不動産登記の所有者等の住所変更

Question

登記している所有者の住所を変更する事になりました。

遠方のため、郵送で行います。

住所の変更に必要な書類として、登記に記載されている住所と現住所が確認出来るものとして住民票のようなのですが、登記上の住所から現住所まで、５回住所を移しています。
この場合、本籍地で出して貰う戸籍の付票、現住所の住民票の二種類が必要でしょうか。

なお、登記に記載されている住所は本籍地と同じです。

手続きを窓口で行う場合も同じ書類が必要と考えてよろしいでしょうか。また、窓口で手続きを行なった場合は、その日に変更が決定しますか？（翌日に所有者の変更を行う）
あと、固定資産税の請求上の住所は現在の市の住所で送られてきますが、これは登記とは関係ないですよね？

よろしくお願いいたします。

dayone · Accepted Answer

＞本籍地で出して貰う戸籍の付票、現住所の住民票の二種類が必要でしょうか。

現在の「戸籍附票(の写し)」だけで、あるいは必要に応じ
…本籍異動が無い場合に限り…改製前の「戸籍附票除票(の写し)」と併せて、
登記簿上の住所から最終最新の住所に至る住所異動の経緯が証明可能でしたら、
現在の「住民票(の写し)又は住民票記載事項証明書」までは必要ありません。

…今回の御質問には関係ないかもいれませんが、以下一応念のため^^…

但し、登記時点から現在に至る間に当事者側の事由により
転籍による本籍異動でそれまでの戸籍附票が全部消除され戸籍附票除票となったり、
たとえ本籍地番が同一でも婚姻や分籍等により新たな戸籍簿が編製された場合には、
婚姻前・分籍前の「(親元)戸籍附票」にＸ印や＿印がされて残り、
転籍後・婚姻後・分籍後などの新たな「戸籍附票」には、
その時点で最終最新の住所＆住所を定めた年月日しか記載されない結果、
「戸籍附票(の写し)」と「戸籍附票除票(の写し)」や場合によっては
「(親元)戸籍附票(の写し)」「(親元)戸籍附票除票(の写し)」だけでは
戸籍・本籍関係が断続的にしか見えないため、
登記時点から現在に至る本籍異動の経緯を補完的に証明する必要から、
登記当時の(戸籍)除籍謄本から現在に至る間の平成改製原戸籍謄本・戸籍全部事項証明書など
も併せて必要なケースもあります。

また、戸籍附票は、前記のような当事者側の事由だけではなく、
紙媒体当時なら枚数過多とか消耗や戸籍簿のコンピュータ化移行等に併せてなどを理由に、
行政側の都合で最終住所＆住所を定めた年月日のみ記載した
戸籍附票に改製される事も度々あります。

既にNo.1の方の御回答どおり、昨今では、
「戸籍附票(の写し)」とコンピュータ化移行等による改製前の「戸籍附票除票(の写し)」とを
併せてやっと住所異動の経緯が証明できる場合もあります。
その一方で、未だコンピュータ化移行にも至らず、枚数過多とか消耗による改製もなされず
戸籍附票の各個人欄の住所＆住所を定めた年月日欄は５行程度で、
そこに何枚もの紙を貼り足して２０箇所以上の住所異動の経緯が記載された
「戸籍附票の写し」があったりもしますが^^

なお、戸籍附票や戸籍附票除票は、戸籍とは名ばかりで住民基本台帳法の枠内の扱いですから、
「戸籍附票除票」は「住民票除票」と同様に原則「全部消除日から５年間保存」に過ぎない結果、
保存期間超えを理由に「戸籍附票除票の写し」の交付を受けられず、
公的には住所異動の経緯が証明不可能な事例も多数あります。

残念ながら住所異動の経緯が途切れている場合には、
登記簿上の所有者と現在の「印鑑証明書」上などの人物とが
同一人物か否かの証明が出来ないわけですから、
「戸籍附票(の写し)」と交付を受けられる範囲内の「戸籍附票除票(の写し)」だけでは足りず、
現在の「住民票(の写し)」と５年以内の住所異動であればその「住民票除票(の写し)」、
ほか本人の上申書(実印・印鑑証明書)、評価証明書(所有者欄現住所記載のもの)、
所有権登記済証(いわゆる権利書)又は登記識別情報
…所有権登記済証又は登記識別情報がなければ保証人複数名(実印・印鑑証明書)…
など諸々の書類が必要となることも多く、
あと各都道府県の法務局・地方法務局ごとに取扱に差異があったりもしますので、
住所異動の経緯が証明不可能で日程にも余裕がない場合には、
当該不動産の管轄登記所内の司法書士に依頼されるのが賢明です。

＞手続きを窓口で行う場合も同じ書類が必要と考えてよろしいでしょうか。

郵送と窓口出頭とでしたら、郵便の往復等に要する部分を除けば、
何れも書面申請ですから申請書、印紙台紙、変更証明書(「戸籍附票の写し」など)などには
差異はありません。

御質問の中で一番気になったのは、
＞窓口で手続きを行なった場合は、その日に変更が決定しますか？
＞（翌日に所有者の変更を行う）
の部分です。

◇「決定」の意味が？ですが、窓口に出頭して申請する場合、
ふつうは不動産申請受付係の受付箱に表面を下にして提出、
その際受付箱周辺に補正日(３～７日後などが多い)が掲示されていますから、
通常は後日その補正日に申請書に押印した認印と運転免許証など
本人確認用の公的証明を持参して出頭すれば、
登記完了証とか必要に応じ事前に原本還付請求した書面などを受け取れる事になります。
あと、登記完了証だけでは登記事項の全てが分かるわけでもありませんので、
新たに当該不動産の登記事項証明書を請求して交付を受け、
正しく登記が完了したのか(登記の目的)所有権登記名義人表示変更、
(登記日付＆受付番号)平成〇年〇月〇日受付第〇号、
(原因)(最終最後の)平成〇年〇月〇日住所移転、
(変更後の事項)住所　何々　などの内容に間違いない事を確認して一件落着です。
もちろん、(登記日付＆受付番号)欄には窓口に出頭した日付が記載されます。

以上のとおり、権利関係の登記に関しては取下などがない限り、
登記日付は実際に出頭申請した日付が記載されますが、
受付(受付帳記帳)→調査→<不備があって補正を要する場合、申請当事者に電話連絡→
＆補正期間内に申請当事者が不備を補う>→記入→校合等(登記完了証等)と
段階毎に担当者が変わることが多いですから、
窓口に出頭してその場で完了するなんてことは、ふつうは全く望めません。
もちろん翌日には完了って事もありますが、補正日が完了の目安と考える方が無難です。

◇（翌日に所有者の変更を行う）とおっしゃるのが、
例えば売買・贈与などによる所有権移転登記手続を行う予定って意味で、
登記義務者の立場になるって事でしたら、
近親者内での売買、親子間贈与・夫婦間贈与などで
住宅ローンなどの担保設定も無い場合であれば、まあ良いのですが、
ただそれならば敢えて住所変更のみ別個に先にする意味もありませんから、
ふつうに考えれば第三者が買主とかのいわゆる決済日と読み取れます。
場合によっては買主側などには抵当権等の担保設定の可能性もあるのかもしれませんね。
見当違いなら御容赦下さいm(_"_)m

上記が決済日とした場合、通常は権利者側が仮に担保設定がある場合には金融機関側が、
指定する司法書士が申請代理人になるのが一般的ですから、
決済前日に当該不動産の住所変更の登記申請をするなんて無謀な行為は禁物です。

既に御理解いただけたと思いますが、
申請翌日に住所変更の登記が完了する保証は無いということと同時に、
住所変更の登記が完了するまでの間はいわゆる「事件中」となって、
当該不動産の登記事項証明書の交付を誰も受けることも出来ず、
民事法務協会が提供するネット上でも情報が得られない結果、
最終最新の権利関係がどうなっているのか？の宙ぶらりん状態、
当日そのような状態のままでは決済不可能な状況に陥ります。

ですから、事前に管轄登記所(法務局本局・支局・出張所)に、
現時点での補正期間を照会した上で、事件数等によっては日数が増えることも考慮して、
決済予定日から遡ること遅くとも補正期間＋αの日数前までに余裕をもって申請し、
決済日までには住所変更の登記が完了済の登記事項証明書を
誰もが交付を受けられるようにするか、

或いは手数料(報酬)はかかりますが、決済日までに住所異動の経緯を全て明らかにした
「戸籍附票の写し」などを揃え、権利者側司法書士にＦＡＸして決済日に原本を持参し、
所有権移転の前件で申請代理を依頼するかのどちらかになります。
（決済当日、住所変更の登記のみ本人申請なんて事も物理的には可能ですが、
権利者側の立場からすれば間違いなく住所変更の登記が完了する保証はありませんから、
普通はその住所変更の登記に司法書士等が関与しない限り拒絶される事が多いと思います）

＞固定資産税の請求上の住所は現在の市の住所で送られてきますが、
＞これは登記とは関係ないですよね？

登記所(法務局)とは無関係です^^

以上　長々とカキコミましたが少しでもヒントになれば幸いです^^
なお　カキコミ内容自体に嘘偽りはございませんが
（翌日に所有者の変更を行う）箇所に私側の見当違いがあればお許し下さいm(_"_)m

misawajp · Answer

住民票の住所が登記の住所と異なりますから、
登記の住所から現在の住所まで異動したことを証明できる資料が必要です

戸籍の附票に全て記載されていれば良いのですが、10年ほど前に戸籍の再作成が行なわれました
それをまたがると、再作成前の原戸籍と現在の戸籍の両方の附票が必要です

住所がA-B-C-D-E　ならばその全てが必要です　例えば　B-Cが証明出来ないとかだと面倒です
その場合には司法書士に依頼するしかありません

固定資産税の課税は　当該市町村です

不動産登記の所有者等の住所変更

＞本籍地で出して貰う戸籍の付票、現住所の住民票の二種類が必要でしょうか。

住民票の住所が登記の住所と異なりますから、

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