共有地の時効取得について

私の工場の土地がまったくの他人と共有地となっています。
共有地は時効取得できないと言われましたが、本当にできないんでしょうか？

生まれたときから当然のように使っていた工場の土地の1/2が、全くの他人の名義だと知ったのは、
父が他界し、その土地を相続して登記を変更したとき（平成１０年）でした。
1/2は父名義、あとの1/2は昭和８年から登記の変更はなく、もちろんその方は亡くなっています。

私が家業を継ぐと決めて働き始めて４０年以上たちます。
私が知っている上で、それ以前もその間も相手から何か言われたことはなく、
特に地代を払うこともなく、固定資産税も私が全て払って、現在に至っています。

平成１０年に知った時、司法書士などに相談しましたが、「そのまま使っていたほうが面倒が起きない」と言われました。
相手の方は既に亡くなり、何十人も相続人がいると思われるとの事から、そう言われました。

しかしこのまま共有地のままにしておくことで不都合があり、何とかしたいと思っています。
そこで時効取得の話を聞きました。
１０年もしくは２０年占有していれば時効取得でき、裁判で確定判決が出れば、移転登記できるということです。
私が物心ついたときから工場はそこにありましたし、共有地だと知らなかったのは１０年や２０年ではありません。

早速司法書士に相談に行きましたが、共有地は賃貸契約しているから、時効取得できないと言われました。
しかし私は賃貸契約など交わしていませんし、父からも地代や賃貸の話も聞いていません。
よくわからず帰ってきてしまいましたが、こういった場合本当に時効取得はできないのでしょうか？

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2012/01/28 08:37

基本的にそういう面倒な裁判はしたくないということです。

おそらく百万円はかかります。
それでもやりたいなら、別の司法書士へ。
１４０万円（評価額が２８０万円）をこえると、弁護士でなければできないし。

この回答へのお礼

やはり面倒ですか…。
弁護士に相談しようとは思っています。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/30 01:36

No.2 回答者： 17891917 回答日時： 2012/01/28 11:25

こんにちは。

共有地だから時効取得できないということはありません。一定期間「所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有」すれば，共有地であっても所有権を時効取得します（民法162条）。
「１０年もしくは２０年占有していれば時効取得でき、裁判で確定判決が出れば、移転登記できる」というのもそのとおりです。
質問者様は４０年以上占有しているので，時効取得の可能性は確かにあります。ただし，それを裁判で認めてもらうのは決して容易ではありません。

「占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定」されます（民法186条1項）ので，仮に占有者が時効取得を主張して提訴した場合，真の所有者は，占有者が「所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするもの」ではないことを証明しなければなりません。
ところで，「占有における所有の意思の有無は、占有取得の原因たる事実によつて外形的客観的に定められるべきものであるから、賃貸借が法律上効力を生じない場合にあつても、賃貸借により取得した占有は他主占有というべきである。」とされています。（最高裁昭和45年6月18日判決：http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid …）これは，所有の意思の有無について，占有者の主観によらず占有取得の原因によって客観的に定めることを意味します。そして，「権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない。」ともされています。（民法185条）
質問者様は賃借人たる父上から占有を受け継いでいるため，仮に賃貸人たる登記名義人が賃貸借契約の存在を立証すれば，裁判では質問者様の占有も原則として所有の意思が無いものとされます。本件の場合，真の所有者は賃貸契約書を提出するものと思われ，そうなると質問者様は敗訴の可能性があります。
これに対しては，先述民法185条に基づき，質問者様が「新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始め」た旨を証明しなければなりません。つまり，実際は質問者様の占有当初から賃貸借契約が客観的に形骸化している旨を証明することだと思います。これは，かなり困難な証明であり，No1の方がおっしゃるとおり，その司法書士は自分の手には負えないと思っているのでしょう。基本的には，「その間も相手から何か言われたことはなく、特に地代を払うこともなく、固定資産税も私が全て払って、現在に至ってい」ることをいかに証明するかということだとは思いますが。
なお，「十年間，所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得」（民法162条2項：短期取得）しますが，無過失については186条1項に基づき推定されませんので，登記簿を見なかったことに過失が無かったこと等について質問者様が証明しなければなりません。
以上のようなことを念頭に置いて，弁護士など専門家に相談されることをお勧めします。

【民法】　http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM#s1.7
（所有権の取得時効）
第162条　20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２　10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

（占有の性質の変更）
第185条　権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない。

（占有の態様等に関する推定）
第186条　占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定する。
２　前後の両時点において占有をした証拠があるときは、占有は、その間継続したものと推定する。

この回答への補足

詳しいご回答をありがとうございます。
かなり難しい内容で、私自身が理解できているか自信がないのですが…

他主占有なのか？　自主占有なのか？
（または他主占有から自主占有に転換されたのか？）
というところがポイントと言うことでしょうか？

正直、父がなくなって何年も経ちますし、相手の方はもう一代前（祖父の代）の方なので、
賃貸契約書があるかどうかすらわかりません。
父がどういった形でそこを使用し始めたのかもわかりません。
叔母などに聞いたところ、やはり生まれたときからそこを使っていたようですので、
もう８０年以上は経っていると思います。
あと登記が移記されておりませんので相手方は先々代の頃から相続しておらず、
おそらくその土地を所有していることを知らないのではないかと思います。
「相手から何か言われたことはなく、特に地代を払うこともなく、
固定資産税も私が全て払って、現在に至ってい」ると言ったのは
相手に知らせてないからと言うことでもあります。

このような状況ですので時効取得は難しいのでしょうか？
できるだけ時間や手間・金銭がかからない方法でこの共有を解消する方法は、
他にありませんか？

よろしくお願いします。

補足日時：2012/01/30 01:23

No.3 回答者： seiginomikata51 回答日時： 2012/01/28 13:42

弁護士に依頼する案件で、司法書士では無理です。

権利として主張はできますが、相手側も利用する意思がなく放っておいている状態なので、いまさら紛争は好まないでしょう。
ですので、解決は時効ではなく、実務的には金銭解決になると思います。

この回答へのお礼

弁護士に相談してみようとは思っています。
やはり金銭解決になる可能性が高いでしょうか…。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/30 01:39

No.4 回答者： 17891917 回答日時： 2012/01/31 00:00

こんばんは。

１　他主占有なのか？　自主占有なのか？（または他主占有から自主占有に転換されたのか？）というところがポイントと言うことでしょうか？
→そのとおりです。法定の期間自主占有していることを証明できなければ時効取得は認められません。お話を伺う限りでは，実質的に自主占有を継続していることは間違いないと思いますが，それが証明できるかは私にはなんとも言えません。前述したとおり，「地代を払うこともなく、固定資産税も私が全て払って、現在に至ってい」ることを証明できるかどうかがポイントだと思います。
　「相手に知らせてないから」ことは時効取得が認められることについて不利にはなりません。むしろ自主占有が推認される要素になるでしょう。

２　できるだけ時間や手間・金銭がかからない方法でこの共有を解消する方法は、他にありませんか？
→そんな魔法のような方法は無いと思います。あれば司法書士さんが提案しているでしょうし。
　共有名義人の相続人と話し合うのが大変手間がかかることはわかりますよね。彼らで遺産分割協議をして，その後土地の持分所有者になった相続人全員と話し合わないといけないからです。たぶん担保に入っていない土地でしょうからその意味で資産価値もありますし，相続人の中にはごねる人もいるかもしれません。
　時効取得すれば，仮に担保に入っていてもまったくまっさらの状態で取得（民法397条等：原始取得）できますので，時効取得が本当に不可能か弁護士さんに相談されてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

再度お答えいただきありがとうございました。
もしかしたら時効取得できるかもしれないという小さな可能性が見えてきた気がします。

今回の回答を参考に弁護士に相談してみたいと思います。

初めてこういった場で質問をして不安でしたが、ご回答いただけて助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/31 23:06

No.5 回答者： husiginomori 回答日時： 2012/02/08 14:16

先月、私は原告本人で提訴して、時効取得で勝訴しました。

この案件は、自分でもできる案件と思います。土地の評価額が不明なので、訴訟費用がわかりませんが、因みに私は5000万円で、15万円くらいで済みました。素人判断ですが、時効取得の要件を、満たしていると思いますので、それを表見すればいいと思いますが。