時効取得について教えてください。
父が8年前に亡くなり、祖父が今年亡くなりました。最近になり、父の名義のマンションの部屋があることがわかりました。そのマンションには、父の友人が昭和52年ごろから、現在も住んでいるようです。知り合いに相談すると、そのマンションの住民へ立退きか、もしくは家賃を請求しても時効取得で、無駄になるかもしれないといわれました。通算で20年以上その住民へ家賃の請求も、立退きの請求もしていません。どうも無賃ですんでいるようです。そして祖父が父の死後、その固定資産税を払っていたようなのです。その友人が、住むようになったいきさつについては、父が亡くなってしまった今ではよくわかりません。
こう言った場合、時効取得でそのマンションの部屋は、その住民の物になるのでしょうか?また祖父が支払っていた、固定資産税は、請求できないのでしょうか?

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A 回答 (4件)

 まず,所有権に消滅時効はありません。

但し,占有者が取得時効を援用した場合は,その反射的効果により所有権を喪失することはあります。
 
 さて,本件の場合,相手方に取得時効が成立するかと言えば,難しいでしょう。取得時効の要件として「自己のもの」として占有をしていなければなりません。借り物だと思っている限り,所有権を時効取得できないのです。
 ただ,所有者であったお父様が既に亡くなっておりますので,占有者が「登記はしていないけれど,貴方のお父様から譲り受けた物件です。」と主張し,時効取得を援用されないとも限りません。
 
 私なら占有者に対し,「これまで父や祖父が賃料を請求せずにお貸ししておりましたが,この度私が相続することになり,相続税やら固定資産税を支払わなくてはならなくなりました。これまでの賃料や税については請求しませんが,今後,せめて税金や諸経費分の賃料をいただけませんでしょうか。もしも賃料をいただけないのでしたら,この物件を売却してこれまでの穴埋めをしなければなりません。」と話し,近隣の価格より極めて安い賃料を提示し,賃貸借契約を結ぶでしょうね。
 元々,お父様にそのような財産があったとは知らなかったわけですし,なくて元々と考えれば,賃料で固定資産税や諸経費分を賄えれば御の字でしょう。占有者が安い賃料で納得して契約を結べば,占有者は所有権者を認めたことになり,取得時効を援用されるおそれもなくなります。
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この回答へのお礼

どうもわかりやすい回答ありがとうございました。
ぜひとも参考にしたいと思います。

お礼日時:2003/10/17 23:20

#2です。


回答が遅くなり申し訳ありませんでした。
補足についてお答えします。

債権の消滅時効の原則は民法第167条により「債権は10年間行使しないと消滅する」です。
これに関して、短期消滅時効の定めがあり、月極め賃料などは民法第169条の定めによって「年又は之より短い期間を定めた金銭や物の給付を目的とする債権は5年間行使しないと消滅する」となります。
したがって、消滅時効は5年です。
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使用貸借であれ賃貸借であれ、貸借関係は債権債務関係にすぎず、所有権を時効取得することはありません。



所有権の時効取得が成立するためには、平穏かつ公然と「自己のもの」として占有を継続することが必要で、「借りている」という認識があれば、何年経とうとも時効取得にはなりません。所有権は物権ですので、時効により「消滅」することはありません。

名義が父上様のものだということですが、相手方(居住者)は(売買や贈与によって)自己のものだと主張しているのでしょうか? だとすると、固定資産税の支払い状況と矛盾します。固定資産税は「所有者」にかかるもので、借り受けて住んでいる者の負担ではありません(賃料の有無とは無関係です)。

一番カンタンなのは、相手が「自己のものでないことを知っている」という事実を明らかにすることです。そのこと一つだけで、相手がマンションを時効取得することはなくなります。そのうえで、賃料相当の不当利得または債務不履行を原因として、金銭の支払いを要求することです(賃料の取り決めがあれば、ですが)。ただ、この賃料の請求権については消滅時効がありますから、請求権を明らかにできても全額は回収できないでしょう(この場合には、居住者が時効を援用しなければ、全額を請求できます)。
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この回答へのお礼

どうも御礼が遅くなってすみません。
賃料の請求権については消滅時効があると言うことですが、何年でしょうか?
よろしくお願いします。

お礼日時:2003/10/17 23:29

ご存知かと思いますが時効は、援用して初めて効力を持ちます。

つまり、これは、私のマンションです。と言った時点から取得時効が起算されます。その方が、自分のモノと主張して何年になるかが問題です。(取得時効)
また、お父様のマンションの所有権も長い間そのままほっておくと(消滅時効)にかかってしまうこともあります。
時効と一口に言っても全く違う意味がありますので注意が必要です。また、このままにしておくとホントに取得時効にかかる可能性もありますので、早めに一度先方さんと話し合ってみては如何でしょう。
家賃に関しては、その方が住み着くようになった経緯を考えれば家賃が無料か出世払いかどうかも解ると思います。家賃については、消滅時効が短いので、もし、規定してあったとしてもごく最近のぶんしか請求できないと思います。
所有権自体については、時効というのはありません。
先方さんとの話次第で弁護士さんと相談して賃貸するなり、売却するか、無償譲渡になるかだとおもいます。
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Aベストアンサー

所有権の移転時期は時効取得したときです。
登記は対抗要件にすぎません。
実際には、裁判で援用することが必要になると思います。
相手が時効取得を認めて登記手続に応じてくれることはまれだと思いますから。
そして、確定判決がでれば移転登記につき相手の意思表示が擬制されるため判決書の正本を添付して単独で登記することになります。
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Q父が祖父から相続した土地の時効取得について

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驚いた父からの電話が昨日あり、本日お願いした次第です。

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その他、アドバイスがありましたら、なんでも結構なのでお願いします

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1 時効が完成していると考えられる場合
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 かいつまんで説明すると、先方からみて時効完成時に土地所有権を有していた者(仮にお父上から所有権を質問者さんが譲り受けていた場合は質問者さん)は、売買契約の当事者のように見なされるわけです。売買契約の買主は、登記がなくても売主に所有権を譲り渡せ、と主張できます。これと一緒で、先方は登記がなくても時効完成時(時効を主張したその時)に所有権を有していた者に対して所有権取得を主張できてしまうのです。
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 なお、先方が時効の主張こそしていないものの(したがって時効は未完成)、占有期間が20年を超えている場合には、かなり質問者さんが不利に置かれると思われます。占有保持の訴え等を提起したところで、先方が時効主張した瞬間に時効完成が確定してしまうからです。この場合についても会わせて専門家と協議することをお勧めします。
3 法律相談
 繰り返しになりますが、今回の件では一刻も早い法律相談に行かれることをお勧めします。この点に関しては他の回答者に全面的に賛成であります。その際、登記の写し,小屋等を写した現場の写真を持参なさるとよいと思います。

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Q相続人が被相続人の占有期間を承継して時効取得した場合について

ちょっと迷っているので教えてください。
登場人物はA(土地の所有者)、B(占有者(現在は死亡))、C(Bの単独相続人)です。Aの土地をBとCで合わせて20年以上占有し続け、CがAに対して時効取得を主張する場合、登記原因証明情報に、BとCの関係を明らかにするための戸籍謄本の添付は必要になりますでしょうか。
ちなみに、Aはこの事実に反対しておらず、登記に応じてくれます。また、時効取得の条件は満たしているものとしてお考えいただければと思います。

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>登記原因証明情報に、BとCの関係を明らかにするための戸籍謄本の添付は必要になりますでしょうか。

 必要ありません。なぜなら、時効取得を原因とする所有権移転登記も、登記権利者と登記義務者による共同申請が原則であり、共同申請においては、登記原因証明情報は、少なくても登記義務者が作成したもの(私文書)であればよいからです。
 登記原因証明情報には、Bの占有を相続によりCが単独で承継した旨の記載をすればよいです。

Q鮮魚店のご主人がお亡くなりになり・・・

皆様、お知恵を貸して下さい。

鮮魚店のご主人がお亡くなりになりました。
商店街の中ではひとつだけの鮮魚店です。

身寄りもお子さんもいません。
突然に(心不全)亡くなりました。

【1点目】
このとき店の鮮魚はどのように扱えばよろしいでしょうか?

1 黙っていれば確実に腐らせる状態。
2 引き取り手、相続者はいない。
3 民法上の事務管理の範囲内なら良いのではないか。
4 その他

鮮魚店に加えて、商店もされております。
我々商店街で、売り物をさばいて良いものかどうか。

アドバイス願います。

【2点目】
街の有志で葬儀を出そうと思いますが、法律的な問題等ありましたらアドバイスお願い致します。

Aベストアンサー

葬儀は誰が執り行っても構わないですが、最終的に遺骨をどうするのかといった事まで確認する事が必要になるはずです。
少なくとも親がいたってことで、どこかに菩提寺と墓を持っているかもしれません。そちらに費用を払って永代供養なりを頼むことになるかもしれないですし、あらかじめなにかそういう話を寺の方としていることも無いとも言えません。

商売されていたのなら、借金(売掛金)などもあるかもしれません。財産の処分に関しては負債の権利者が優先されるのは当然の事ですから、まずは家庭裁判所に「相続財産管理人」の選定を申し立てる必要があります。町の弁護士なり行政書士なりに相談してみてください。

戸籍をたどって法定相続人がいないかどうかを探し、公知して・・・と数か月はかかりますから、生ものは腐りますね(^^;
それも同時に弁護士や家庭裁判所に相談するとよいと思います。
形見分けじゃないですが、アシの早いものは財産管理人の確認の元で商店街で適価で引き取り、転売なりするなりが可能だと思います(最終的に遺産を国庫に納めることになっても、等価の現金と変わっただけで価値変化がないのでまず問題視されることはない)。

参考URL:http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_kazi/kazi_06_15/

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少なくとも親がいたってことで、どこかに菩提寺と墓を持っているかもしれません。そちらに費用を払って永代供養なりを頼むことになるかもしれないですし、あらかじめなにかそういう話を寺の方としていることも無いとも言えません。

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Qマンション大規模修繕について

 築10年 120戸のマンションです。先日、理事役員になりました。来年度に第1回目の大規模修繕を行う予定です。
 劣化診断は先日の通常総会で管理会社まかせになりました。しかし、現理事会の話し合いですべてを管理会社任せでは割高か適正価格なのか分からないということで修繕工事を行う施工業者の選出を理事会からも業者さんを探し、管理会社の選出した業者さんと相見積もりをするという方向になっています。 ネットや雑誌などで見ると、大規模修繕の計画の段階からコンサルタント会社に依頼し、大規模修繕を進めていくと聞きます。
 そこで質問です。業者選出から相見積もりをするというのは妥当なのでしょうか?            また、理事会が選出する施工業者を総会に出す場合、工事監理者も同時に探すことになっています。コンサルタント会社または、工事監理者は大規模修繕の工事開始からという依頼は請け負ってくれるのでしょうか?
 素人な質問で失礼ではありますが、どなたかご指導をお願いします。
 

Aベストアンサー

>すべてを管理会社任せでは割高か適正価格なのか分からない

確かにその通りです。

>理事会からも業者さんを探し

もっと範囲を拡げて、区分所有者全員から、の方が良いと思います。

>大規模修繕の計画の段階からコンサルタント会社に依頼し

理事会が右も左も分からない、というのであればコンサルタント会社に依頼するのは良い選択です。
コンサルタント会社の選定が理事会の仕事になり、総会承認が必要ですが。

>コンサルタント会社または、工事監理者は大規模修繕の工事開始からという依頼は請け負ってくれるのでしょうか?

通常は、設計監理と施工管理がセットです。
一番良いのは、劣化診断、設計監理、施工管理、次期長期修繕計画の策定をコンサルタント会社に任せることです。
すべてをそのコンサルタント会社の目で見ることができるからです。
施工監理だけ、というのは嫌がるでしょうね。

管理会社は、そのマンションの管理を握っているわけですから、現在の修繕積立金の原状を知っています。
従って、それに合わせた修繕内容にします。
つまり、取られるだけ取られるリスクがあるということですね。

コンサルタント会社は第三者ですから、修繕積立金の原状は知りません。
従って、そのマンションで修繕が必要な最低限の計画を立てることができます。
施工業者選定についても任せることができます。

とはいえ、そのコンサルタント会社が良い業者であるかどうかは分かりません。
ただ、総合的な大規模修繕にかかる費用、ということになると、管理会社任せより低額になります。

また、初めての大規模修繕ということですから、この修繕でノウハウや施工業者などが分かり、2回目以降の大規模修繕に活かせることになります。

理事会の負担軽減、修繕プロセスの透明化、工事費用の低減などを考えると、今回の大規模修繕はコンサルタント会社を利用することがお勧めです。

>すべてを管理会社任せでは割高か適正価格なのか分からない

確かにその通りです。

>理事会からも業者さんを探し

もっと範囲を拡げて、区分所有者全員から、の方が良いと思います。

>大規模修繕の計画の段階からコンサルタント会社に依頼し

理事会が右も左も分からない、というのであればコンサルタント会社に依頼するのは良い選択です。
コンサルタント会社の選定が理事会の仕事になり、総会承認が必要ですが。

>コンサルタント会社または、工事監理者は大規模修繕の工事開始からという依頼は請け負って...続きを読む

Q亡くなった祖父の未払いの電話代

何年か前に1人暮らしの祖父がなくなり、その同じ家に今度は私が1人で住むことになりました。
NTTから祖父宛にはがきが届いていたのですが、
忙しかったので後で開封しようとおもって忘れて放置していました。

その後、再度届いたはがきに「催促」とかいてあったので?と思って開封したら
生前未払いだった電話代6000円くらい?を支払ってくれという内容だったので
NTTに電話したところ、「遺産を引き継いだということは損失も引き継いでください」というようなことをいわれました。
亡くなった直後に電話回線はストップしてもらいましたが、その未払い6000円を払っていなかったため
回線の権利はなくなったといわれました。

私は家には住んでいますが、一時的な仮住まいだし、祖父から財産はなにも引き継いでいません。
私が払わなくてはいけないのでしょうか?
たった6000円だし払ってもいいのですが、なんか納得できません。

Aベストアンサー

電話もただ工事して引いてくるわけではないです
電話所有権利購入してますから、したがって電話権を引き継いでいます
支払いが出来ないのなら遺産相続権利を破棄してください
当然すべて失いますけど。

Q【エントランスが2階のマンション】

どなたかお詳しい方、ご回答下さい。

マンションのエントランスが2階で、外から帰った時には、地上1階から2階まで階段を使い上がり、エントランスに到達するタイプのマンションがあります。

これから内見なので詳しいことはこれからなのですが、仮に、2階までは階段しかない場合、足腰が弱くなった時、車椅子の生活になった時を考えると、止めたほうがいいような気がしています。

同タイプのマンションにお住いの方、住んだ事がある方、ご意見頂けませんか?

Aベストアンサー

そうそう、念のため。

ウチのマンションと同じような造りでも、1Fの入り口にかぎが無い物件もあるようです。

これだと、オートロックでも、意味なくなってしまいます。ダンナは「ざるロック」って言いますが(笑)。

「ざるロック」チェック、お忘れなく。

Q亡くなった祖父の電話加入権について

電話加入権センターに問い合わせたところ、遺言書や相続分の譲渡により相続権のない孫が取得される場合は承継ではなく、譲渡になると聞きました。 以下の文面では相続分の譲渡にあたらないですよね。

私は相続権利の内電話加入権を譲渡することを証明する。

相続人A:氏名
住所     実印

譲受者B:指名
住所     実印

これじゃあ、相続分の譲渡というより、単純な相続人からの電話加入権の譲渡の書類と同じとみなされ、指定された電話加入権の譲渡の書類を使っていないということで不備で書類が返却されるだけだと思うんですが。
やっぱり、相続分の譲渡というより単純な電話加入権の譲渡の書類(形式が私的)とみなされてしまうんでしょうか?

 

Aベストアンサー

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(他の相続人の有無・同意の状況がわからないから)

Q時効取得

今日、土地の問題で裁判所で調停をしてきました。義父より去年の9月に生前贈与で義兄の経営する整備工場の土地を贈与していただきました。登記済みです。義兄はそれを不服として、30年使っているのだから、時効取得で自分の物だと言って訴訟を起こしました。親子間の使用賃借だったので取得時効は認められないと思うのですが、裁判官から時効取得の中断があったのか調べてきなさいと言われました。そんな前の事、父は覚えて無いと思います。父は健在なので推定相続人の時効取得は認められるのでしょうか?認められたとしたら跡取りの人も時効取得が認められるのでしょうか?教えて下さい。

Aベストアンサー

使用貸借は何年経っても時効取得できませんが、質問のケースは30年間実の息子に無償で貸していた事実があり、息子がもう自分の所有であると考えてもおかしくない状況にある。と裁判所は判断したのでは無いでしょうか。

ご存知でしょうけど、時効取得は20年間所有の意思をもって平穏かつ公然と占有することで成立します。

また時効という制度には「永続した事実状態の尊重」という主旨があります。

つまり実の息子が30年も使用占有している土地が、突然に他人の権利になってしまい、使用貸借の為に息子は借地権の主張もできない弱い立場になるのは、あまりにも現状を無視した判断ということでしょう。

なので時効中断理由が無い場合は、時効取得が認められる可能性が高いと思われます。

Q亡くなっている祖父の土地の相続について。

数十年前に亡くなった父方の祖父の土地について質問です。

数箇所に点々と土地を持っており、
一部は私の父名義・祖父名義の家屋が建っていて、
そのほか大半は荒地になっています。

土地にかかる税金もだれが支払っているか不明瞭で、もしかしたら未払いの可能性もあります。
市からも荒地になっていて近所が迷惑しているとの連絡を受けたこともあり、
一度きちんと整理したいと考えています。

祖母も他界し、父の兄弟(私の伯父伯母)が5人いますが、
みな行動力や知識がなく連絡も取り合っていないため、
恥ずかしながら兄弟全員が土地の把握・管理が出来ていないのが現状です。

そこで、

1.孫である私が調査・整理することは容易なのか(孫の私はすでに結婚しており別姓・遠方に住んでいます)。

2.未払いの可能性のある税金>土地の価格の場合、借金と言う形をとらなければならないのか。

3.失礼ながら父兄弟が他界した場合は、相続権が孫に移るのか。

4.税金未払いの際、祖父名義の土地に建っている父名義の家屋を差し押さえされる可能性はあるのか。

以上の4点について質問させていただきます。

勉強不足なもので、ある程度知識をつけてから、市の相談を訪れたいと考えております。

よろしくお願いいたします。

数十年前に亡くなった父方の祖父の土地について質問です。

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そのほか大半は荒地になっています。

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市からも荒地になっていて近所が迷惑しているとの連絡を受けたこともあり、
一度きちんと整理したいと考えています。

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みな行動力や知識がなく連絡も取り合っていないため、
...続きを読む

Aベストアンサー

1.市役所の固定資産税窓口に問い合わせしてください。
同一市内の固定資産については、課税台帳(名寄帳)の写しをとれば
固定資産の所在地や面積、課税評価額等はわかります。
郵送でも受け付けてくれると思いますので必要書類を揃えて申請すれ
ばいいと思います。
必要書類は、(あなたの父が存命かどうかが質問では不明ですが、
父が存命として)祖父と父の関係書類(戸籍謄本等)、父身分証明、
父からあなたへの委任状などになります。

2.納付・滞納状況についても↑と同様に問い合わせできると思います。
現況が山林や雑種地、農地なら課税額もそう多額ではないので誰かが
払っている可能性もあると思います。
滞納が続き、督促も無視しているような状態であれば差押えられてい
る可能性もあります。

3.父兄弟の相続分は彼らの配偶者や子に相続されます。
父兄弟が共同で相続して、その分割手続きを放置している状態だと
どんどん面倒になってきますから、父兄弟が元気な間に遺産分割手続き
を済ませたほうが賢明です。

4.督促を無視している状態であれば差押えられると思います。


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