時効取得について教えてください。
父が8年前に亡くなり、祖父が今年亡くなりました。最近になり、父の名義のマンションの部屋があることがわかりました。そのマンションには、父の友人が昭和52年ごろから、現在も住んでいるようです。知り合いに相談すると、そのマンションの住民へ立退きか、もしくは家賃を請求しても時効取得で、無駄になるかもしれないといわれました。通算で20年以上その住民へ家賃の請求も、立退きの請求もしていません。どうも無賃ですんでいるようです。そして祖父が父の死後、その固定資産税を払っていたようなのです。その友人が、住むようになったいきさつについては、父が亡くなってしまった今ではよくわかりません。
こう言った場合、時効取得でそのマンションの部屋は、その住民の物になるのでしょうか?また祖父が支払っていた、固定資産税は、請求できないのでしょうか?

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A 回答 (4件)

 まず,所有権に消滅時効はありません。

但し,占有者が取得時効を援用した場合は,その反射的効果により所有権を喪失することはあります。
 
 さて,本件の場合,相手方に取得時効が成立するかと言えば,難しいでしょう。取得時効の要件として「自己のもの」として占有をしていなければなりません。借り物だと思っている限り,所有権を時効取得できないのです。
 ただ,所有者であったお父様が既に亡くなっておりますので,占有者が「登記はしていないけれど,貴方のお父様から譲り受けた物件です。」と主張し,時効取得を援用されないとも限りません。
 
 私なら占有者に対し,「これまで父や祖父が賃料を請求せずにお貸ししておりましたが,この度私が相続することになり,相続税やら固定資産税を支払わなくてはならなくなりました。これまでの賃料や税については請求しませんが,今後,せめて税金や諸経費分の賃料をいただけませんでしょうか。もしも賃料をいただけないのでしたら,この物件を売却してこれまでの穴埋めをしなければなりません。」と話し,近隣の価格より極めて安い賃料を提示し,賃貸借契約を結ぶでしょうね。
 元々,お父様にそのような財産があったとは知らなかったわけですし,なくて元々と考えれば,賃料で固定資産税や諸経費分を賄えれば御の字でしょう。占有者が安い賃料で納得して契約を結べば,占有者は所有権者を認めたことになり,取得時効を援用されるおそれもなくなります。
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この回答へのお礼

どうもわかりやすい回答ありがとうございました。
ぜひとも参考にしたいと思います。

お礼日時:2003/10/17 23:20

#2です。


回答が遅くなり申し訳ありませんでした。
補足についてお答えします。

債権の消滅時効の原則は民法第167条により「債権は10年間行使しないと消滅する」です。
これに関して、短期消滅時効の定めがあり、月極め賃料などは民法第169条の定めによって「年又は之より短い期間を定めた金銭や物の給付を目的とする債権は5年間行使しないと消滅する」となります。
したがって、消滅時効は5年です。
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使用貸借であれ賃貸借であれ、貸借関係は債権債務関係にすぎず、所有権を時効取得することはありません。



所有権の時効取得が成立するためには、平穏かつ公然と「自己のもの」として占有を継続することが必要で、「借りている」という認識があれば、何年経とうとも時効取得にはなりません。所有権は物権ですので、時効により「消滅」することはありません。

名義が父上様のものだということですが、相手方(居住者)は(売買や贈与によって)自己のものだと主張しているのでしょうか? だとすると、固定資産税の支払い状況と矛盾します。固定資産税は「所有者」にかかるもので、借り受けて住んでいる者の負担ではありません(賃料の有無とは無関係です)。

一番カンタンなのは、相手が「自己のものでないことを知っている」という事実を明らかにすることです。そのこと一つだけで、相手がマンションを時効取得することはなくなります。そのうえで、賃料相当の不当利得または債務不履行を原因として、金銭の支払いを要求することです(賃料の取り決めがあれば、ですが)。ただ、この賃料の請求権については消滅時効がありますから、請求権を明らかにできても全額は回収できないでしょう(この場合には、居住者が時効を援用しなければ、全額を請求できます)。
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この回答へのお礼

どうも御礼が遅くなってすみません。
賃料の請求権については消滅時効があると言うことですが、何年でしょうか?
よろしくお願いします。

お礼日時:2003/10/17 23:29

ご存知かと思いますが時効は、援用して初めて効力を持ちます。

つまり、これは、私のマンションです。と言った時点から取得時効が起算されます。その方が、自分のモノと主張して何年になるかが問題です。(取得時効)
また、お父様のマンションの所有権も長い間そのままほっておくと(消滅時効)にかかってしまうこともあります。
時効と一口に言っても全く違う意味がありますので注意が必要です。また、このままにしておくとホントに取得時効にかかる可能性もありますので、早めに一度先方さんと話し合ってみては如何でしょう。
家賃に関しては、その方が住み着くようになった経緯を考えれば家賃が無料か出世払いかどうかも解ると思います。家賃については、消滅時効が短いので、もし、規定してあったとしてもごく最近のぶんしか請求できないと思います。
所有権自体については、時効というのはありません。
先方さんとの話次第で弁護士さんと相談して賃貸するなり、売却するか、無償譲渡になるかだとおもいます。
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Aベストアンサー

所有権の移転時期は時効取得したときです。
登記は対抗要件にすぎません。
実際には、裁判で援用することが必要になると思います。
相手が時効取得を認めて登記手続に応じてくれることはまれだと思いますから。
そして、確定判決がでれば移転登記につき相手の意思表示が擬制されるため判決書の正本を添付して単独で登記することになります。
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色々アドバイスをお願いいたします。

Aベストアンサー

所有権移転登記の上で売却する必要があります。
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相続による所有権移転登記には、他の回答者様が言われているように、遺産分割協議書、固定資産評価証明、お父様の戸籍(除籍)謄本、相続人の戸籍謄本や住民票が必要になります。これらの書類で重複する場合、お母様とお父様が同一の戸籍謄本に現在も記載されている場合やあなたが未婚で記載されている場合など、は省略できます。

戸籍謄本は、配偶者や直系親族であれば、取得は可能です。遠方の場合には、郵送請求もできると思います。その場合には時代をさかのぼるように請求しなければ、つながりを証明できませんので気をつけてください。
専門家への依頼も可能です。相続税の申告が必要であれば、税理士がまとめて職権請求することも可能ですし、司法書士や行政書士は遺産分割協議を依頼などを受ければ職権請求で取得可能です。
以前司法書士に料金を聞いたら、戸籍謄本の取得であれば一件3000円と言っていました。遠方の場合には、送料が別途必要になると思います。

抵当権の抹消ができたなら、ご自分でもできると思いますよ。

遺産が7000万円までであれば、相続税の申告は必要ないと思います。しかしそれ以上の財産で配偶者控除などを受けるのであれば、申告が必要になります。マンションの評価額は、固定資産評価証明で確認できると思います。

ちなみに、固定資産の評価証明は、固定資産税の評価証明なので、管轄の市町村役場の税務課などで取得できます。

ご参考までに・・・

所有権移転登記の上で売却する必要があります。
お亡くなりになった人は売却できませんので・・・。

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Aベストアンサー

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ご存知でしょうけど、時効取得は20年間所有の意思をもって平穏かつ公然と占有することで成立します。

また時効という制度には「永続した事実状態の尊重」という主旨があります。

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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

 民法162条・163条の「善意無過失」の対象が何かが問題です。
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 よって,質権設定者が「これは自分の所有物」と言って質権設定契約を結べば,10年で質権を時効取得する可能性があります。


【民法】
(所有権の取得時効)
第162条 20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

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第163条 所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い20年又は10年を経過した後、その権利を取得する。

Q亡くなっている祖父の土地の相続について。

数十年前に亡くなった父方の祖父の土地について質問です。

数箇所に点々と土地を持っており、
一部は私の父名義・祖父名義の家屋が建っていて、
そのほか大半は荒地になっています。

土地にかかる税金もだれが支払っているか不明瞭で、もしかしたら未払いの可能性もあります。
市からも荒地になっていて近所が迷惑しているとの連絡を受けたこともあり、
一度きちんと整理したいと考えています。

祖母も他界し、父の兄弟(私の伯父伯母)が5人いますが、
みな行動力や知識がなく連絡も取り合っていないため、
恥ずかしながら兄弟全員が土地の把握・管理が出来ていないのが現状です。

そこで、

1.孫である私が調査・整理することは容易なのか(孫の私はすでに結婚しており別姓・遠方に住んでいます)。

2.未払いの可能性のある税金>土地の価格の場合、借金と言う形をとらなければならないのか。

3.失礼ながら父兄弟が他界した場合は、相続権が孫に移るのか。

4.税金未払いの際、祖父名義の土地に建っている父名義の家屋を差し押さえされる可能性はあるのか。

以上の4点について質問させていただきます。

勉強不足なもので、ある程度知識をつけてから、市の相談を訪れたいと考えております。

よろしくお願いいたします。

数十年前に亡くなった父方の祖父の土地について質問です。

数箇所に点々と土地を持っており、
一部は私の父名義・祖父名義の家屋が建っていて、
そのほか大半は荒地になっています。

土地にかかる税金もだれが支払っているか不明瞭で、もしかしたら未払いの可能性もあります。
市からも荒地になっていて近所が迷惑しているとの連絡を受けたこともあり、
一度きちんと整理したいと考えています。

祖母も他界し、父の兄弟(私の伯父伯母)が5人いますが、
みな行動力や知識がなく連絡も取り合っていないため、
...続きを読む

Aベストアンサー

1.市役所の固定資産税窓口に問い合わせしてください。
同一市内の固定資産については、課税台帳(名寄帳)の写しをとれば
固定資産の所在地や面積、課税評価額等はわかります。
郵送でも受け付けてくれると思いますので必要書類を揃えて申請すれ
ばいいと思います。
必要書類は、(あなたの父が存命かどうかが質問では不明ですが、
父が存命として)祖父と父の関係書類(戸籍謄本等)、父身分証明、
父からあなたへの委任状などになります。

2.納付・滞納状況についても↑と同様に問い合わせできると思います。
現況が山林や雑種地、農地なら課税額もそう多額ではないので誰かが
払っている可能性もあると思います。
滞納が続き、督促も無視しているような状態であれば差押えられてい
る可能性もあります。

3.父兄弟の相続分は彼らの配偶者や子に相続されます。
父兄弟が共同で相続して、その分割手続きを放置している状態だと
どんどん面倒になってきますから、父兄弟が元気な間に遺産分割手続き
を済ませたほうが賢明です。

4.督促を無視している状態であれば差押えられると思います。

Q時効取得について

Aの土地を悪意のBが20年間勝手に占有して時効取得者となり、時効完成後AがCに土地を譲渡した場合、先に登記を得たほうが所有権を主張できるということになってますが、時効完成後AがCに譲り渡した後、Bの時効取得による所有権移転登記を求める給付判決は請求しても棄却されるから、結局、先も後も関係なく、Bは負けるということになる気がするのですが、間違ってるでしょうか?

Aベストアンサー

基本的に、登記が対抗要件になっているのであれば共同申請、移転請求のどちらでも構いません。

原則として登記申請は共同で行う事とされていますが、二重譲渡などの場合に前所有者が協力してくれない事が頻発するため、裁判で強制的に登記を移転させる事を可能にするのが登記移転請求です。とにかく早く登記したものが所有権者になるという時期的な問題ですので、手段はどちらでもOKです。

Q亡くなった祖父の土地の名義変更・・。権利書がありません。

27年前に亡くなった祖父の名義で土地と家が残っています。土地の権利を譲渡する前に亡くなり、その後もそのままでいる為、祖父の名義のままとなっています。祖母も亡くなり、子供の6人は嫁いだり色々で三女である私の母が相続することになりました。

そこで質問ですが、そのためにはどの様な手順で進めていけばよいでしょうか?

土地の名義が亡くなった祖父のままですので、まずは名義を変えるのが最初ですか?ちなみに祖父の子供の6人の内、1人が他界していて、残りの4人は母が相続することに賛成しています。

問題なのが権利書がないという点です。最近、権利書についての法律が改正されたようですが、どのようにすればいいでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

結論から言えば、祖父名義の不動産を、その相続人である質問者さんのお母さん名義に、相続を原因として移転するためには、「権利証(登記済証)」は不要です。

この場合には、祖父の生まれてから亡くなるまでの「戸籍謄本」、相続人全員の協議によりお母さんが不動産を単独相続する事を了承した事を証する「遺産分割協議書」(相続人全員が実印で捺印しその印鑑証明書も添付)、お母さんの「住民票の写し」、司法書士に依頼するなら「委任状」、(「申請書の写し」・・・申請する登記所が非オンライン庁のときのみ)、の以上の書類が必要です。なお、死亡しているお母さんのご兄弟の「相続人の地位」については、更にその子供が「代襲相続人」となりますので、上記の「遺産分割協議書」には、死亡したご兄弟の子供の捺印及び印鑑証明書が必要となります。死亡したご兄弟に子供がいなければ、これらは不要です。

そして、お母さんが今後その不動産を売買等処分する時に必要な「権利証」は、非オンライン庁なら上記相続登記で添付した「申請書の写し」に「登記済み」と捺印したものが「権利証」となり、オンライン庁なら、登記済証は発行されず、「登記識別情報」という12桁の番号が通知され、それが「登記済証」の代わりとなります。

詳しくは、司法書士にご相談する事をお勧めします。

結論から言えば、祖父名義の不動産を、その相続人である質問者さんのお母さん名義に、相続を原因として移転するためには、「権利証(登記済証)」は不要です。

この場合には、祖父の生まれてから亡くなるまでの「戸籍謄本」、相続人全員の協議によりお母さんが不動産を単独相続する事を了承した事を証する「遺産分割協議書」(相続人全員が実印で捺印しその印鑑証明書も添付)、お母さんの「住民票の写し」、司法書士に依頼するなら「委任状」、(「申請書の写し」・・・申請する登記所が非オンライン庁のとき...続きを読む


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