マンション管理会社の競争入札妨害を正す方法について

今年9月に管理組合の総会が開催され
管理委託契約費が高すぎるのではないかと言う事で

マンションの管理管理費を適正なものにするために
競争入札をする事を決議しました。

ところが、次回開催される12月の臨時総会の議案書には
あくまで比較するために見積もりをしただけで
理事会で見積もりを比較して
一番安かった管理会社と
同じ金額にして、今まで委託契約していたマンション管理会社と
再契約する趣旨が記載されていました。
（議案書は現行マンション管理会社が作成して理事会承認）

つまり、今契約している管理会社と理事会による
競争入札の妨害があったわけです。
理事会は、なぜか
あくまで今のマンション管理会社と継続して
契約したい意向ののようです。

1人の組合員として次回の臨時総会で
どう対応して良いか
悩んでおります。

公正取引委員会に申し立てるかなどと
考えているのですが・・・大げさ？？すぎる？？
かなぁ～などと悩んでおります
適正な競争入札をさせる
なにか、良い方法は無いものでしょうか？
ご教授お願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/12/10 10:04

総会決議⇒競争入札（相見積り）⇒議案作成⇒総会開催の流れからいえば問題は見当たりません。

議案の作成と総会開催は理事会権限ですから、管理会社が総会の準備に関与していてもその行為に問題はありません。議案の内容について（の可否）は組合員が判断することですから総会決議に委ねられます。異論があれば質疑で糾明すべきです。

ここで問題にすべきなのは話の進め方ではないでしょうか。
明らかに意見が分かれる課題については事前の説明会（この場合では公開コンペ）などを設けるべきだったと思います。このあたりは当事者である管理会社に期待できることではありませんから、理事会で配慮すべきことです。
できるだけ手短かにすまそうとする事情は分かりますが、この部分に限っては手抜きをしてはいけないところです。
今後の大規模修繕にも行かせますので、是非考えていただきたいと思います。

私だったら今回の総会には説明会の開催と決議の仕切り直しを訴えたいと思います。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます
だんだんと、何をすべきかがわかってきました
事前の説明会・・・！
これですね！
「説明会の開催と決議の仕切り直し」
訴える事にします

ご解答ありがとう御座いました。

お礼日時：2011/12/11 02:08

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2011/12/10 12:59

簡単な事ですよ！

総会で意義を唱えて、不適切だと思った事の確認をすればいいのです。

そして、議案を承認しなければ良いのです。



明らかに不適切であり、誰もが疑問に感じるなら議案は否決されます。

貴方以外の方は、どんな経緯であれ金額が下がったなら良いんじゃない！って思えば可決されるでしょう。

この回答へのお礼

ご解答ありがとう御座います
原発事故後のエネルギー識者委員会などの
話し合いを見ていても解るのですが
明らかに不適切であっても、
あれだけ多くの人命や郷土が失われても
場の雰囲気や
お隣との関係性で、
まっすぐ話が進まないようです

私が購入した
小さなマンションの話し合いも同じで
参加者が少なく
あきれるほど他人事です

自分たちの利益になる事なのに
自分たちの損害になる危険の芽なのに
朝三暮四で、現管理会社に
なめられていることも解らず・・情けない
世の中の縮図を見るようです。

ご解答ありがとう御座いました。

お礼日時：2011/12/11 02:33

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2011/12/10 08:25

マンションの管理会社の選任を競争入札で決めると総会で決議されたのでしよう。

その結果「理事会で・・・再契約する趣旨が記載されていました。」
と言うことであれば、競争入札がなかったわけですし、その前に、理事会では決定権はないから再契約は無効です。
それとも、決定権を総会で理事会に委任していたのですか ?
そうだとすれば、「相見積もり」と「競争入札」と変わっただけで、「その決議は無効」とは言えないかも知れません。
理事会に委任していなければ、その決議は明らかに無効です。
決議無効確認の訴えは、区分所有者i人でもできますし、訴えでなくても臨時総会で無効確認を議題として総会の決議を得ればいいと思います。(臨時総会の開催は理事長権限だけではないです。)
また「競争入札をする事を決議しました。」と言うことだけでは足りず、どのような方法で競争入札するのか、競争入札は誰がするのか、結果は誰がどのように判断するか、などが決められていないようです。
普通は、それらの事務的な事項だけを理事会に委任し、その結果を総会に掛け、総会で決定します。
なお、私の知る限り、理事会で様々なことを決定している管理組合があります。
これは、全くの間違いで是正する必要があります。

この回答へのお礼

ご解答ありがとう御座います
総戸数30以下と小さなマンションで
9月の総会は私にとって
購入して初めての総会でした
出席者は10人以下で
そのうち理事会役員6名
後の方は委任状を出されているものと思われます。

1人の組合員の方から
マンションの管理委託契約費が高いので
他の会社と競争入札で決めたらどうか？
と提案がありました
話を聞いてみると、納得がいく話だったので
理事長を除き他の役員のかたも賛同していたのですが
理事長が議長だったので
なかなか多数決を取ろうとせず、
紛糾する形となりました。

理事長は、
いわゆる石頭だと思っていたのですが
考えてみれば、理事長と管理会社の間で
何らかの利益供与があるのかも知れません。

理事長は、
なぜか、かたくなに現管理会社に
契約の継続をさせたいらしく
理事長以外の役員の方は、
場の雰囲気で流されている感じで
理事長との関係を気にしておられるようでした。
役員は住人の方々で、お隣さんですから
波風立てたくないのは
当然と言えば当然かもしれません・・

そんな感じですから
私たちが参加できない理事会では
「競争入札」が「比較検討」に、すり返られていても
反論もせず、印鑑を押した形となっているものと
思われます。

次回の臨時総会は、理事長が交代になり
議長が変わりますので
前回のようなヘンテコリンな
押し問答が無い事を祈る事にします。

今回の件で12％の管理費の
節減になったのですが
そんな事は、些細な事で
私が危惧しているのは
大規模な補修工事の時に
大きな損失を出すことです。
誠意にある信頼のおける管理会社
に変えられる事を願っています。

ご解答ありがとう御座いました。

お礼日時：2011/12/11 02:03

No.1 回答者： onbase 回答日時： 2011/12/09 23:04

民間における「競争入札」というのが法律で決まっているわけでもないですし、あくまで民民契約（民間企業・団体同士の契約」ですから当事者で合意されていればどんな方法でも問題がありません。

公正取引委員会も関係ありません。

そもそも「見積もり合わせ」は「競争入札」ではないので「入札妨害」さえ成立していないものとも思われます。
また、複数見積もりを徴収して最低価格で契約したとなると実質的には損害もありません。

１組合員ではどうにもなりませんから賛同者を過半数以上集めて総会で手続きに問題ありと決議するしかないかと思われます。

この回答へのお礼

一組合員としては、どうしようも無いんですねぇ・・・
ご解答、ありがとう御座いました。

お礼日時：2011/12/11 00:59