マンション駐車場、駐輪場の区画変更について（長文)

Question

【背景】
●築8年（都区内）
●約170世帯の分譲マンション
●世帯数分自走式駐車場あり160区画（1F庭付住戸は庭の専用駐車場）
●160区画中40区画が屋外
●駐車金額　1F=3,000円　屋内=500円　屋外=100円（近隣相場=30,000円）
●優先順位　(1)1台目希望者→(2)区画変更希望者→(3)2台目希望者
●2台目以降も金額の変動はなし
●分譲時の抽選により区画が決定
●ルール　駐車場空き発生→追加抽選（優先順位）→(1)(2)(3)の優先順位により抽選→
　　　　　　　(1)(3)→そのまま決着
　　　　　　　(2)→移動後、空き発生→元の区画で空き発生→完結するまで同じフローの繰り返し

現居住者で上記フローが完結した段階で、新居住者が
　　　　　　　駐車場を希望しない→現状のまま
　　　　　　　駐車場を希望する→2台目使用車のハズレ抽選実施
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ハズレた居住者は3ヶ月以内に明け渡し）

このよう条件のマンションに住んでおります。よくあるマンションだと思います。
私自身が現在、屋外駐車場を利用しています。
非常に不便ですし、何だか今までは釈然としないながら、分譲時のクジ運のなさと思い我慢をしてきました。
しかし今冬の積雪の多さや大型低気圧で大きなゴミが飛んできたりと、あまりに不条理を感じ、
一定期間での区画変更へ規則を変更してほしい旨、理事会に提出をしております。
しかし屋外駐車場を1台目として使用している居住者（私のような）は20台程度で、
残りの20台は2台目の方々。
（駐車をしているところを見たことがない区画も多く存在します。これは2台目以降も同料金のため、
とりあえず借りている居住者が多いということです。）
つまり数の上では140対20と言う構図です。
現状の使用規則は『1台目を希望する居住者が新たに出た場合は、2台目を使用している居住者でハズレ抽選を行い、3ヶ月以内に明け渡す』という条件があり、使用していない2台目はリリースして欲しいと併せて考えています。
なぜなら、新たに2台目を借りたい人は近隣で30,000円もの金額を出している、というのが現状です。

なぜ新たに2台目を借りる人が、近隣30,000円が確定かと言うと、ルール運用の疑問があります。
入居3年目くらいまでは上記のルール通り、売りに出る（引越がある）たびに、
現居住者間で抽選の抽選が行われていました。
さらに屋外から屋内へ区画変更を果たした居住者が使用していた屋外駐車場も、その後すぐに抽選が行われるという、正にルール通りの運用が行われていました。
しかしここ数年、何件も引越、売りに出ているにもかかわらず、駐車場の抽選が行われたことはなく、
中古分譲時にその駐車場区画も引渡していることも考えられます。
なぜなら管理会社の担当フロントが、とてつもなくやる気がない、お金を使う改修工事すら自分の手間になるのでやりたがらない、やる気のないおばさんです。（何度かオープン理事会に参加したため）
ここ2年もの間、駐車場の抽選が行われていないのは、管理会社の入れ知恵かと思えてきてなりません。
そうすれば管理会社の手間も省けますし、なにより2台目権益は絶対に守られるわけです。
その入れ知恵に今までの理事会が乗ってきたということは考えられますか？
しかし今理事会がダメでも（年度持ち回りです）、自身が理事になり変更をしていきたいと思っております。
もちろん力づくではなく、あまりに不公平なため変更を訴えていきたいと思います。
どのような戦略、戦術ベストと考えられますか？

※また駐輪場は逆で1戸当たり2区画の用意の約340区画。
そのうち約50区画が平置きの駐輪場です。条件のいい人が圧倒的少数です。
しかしながら条件の良し悪しにかかわらず、定期的に抽選をした方が公平と思っています。

脈絡がなくなり申し訳ありません。
私自身の手間を惜しむつもりはなく、必要であれば理事へ立候補してもいいと思っています。
判例などを盾に戦うことは可能ですが、揉めるのも本望でもありません。
マンション管理にお詳しい方々のお知恵をお借りできればと思います。

histrie22 · Accepted Answer

その頃の一般的な規約では「駐車場使用契約は引き継げない」という文言が入っていたと思います。
売買や譲渡による名義変更時には、自動的に駐車場使用契約が解約になってしまうという事です。

そうすると駐車場が必要な人は、そのマンションを買うのを躊躇してしまうという事態になり、
売りにくくなってしまうのです。

上記の点を管理会社が説明し、理事会なのか総会なのかは分かりませんが
「駐車場使用契約は引き継げる」という運用に変えたのでは無いでしょうか。
（質問者さんのマンションでは、１台目の人に優先権がある為、新居住者が優先されますが、現在１台も借りていない既存の居住者が申し込むかもしれず、入居してすぐ新居住者が駐車場を借りられるかは絶対では無い。最終的にはハズレた場合でも、２台目を使用している人を対象として抽選をし、借りる事が出来るが、明け渡しまでの期間は外部の駐車場を使用しなければならないという費用負担や面倒が残る）

そして２台目を借りている多くの人は「来客用」として使用しているのでは無いかと思います。
月１００円の負担で、親族や友達が来たときに使用できるなら安いものです。

質問者さんの要望としては「定期的に全ての区画を対象に、入れ替えの抽選を行うべき」という事ですね？

言い方としては、
「現在の運用では、各居住者が使用している駐車場所はほぼ変わる事が無い。中には費用負担を考えて１階から屋外、屋外から屋内に変わりたいという人がいたり、同じ１階や屋内でも入口までの距離も違う。またこれから２台目を敷地内で借りようとしても、今のままではチャンスが無い。２台目を来客用として使用していると思われる区画もあり、本来の使用方法から外れているのではないか。来客用としての使用を認めるなら、他にも借りておきたいという人がいると思う。同じ区分所有者間で不公平が生じるのは好ましく無い。今のままの運用では、将来的に売却する時には、「ずっとこの区画の駐車場です。敷地内で２台目を借りられるチャンスはほぼありません」と説明しなければならない。

その解決策として、長期的な「公平」の為、定期的に全区画を対象とした駐車場抽選を行なってはどうか。幸い全戸数分の駐車場があるので、希望する区画に外れても、どこかは使用する事が出来る。駐車場使用料や場所、２台目の不公平感も軽減でき、売却の際も「今はこの区画ですが、○年毎に入替えがあり、希望する区画に申込む事ができます。少なくとも１台は敷地内に置くことができ、２台目のチャンスもあります。」と説明する事ができる。」

という、「全体の公平感」を求めての意見という感じでしょうか。

逆に「月１００円で来客用駐車場が確保出来る」という事に気づいてしまうと、今まで借りていなかった人が借りてしまい、２台目としての対象区画数が減ってしまうリスクはありますが・・・

histrie22 · Answer

補足です。

本来は規約の変更になりますので、総会での決議が必要です。
ですが、問題が発生した際、その都度総会にかけるのは時間的に困難な為、
担当者や理事会、理事長判断で決めていく事項がどうしてもあります。

「総会決議を経てないので、今の運用はおかしい」というのは簡単ですが、
それを追求したところで何も始まりません。

本来は「譲渡があった場合、駐車場使用契約は解除される」という条文があり、
新たに「ただし残存の駐車場使用契約期間に限り継続を認める」という
補足を付けるのが一般的だと思います。

「残りの駐車場契約期間」というのは「次回の駐車場抽選まで」という意味です。
つまり「使用期間」が定められていて、定期的な駐車場抽選により場所替えがある事が前提として、
「継続を認める」のが望ましいので、そのように是正すべき、という訴求が良いと思います。

駐車場抽選が無い状態で「継続を認める」のは、質問者さんが言われるような問題が残りますので。

質問者さんの駐車場契約書に期間が定められているかは分かりません。
「契約期間は１年間、双方から解約の申し出が無ければさらに１年間更新する」とかかもしれません。

元々「駐車場契約の譲渡による継続は認めない」というのは、駐車場は管理組合の所有であり、
区分所有者間での譲渡、又貸しを防ぐというのが目的です。
「１万円払うから２台目の権利を譲って欲しい」という交渉が問題なのはお分かりだと思います。

ちなみに駐輪場の区画変更はさらに困難だと思います。頑張ってください。

histrie22 · Answer

補足です。

そして意見が通らない一番の理由は「具体的な方法」が伴っていない事です。

・抽選方法はどうするのか？
・身障者を優遇する等の措置を行うのか？
・全区画（約１７０台）の入替えをどう行うのか？

等、色々と決めなければならない事があります。

「要望」とその「理由」だけ投げかけて、細かい事は理事会で決めてくれ、では動きが悪いのも当然でしょう。

抽選方法にも色々あります。「身障者」の定義、その同居の家族まで含めるのか、全区画の移動を行う場合の日程やその猶予期間、区画とその部屋番号を公表するのか、しないのなら入替えの調整をどう行うのか・・・

これらを全て決めないといけません。そしてトラブルが起こった際の矛先は「管理会社」や「理事会」です。

抽選の申込書の出し忘れ、移動先にまだ車があるのに元の区画には新使用者が停めているのでどうしたらいいか・・・

高確率で起こるトラブルを懸念して、理事会や管理会社が及び腰になるのもご理解下さい。

マンション駐車場、駐輪場の区画変更について（長文)

その頃の一般的な規約では「駐車場使用契約は引き継げない」という文言が入っていたと思います。

補足です。

補足です。

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