時効取得について

時効取得について教えてください。
父が８年前に亡くなり、祖父が今年亡くなりました。最近になり、父の名義のマンションの部屋があることがわかりました。そのマンションには、父の友人が昭和５２年ごろから、現在も住んでいるようです。知り合いに相談すると、そのマンションの住民へ立退きか、もしくは家賃を請求しても時効取得で、無駄になるかもしれないといわれました。通算で２０年以上その住民へ家賃の請求も、立退きの請求もしていません。どうも無賃ですんでいるようです。そして祖父が父の死後、その固定資産税を払っていたようなのです。その友人が、住むようになったいきさつについては、父が亡くなってしまった今ではよくわかりません。
こう言った場合、時効取得でそのマンションの部屋は、その住民の物になるのでしょうか？また祖父が支払っていた、固定資産税は、請求できないのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： teinen 回答日時： 2003/10/13 23:57

　まず，所有権に消滅時効はありません。

但し，占有者が取得時効を援用した場合は，その反射的効果により所有権を喪失することはあります。
　
　さて，本件の場合，相手方に取得時効が成立するかと言えば，難しいでしょう。取得時効の要件として「自己のもの」として占有をしていなければなりません。借り物だと思っている限り，所有権を時効取得できないのです。
　ただ，所有者であったお父様が既に亡くなっておりますので，占有者が「登記はしていないけれど，貴方のお父様から譲り受けた物件です。」と主張し，時効取得を援用されないとも限りません。
　
　私なら占有者に対し，「これまで父や祖父が賃料を請求せずにお貸ししておりましたが，この度私が相続することになり，相続税やら固定資産税を支払わなくてはならなくなりました。これまでの賃料や税については請求しませんが，今後，せめて税金や諸経費分の賃料をいただけませんでしょうか。もしも賃料をいただけないのでしたら，この物件を売却してこれまでの穴埋めをしなければなりません。」と話し，近隣の価格より極めて安い賃料を提示し，賃貸借契約を結ぶでしょうね。
　元々，お父様にそのような財産があったとは知らなかったわけですし，なくて元々と考えれば，賃料で固定資産税や諸経費分を賄えれば御の字でしょう。占有者が安い賃料で納得して契約を結べば，占有者は所有権者を認めたことになり，取得時効を援用されるおそれもなくなります。

この回答へのお礼

どうもわかりやすい回答ありがとうございました。
ぜひとも参考にしたいと思います。

お礼日時：2003/10/17 23:20

No.4 回答者： Bokkemon 回答日時： 2003/10/18 15:12

#2です。

回答が遅くなり申し訳ありませんでした。
補足についてお答えします。

債権の消滅時効の原則は民法第167条により「債権は10年間行使しないと消滅する」です。
これに関して、短期消滅時効の定めがあり、月極め賃料などは民法第169条の定めによって「年又は之より短い期間を定めた金銭や物の給付を目的とする債権は5年間行使しないと消滅する」となります。
したがって、消滅時効は５年です。

No.2 回答者： Bokkemon 回答日時： 2003/10/13 23:14

使用貸借であれ賃貸借であれ、貸借関係は債権債務関係にすぎず、所有権を時効取得することはありません。

所有権の時効取得が成立するためには、平穏かつ公然と「自己のもの」として占有を継続することが必要で、「借りている」という認識があれば、何年経とうとも時効取得にはなりません。所有権は物権ですので、時効により「消滅」することはありません。

名義が父上様のものだということですが、相手方（居住者）は（売買や贈与によって）自己のものだと主張しているのでしょうか？　だとすると、固定資産税の支払い状況と矛盾します。固定資産税は「所有者」にかかるもので、借り受けて住んでいる者の負担ではありません（賃料の有無とは無関係です）。

一番カンタンなのは、相手が「自己のものでないことを知っている」という事実を明らかにすることです。そのこと一つだけで、相手がマンションを時効取得することはなくなります。そのうえで、賃料相当の不当利得または債務不履行を原因として、金銭の支払いを要求することです（賃料の取り決めがあれば、ですが）。ただ、この賃料の請求権については消滅時効がありますから、請求権を明らかにできても全額は回収できないでしょう（この場合には、居住者が時効を援用しなければ、全額を請求できます）。

この回答へのお礼

どうも御礼が遅くなってすみません。
賃料の請求権については消滅時効があると言うことですが、何年でしょうか？
よろしくお願いします。

お礼日時：2003/10/17 23:29

No.1 回答者： mai9999 回答日時： 2003/10/13 22:03

ご存知かと思いますが時効は、援用して初めて効力を持ちます。

つまり、これは、私のマンションです。と言った時点から取得時効が起算されます。その方が、自分のモノと主張して何年になるかが問題です。（取得時効）
また、お父様のマンションの所有権も長い間そのままほっておくと（消滅時効）にかかってしまうこともあります。
時効と一口に言っても全く違う意味がありますので注意が必要です。また、このままにしておくとホントに取得時効にかかる可能性もありますので、早めに一度先方さんと話し合ってみては如何でしょう。
家賃に関しては、その方が住み着くようになった経緯を考えれば家賃が無料か出世払いかどうかも解ると思います。家賃については、消滅時効が短いので、もし、規定してあったとしてもごく最近のぶんしか請求できないと思います。
所有権自体については、時効というのはありません。
先方さんとの話次第で弁護士さんと相談して賃貸するなり、売却するか、無償譲渡になるかだとおもいます。