長期修繕計画の見方がわかりません…。マンション購入したいのですが、ちゃんと考えているマンションは長

Question

長期修繕計画の見方がわかりません…。
マンション購入したいのですが、ちゃんと考えているマンションは長期修繕計画がきちんとなっていると聞きました。ですが、肝心の長期修繕計画書の見方がわかりません、
ちゃんと修繕積立金が積み立てられている…というのはどのようにみるのでしょうか？
例えば一部屋の積立金は●円なので、190世帯ならかけて計算とかでしょうか？
アドバイスお願いします。
バカとかの批判はやめてくださいますようお願いします。

histrie22 · Accepted Answer

現実的に見て、長期修繕計画にあまり意味はありません
特に新築では見るだけ無駄です
中古マンションで確認するべきは「修繕履歴」と「積立金の残高」です
物件によって設備が異なりますので、どのような項目にどの程度の費用が掛かって、いくら残高があるかです
もう無理な組合はマイナス（借入）の計画が記載されています
ほぼ計画（周期）通りに行っているのであれば、ほぼ管理会社にお任せの管理組合、計画より周期が伸びているようであれば、住民側に意見を言う人がいる組合です

マンション管理士資格者 · Answer

12年でなく)15.16年なら大丈夫とかの問題ではなく【長期修繕計画書への計上工事見積額の多寡(高いor低い)が→理事会の体質が，管理会社への丸投げ･全面的依存体質では→▼各計画工事額が定価の高額,▼大規模工事実施周期が(国交省改正 ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝの)15ｹ年の方が.全組合員の利益につながり、修繕積立金の不足や値上がりが.少しでも,貢献できる可能性もある,との観点で→申し上げた次第です。
⬛長期修繕計画書や大規模修繕工事のあり方を、提案した訳です。
⬛他のﾏﾝｼｮﾝ管理業務のあり方について→どんな改善をすれば良いのか？全組合員の利益の確保対策があるのか？を模索している訳ですけど
⬛他の方にも)ご相談してください。

3stepforget · Answer

トン子さんこんばんは。
マンション購入の時、長期修繕計画を確認するのは大切です。
でも、よほど慣れた人でないとその長期修繕計画が適切なものであるかどうかは判断するのは難しいのが現状です。
国土交通省がHPで指針を示しているので、参考にするとよいでしょう。
（当然ですが、マンション個々の設備・規模等の様々な条件で１戸あたりの負担額も変わってきます。だから単純に１戸あたり〇〇円以上なら適正とかの判断はできません。）

長期修繕計画はプロの目で見ないと難しいと思いますが、管理状況を見れば管理組合の対応等が伺えると思います。
①まず、ごみ集積場を見てください。きれいに掃除がされていますか？
②集合掲示板を確認してください。期限の過ぎた掲示が張り続けてありませんか？基本的マナーの違反について注意喚起がありませんか？
③住人同士で挨拶をかわしていますか？治安の乱れが見られませんか？

このあたりは、基本中の基本です。
次に修繕積立金がどれくらい積みあがっているか、前回の大規模修繕はいつ行われたのか、または次回は何年後に予定しているのかを確認しましょう。
もちろん、規模・設備・大規模修繕履歴によって残高は変わってきます。

もし、お近くにマンション管理士がいらっしゃれば相談することをお勧めします。

最近はなんちゃってマンション管理士がいますので、偽物にはご注意ください。

マンション管理士資格者 · Answer

追記)ﾏﾝｼｮﾝ購入先の財政健全化状態だけではなく【ﾏﾝｼｮﾝ建物･共用設備等の,管理業務のが適切に実施】しているのか？も,大変重要なチェックポイントですよ❗
⬛その為にも)①(1回/年)定期総会の議事録　②毎月の理事会の議事録　③ﾏﾝｼｮﾝ管理規約(国交省の標準管理会社規約の改訂を参考に)最新の内容を,改善見直しをしているか？
⬛初めて)見ても難しい所もありますが→(特に)定期総会と理事会の二つの議事録を見れば→このﾏﾝｼｮﾝの検討すべき問題点と検討課題が不足とても良く確認できる早道と言えますよ‼️
⬛その証拠に)元請け管理組合理事長経験した私は→友人がﾏﾝｼｮﾝ購入時に、前述の幾つかの点検事項を一緒に見て→ﾏﾝｼｮﾝ管理の適切な実態把握ができたようです。
⬛勘違いしては絶対だめなのは)毎月支払う①管理費　②修繕積立金の金額が安くはないﾏﾝｼｮﾝ管理組合であれば→適切なﾏﾝｼｮﾝ管理をジッシしている,という事ですね‼️
特に)修繕積立金額は(建築年で異なるが)せめて【月額¥1万円以上は必要】と思いますね‼️
これだけ徴収しておれば)一時金徴収支払の可能性も少ないですね。

マンション管理士資格者 · Answer

まず①長期修繕計画書は)凡そ5～8年度毎に,見直しているか？(現在の同計画の作成年月日の確認を)→10年以上前なら→駄目な管理組合です
②同計画の期間が)作成後～30年以上の計画期間かどうか？
③同計画に基づく)毎月支払の【修繕積立金月額)1戸当り¥いくらなのか？】▼同計画作成の最大理由が,積立金額の算出根拠･目的なのです‼️
④もし)同計画の最終年度の修繕積立金額の累計の残額金が→いくら残っているのか？→⬛これが,計画を見る時の【最大重要項目】ですよ❗
▼計画最終年度(或いは)計画途中での,どの時点年度を見ても,積立金残額が不足しておれば→早急に計画見直しが必要.▼他方)¥5000万円以上の残額があれば→まずまずですね‼️
⑤大規模修繕工事の実施周期が【12ｹ年～16ｹ年】となっているか？
12ｹ年ならば→甘い管理組合です❗
⑥大規模修繕工事の施工業者の選定が,理事会自ら見積書収集しているか？(或いは)施工業者を→管理会社へ丸投げ･依存しておれば→いくら積立金徴収していても→長期計画書の残額は赤字･不足し→高額な補修工事見積書を→理事会へ出し→¥1000万円工事なら中間ﾏｰｼﾞﾝを2割上乗せして¥1200万円に加算して,理事会へ出し儲けているのです‼️
▼当然管理組合は残額積立金がﾄﾞﾝﾄﾞﾝ減っていき→赤字へ→管理会社から長期計画の修繕積立金の値上げを→理事会へ要請してくる,という図式なのです‼️
他にも一杯留意すべき事項がありますが(この辺で)
⬛ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の最大問題は→貴方ご指摘されたとおりですね‼️
どうぞ頑張って,管理の専門知識を→ﾕｯｸﾘと,理解していって下さいね‼️
応援しておりますよ❗

田舎はどこだ · Answer

190棟→190戸では？

190棟あるとなると、かつてのニュータウン規模。190棟すべての一括修繕計画なんてないでしょうし。

t_fumiaki · Answer

190棟なら数億円かかりますね。
修繕金額は、業者が調達する重機などのリース料と人件費で大部分を占めます。
長期修繕計画書は管理組合か管理会社が作ってるので、信用するしか有りません。

merciusako · Answer

長期修繕計画書は、縦に様々な修繕項目が、横に築年数が記載されている表で、これを見れば、様々な工事が何年後に予定されているかが分かります。
また、概算金額も記載されています。

また、ある年度に工事が集中していることが分かるはずです。

これが、大規模修繕工事を予定している年です。

この年に予定されている工事の総額もその表の下にたどれば合計金額が記載されています。

次に、管理組合の直近の決算報告書を確認します。
この決算報告書は１年に１回、必ず作成しなければなりません。

この決算報告書の決算は「管理費の部」と「修繕積立金の部」に別れています。

大規模修繕工事に関係してくるのは「修繕積立金の部」です。

この「修繕積立金の部」の「収入」を見れば、その管理組合の１年間の修繕積立金の合計額が分かります。

また、別ページに記載されている「貸借対照表」の預金と現金の合計が、現在の資金です。

ここで、先の長期修繕計画書を見れば、何年後に大規模修繕工事を予定しているのかが分かりますから、その時の必要額から現在の積み立てられている資金を引けば、今後の必要額が分かります。

１年間の修繕積立金の合計額 × 大規模修繕工事までの期間で、この必要額が賄えるかどうかが分かります。

賄えないのなら、近々に修繕積立金の値上げがあるかもしれません。
あるいは、大規模修繕工事の直前になって、不足額は明らかになりますから、その不足額を各戸の面積比に応じて一時金として徴収するのかも知れません。

キチンとした管理組合であれば、大規模修繕工事が終わったら、すぐに長期修繕計画を見直して、次の大規模修繕工事の資金面を検討します。

で、現状の修繕積立金月額では不足するようなら、修繕積立金の値上げを検討しているはずです。

うしすい · Answer

計画表をみても説明を聞かないとわからないでしょうね。
年間積立金×世帯数×10～12年の残高と大規模修繕費用との比較をしてどの程度健全なのかで判断なんでしょう。
感覚で恐縮ですが、１回目の大規模修繕工事が終わって、次回費用の半分くらい残っていればいい感じな気がします。（主観です）
大規模修繕工事の内容も最低限なのか質を上げる工事をするのか、海が近いか、幹線道路沿いなどかで変わりますので、難しいところです。

新築は積立金が低く抑えられているので、数年のうちに積立額を引き上げないと後々苦労しますね。
中古は仲介業者に聞くことが一番かと思います。

いずれにしても管理組合（＝修繕についても検討しますので）が機能していることが大事です。

tsuyoshi2004 · Answer

通常は長期修繕計画書のなかには予算計画も含まれているはずです。
新築であれば、初期（販売時）の修繕積立金、中古であればある時点での修繕積立金があり、毎年の修繕積立金の積立金額があり、大規模修繕時の工事見込み額があるはずです。
修繕積立の累計額が、大規模修繕時の工事見込み額を上回っていれば健全といえるでしょう。
※大規模修繕工事の費用は見込み額を上回ることが多いので、修繕積立額に余裕があるほうが健全です。
修繕積立の累計額が工事見込み額を下回っている場合には、大規模修繕時に一時金を払うことになるか、必要な大規模修繕が行われない可能性があります。
また大規模修繕は１回目よりも２回目、２回目よりも３回目の方が工事費は高くなることが多いです。
※築年数が経てばそれだけ工事箇所が増えることが予想されます。

さらに、築年数が長い場合には最終的には取り壊しの費用（理想的には建て直しの費用）も必要になりうるのでそれも考慮する必要があります。

長期修繕計画の見方がわかりません…。 マンション購入したいのですが、ちゃんと考えているマンションは長

現実的に見て、長期修繕計画にあまり意味はありません

トン子さんこんばんは。

追記)ﾏﾝｼｮﾝ購入先の財政健全化状態だけではなく【ﾏﾝｼｮﾝ建物･共用設備等の,管理業務のが適切に実施】しているのか？も,大変重要なチェックポイントですよ❗

まず①長期修繕計画書は)凡そ5～8年度毎に,見直しているか？(現在の同計画の作成年月日の確認を)→10年以上前なら→駄目な管理組合です

190棟→190戸では？

190棟なら数億円かかりますね。

長期修繕計画書は、縦に様々な修繕項目が、横に築年数が記載されている表で、これを見れば、様々な工事が何年後に予定されているかが分かります。

計画表をみても説明を聞かないとわからないでしょうね。

通常は長期修繕計画書のなかには予算計画も含まれているはずです。

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