月極駐車場の相手都合の解約

Question

今、月極駐車場を借りているのですが、今度その場所にマンションを建てるということで契約を打ち切りたいとの通知が来ました。

この場合って解約しなければならないのでしょうか？
その場合、立ち退き料みたいなのって請求できるのですか？

一応、毎年１回の更新で１年契約。
契約の残りがあと数ヶ月残ってます。


また、出なかった場合どうなるのでしょうか？

noname#5098 · Accepted Answer

>>「甲（貸主）の都合により本駐車場を他の目的に使用するときは、契約期間内であっても、本契約を解除することができ、乙（借主）はこれに対し何ら異議を申し立てない。」

　このような条項は、賃借人にとって一方的に不利益な条項ですから、不当条項に該当するでしょう。消費者契約法違反を理由として、条項の無効を主張できます。理由は前に述べたとおりです。

　私の述べた文章を全て持って、弁護士事務所を訪ねてみて下さい。きっと、良い方向に行くと思います。

玉川和 · Answer

現時点で判例も見当たらないため、私個人の考えであることをお断りした上で結論から申し上げますと、今回のケースで賃貸人からの解約を否定したり、立退料を請求するのは難しいと考えます。

まず月極駐車場契約は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」ではないため、賃借人の権利を強く保護した借地借家法の適用はありません（借地借家法２条、東京地判平成４年９月２８日）。
よって賃貸人からの解約につき、６カ月以上の猶予や正当事由は必要ではありませんので、「マンションを建てるため」という理由での解約も認められると考えます。

また消費者契約法第１０条を理由に、賃貸人からの解約条項を無効を指摘できるかについてですが、この規定は単純に「消費者に不利な条項だから無効」というものではなく、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比」べて、権利の著しい制限と言えるか、暴利的でないか、消費者にとって不意打ち的な規定でないか、一般的に出回っている他の契約条項との比較などを総合的に勘案して判断されます。

本件について見てみると、

１．民法６１８条において賃貸借契約の解約権の留保が認められており、この場合、解約の申入れ日から１年を経過してから期間が終了することとされているが（民法６１７条１項１号）、これは強行規定ではないため、期間を短縮することもできること
２．宅建業者の８割以上が加入している宅建協会が標準としている自動車保管場所契約書においても、賃貸人からの解約告知は「３０日以上」とされていること
３．建物であれば設備や間取り、日当たりなど、選ぶ上での検討事項も多いが、駐車場ではそのような事項はほとんどないため、一般的に新しい駐車場を探すのに必要な期間は、１カ月程度あれば十分であること
４．建物と違い、荷造りや引っ越し作業も必要ないこと

などから、１カ月程度の猶予を与えられているのであれば、解約権留保条項を無効とすることも難しいと考えられます。

もし立退料が請求できる余地があるとすると、例えば猶予の期間が十分に与えられていないであるとか、近隣に駐車場物件が極端に少なく、新しい駐車場を探すのに１カ月以上かかることが確実である、などの事情があった場合に認められるかも知れないという程度です。
また認められたとしても賃料の１カ月前後が限度と考えます。

noname#5098 · Answer

そうですね。法律の専門的な部分は前回指摘し、説明したとおりです。

　要するに、自分都合で勝手に契約をやめたいなどということは、許されないことなのです。例えば、建物の所有を目的とする借地契約で、地主が、マンションを建設するので、土地を明け渡して欲しいという話をもってきたとします。そういわれても、借地には自宅が建っているし、言われた方は困るわけです。そこで、この場合には、地主のマンション建設が正当事由にあたるかがポイントになります。

　しかし、この場合における正当事由とは、借地人の自宅を取り壊させるほどのものですから、単に、マンション経営がしたいなどといった理由では、正当事由にはなりません。

　貴方の場合には、駐車場を明け渡すことを要求されているので、まだ、実害は小さいものですが、それでも、近時、駐車場を見つけるのにも、馬鹿にならないほどのお金がかかりますので、代わりの駐車場を見つける場合の現実の費用（敷金等の）や時間分の損害、駐車場料金が上がった場合の差額分、更に、精神的慰謝料、などを総合的に考えて、立ち退き料を請求することができます。

　一度、掛け合ってみたほうがよいですね。

noname#5098 · Answer

賃貸借契約の場合において、期間の途中で解約するときには、まず、契約書の中に中途解約条項（解約権の留保）がないとできません。そして、これがあるときでも、解約申し入れ後１年経過しないと、契約終了になりません（民法第618条、第617条）。
　もっとも、上記民法の規定は、契約条項を補充する役割を担う「任意規定」に過ぎませんので、契約書の条項に縛られます。

　そうすると、次に、消費者契約法の問題となります。貴方が消費者で、地主が事業者ですから、この土地賃貸借契約は、消費者契約となります。この場合、同法８条の不当条項に該当する契約条項は無効です。また、民法の規定と比べて、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を重くする条項の場合には、これが信義に反して、消費者の利益を一方的に害する条項であれば、これも無効となりますので（10条）、中途解約され、直ちに明け渡しを請求されるような場合は、明らかに不当ですから、もし、そのような条項があれば、これは無効です。また、その場合、相手方がどうしても明け渡しを願うならば、貴方は、相当な立ち退き料を請求することができます。

　立ち退き料の金額については、双方の話し合いとなりますが、折り合いのつかない場合には、裁判となります。

nov_wv · Answer

以前、同じ経験をしましたので、ご参考になれば。

借りていたアパートのすぐそばの月極駐車場を借りてました。
借りて半年で、マンションを建てる、ということで明け渡しました。

契約書を読んだら、貸主都合で契約解除あります、1ヶ月前には通知します、
立退き料等は払いません、と書いてありましたので、しょーがないな、と思い、
別の駐車場を探しました。

出なかったら、車の移動、保管とかで、逆にお金を払う事になったりしちゃいませんかね。
もめて時間取られる方がもったいないですよ。
新しい駐車場を探された方が宜しいかと思いますが。

Ulu_lun · Answer

契約書の文面に「更新前●ヶ月前に更新するかどうかを
確認し、双方が合意した場合は更新が可能」というよう
な文がある場合、数ヶ月という時間的余裕がありますの
で立ち退き料の請求は難しいものと思われます。
xdotさんとしては、駐車場を紹介して貰った不動産業者
さんにお願いして同じ条件（家からの距離、賃料）の代
替地を探して、契約期間内に移動する事が出来ない場合
は「見つかる迄貸してください」とお願いするくらいの
権利は持っていると思います。

月極駐車場の相手都合の解約

現時点で判例も見当たらないため、私個人の考えであることをお断りした上で結論から申し上げますと、今回のケースで賃貸人からの解約を否定したり、立退料を請求するのは難しいと考えます。

>>「甲（貸主）の都合により本駐車場を他の目的に使用するときは、契約期間内であっても、本契約を解除することができ、乙（借主）はこれに対し何ら異議を申し立てない。

そうですね。

この回答への補足

賃貸借契約の場合において、期間の途中で解約するときには、まず、契約書の中に中途解約条項（解約権の留保）がないとできません。

以前、同じ経験をしましたので、ご参考になれば。

契約書の文面に「更新前●ヶ月前に更新するかどうかを

この回答への補足

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　そうですね。

　賃貸借契約の場合において、期間の途中で解約するときには、まず、契約書の中に中途解約条項（解約権の留保）がないとできません。