。大きなよごれやキズは見当たりませんでした。この物件で２００戸強で修繕積立金２億円は多いのか、今後あがるかもしれないのか、ご存知の方、アドバイスなどあるかいらっしゃいましたら意見など聞かせてもらえないでしょうか？　１０年近く一人暮らし、３回引越しあり、独身です。　よろしくおねがいします。

No.6 回答者： OK-SUNNY 回答日時： 2011/12/04 00:46

築後１５年、66ｍ2（壁芯面積ですよね？）、東向き、駅まで徒歩20分、850万円、修繕積立金8000円／月、管理費／月は？

修繕積立金の残高が約2億円と言う条件ですよね。
私の意見を以下に示します。
・占有部のライフラインの修理記録・不具合記録を入手してください。
・水道や台所系、浴室系、トイレ系の配管からの漏水問題が１５年位から発生します。
・特にＰＳ（パイプスペース）の床面をご自分で確認してください。床や立ち上がり周辺が白くなっているか？
　エフェロレッセンス現象と言って漏水が生じた結果ですから枝管の交換が必要です。
・東側や西側にアルミ製のサッシが備えてあると思いますが、スムースに開閉できますか？
・健康面で陽が当たる日照時間と換気はいかがですか？
・ＴＶ共聴設備、電話回線（インターネット接続がＡＤＳＬ、ＶＤＳＬ）が可能か？
・部屋数、風呂、洗面台、洗濯機設置スペースと洗濯機の排水口の有無と洗濯機設置盤の有無
・備え付けの収納スペースの有無等、事前調査を慎重に実施したらいかがでしょうか？

さて、販売価格850万円が妥当か否かは、
・その付近の実勢価格と
・不動産屋が買い取りし、機械的な評価価格（買い取り原価）の算定積算式があって、
・鉄筋コンクリートの建物の場合、国税庁の税制上の耐久年数４７年間で機械的に計算します価格があります。

不動産屋は単なる仲介なのか、不動産屋が売り主なのか、各々、逆算してください。
仲介手数料は開示してますよね。
買い取りの場合は、850万円÷1.3である650万円以下が原価ですよ。
850万円-650万円＝２００万円が不動産屋の粗利ですから、
今後、移転登記等の諸費用が発生しますから700万円まで値引き交渉をすべきです。

最後に耐震強度ですが、平成７年の阪神淡路大地震で、高層住宅が転倒したり１階２階が圧縮破壊した。
その後、耐震強度は5から７以上と建築基準法が改定されました。
３．１１で東京は震度５弱でしたが、８階の場合、１階２階に最大圧縮応力が発生しています。
１階２階の外壁のクラックの有無を診てください。
また、３．１１は長周期でしたので、最上階の角部屋の隅・角に亀裂が発生したか外観を注視してください。
但し、購入予定場所を開示しておりませんでしたよね。

分譲集合住宅１００年化を図る時節です。
つまり、鉄筋コンクリートは３０年を経過して最大圧縮強度に到達し、３０年以降の圧縮強度の増加は僅少です。
外壁の亀裂の補修と防水塗装工事を１５年周期で実施すれば、１００年以上の耐久性はあります。
管理組合員の中に技術系の組合員がいると良いですね。

維持費ですが、管理費5千円／月、修繕積立金１万円／月が平均金額です。

理事長とお会いできると理事会の様子や総会の様子などをうかがえるはずです。

防犯・安全、そして、居住者間のコミュニティ状態が重要です。

将来、家庭を築かれるでしょうから病院・日常の生活物品の購入が近隣にあること。
高額な出費です。中古販売は、郊外には結構出回っていますよ。
口車に乗せられない様に、くれぐれも用意周到に調査研究をしてください。

No.5 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/12/03 09:11

築17年、66平米、駅から徒歩15分、総戸数200戸ということであれば地域が不明ながらそのくらいの価格だろうと思われ、価格的には特に気になるところはありません。

マンションライフは１０年を経過するとひととおりの曲折を経て居住者同士の人間関係（コミュニケーション）も落ち着いてきますので、入居するにも良い時期だと思います。

修繕積立金残高が2億円はちょっと心細いところがあります。１０年～１５年で実施すべき第１回修繕がどうだったのか気になります。普通の修繕なら１億～２億くらいかかるはずですから、現在残高をみるとまともにやっているのか、やっていなければこの後にそのツケが回ってきやしないか気になります。
積立金の値上げは、購入時点で総会決議がなされていなければ「予定なし」とされますから真に受けることはできません。
８０００円という金額自体が心細いところがありますから、かなりの値上げを覚悟しておく必要がありそうです。
未納額（滞納）は驚くほどの額ではありません。単純に伸ばすと約６０戸（＠８０００円／戸として）となります。限られた組合員の長期滞納なのかというところがちょっと気になります（理事会の仕事ですが）。

No.4 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/08/04 17:05

重要事項の説明で修繕積立金の残高を説明するのですが、その金額にはあまり意味は有りません。

これまでの修繕をどれくらい行っていたのかで全く金額が変わってしまうからです。

それよりも修繕計画がどのようになっているのか、築17年と言えば第1回目の大規模修繕が有ったか、近々に予定されているのが普通です。

大規模修繕が過去に行われていて残高が2億なら充分な金額です。
まだ行われていないのなら、足りなかったのでして来なかったように思います。

それよりも、２００戸の大規模マンションで未納額が５０万円は立派です。
意識レベルの高い人が多く住んでいるのかもしれません。

マンションは内装などはどうでもよいのです。
共用部分の管理が整然ときれいに保たれている事の方が大切です。
中古マンションは管理状況と雰囲気を確認できるので良いですね。
マンションの一番の財産は質の良い居住者です。

気になるのは、小学校と消防署が近い事です。
どちらもうるさいので、神経質な人には向いていません。

何度も足を運んでみると色々な事が見えてくるものですよ。

No.3 回答者： kyo-mogu 回答日時： 2010/10/13 14:29

　外壁塗装だけなら大丈夫な金額かもしれません。

しかし、追加の修繕を行う場合は不足する可能性はあります。また、エレベータなどの修理費などはどうなっていますか？こういった機器の費用がいがいとかかるそうですよ。
　エレベータなど大きな機械がない古い団地ですが、アルミサッシの交換があり１億に近い数字が出てきましたね。　修繕計画やしっかりした物が無いと分かりませんね。手抜き工事をされると、次の工事で余分な費用が出る可能性も高くなりますよ。

　たぶん、大丈夫かな。

現在、理事として修繕工事の最中です。

　未払いは、法的な処置など必要になりますがね。

No.2 回答者： konohazuku521 回答日時： 2010/10/13 09:54

管理組合理事長経験者です。

積立金残高が２億円とのことですが、現在の月額（８０００円）から推測するに、恐らくまだ大規模修繕をしたことがないと思われます。建物診断をした上で「まだ必要なし」という判断をしているのならいいのですが、きちんとした計画を立てておらず、何となく先送りしているようだと先々不安です。長期修繕計画がどうなっているか、確認した方がいいでしょう。

２００戸もあれば１戸や２戸は管理費・積立金を滞納します。未納額があること自体はそれほど大きな問題ではありませんが、管理組合がきちんと回収する姿勢を見せているかどうかは要確認です。

現在の積立金月額（６６平米で８０００円）は、高い水準とは言えません。当面値上げの予定はないとのことですが、２回目の大規模修繕（築３０年目前後）を視野に入れる時期になれば、値上げないし一時金の徴収が検討される可能性は十分にあります。

ご参考まで。

No.1 回答者： usinokoku 回答日時： 2010/10/13 07:51

平成6年ということは最初の大規模修繕が終って

2億残っているということでしょうか？
一世帯あたり100万見積もって200戸だと2億になります。
大規模修繕終了後なら問題ありませんが
もしもまだなら不足してきますから
修繕積立金の値上げがあるかもしれませんね。

マンションによって大規模修繕は10年でするところや
15年でするところなどありますから
修繕計画を教えてもらっておくといいかもしれませんね。

未納金について　どういう点が知りたいのか不明ですが
その50万が支払ってもらえるかどうかは管理組合の対応次第でしょうか。