マンションの駐車場が全戸分ない場合どのようにされていますか？ウチの分譲マンションは駐車場が全世帯の

Question

マンションの駐車場が全戸分ない場合どのようにされていますか？
ウチの分譲マンションは駐車場が全世帯の半分しかなく、新築時の入居者の抽選で決まった世帯が30年以上ほぼずっと借り続けています。所有者が駐車場も込みで賃貸に出している例もあります。
管理組合に、これまで駐車場について要望なかったのか尋ねてみると、空く予定はないかという問い合わせはあるが、それ以上はなかったとのこと。
最近自分も車を持つことになり、当然外の月極駐車場を借りました。車庫証明の書類を取るのに不動産屋の手数料が5500円もかかり、管理組合に聞いてみると、マンションのは無料で出しているとのこと、初期当選者の既得権益が大きく、あまりの不公平さに驚いた次第です。
駐車場をそのまま使えるとなれば、売却時の条件に差もつきますよね。

自分の考えでは、車検と同じくらいの２年更新で、再抽選を行っていくべきではないかと、そして駐車場代と同じく、車庫証明の手数料もマンションの共有財産として徴収すべきだと考えます。
総会にかける参考にしたいので、実例をお願いします。

histrie22 · Accepted Answer

管理規約に駐車場の入れ替えに関しての記載が無ければ、規約の改正を提案する事となりますが、特別決議（全区分所有者の４分の３以上の賛成）が必要となり、駐車場を借りることが出来ている所有者は反対するでしょうから、可決は期待できません

ただ「標準管理規約」に沿った内容で
「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う」
と記載されていれば、売買や賃貸に出された際に空き区画となります

ちなみに全戸数分の駐車場が無い状態での「２年毎の抽選」は現実的ではありません
「敷地内駐車場を契約していても、抽選で外れて放り出されるリスク」が２年毎に生じるからです

敷地内と敷地外の差を埋める為に「保管場所使用承諾証明書」の発行手数料をマンション敷地内の駐車場契約者に負担してもらう（管理組合の収入となります）のは、駐車場使用細則の変更（普通決議）で可能です

駐車場使用料の増額も普通決議でいけますのでご検討ください

コロナン · Answer

コロナンです

賃貸=不在区分所有者=理事会の理事役員にも成らない(詳しくは成れるが遠方だと不可能)な身分、

後に残った居住する区分所有者だけで管理組合を運営しているのが現状。

その空き家に入居されている人に　なぜ駐車場の使用権利があるのか。

それでも平等という言葉のもとで組合運営が健全になされている　と、言えるのか？

運営を任された　理事役員がその都度報酬を得ている管理組合も有るなかで、現住所に居るために無理矢理少人数で運営していることを考慮すれば　当然在宅区分所有者の権利があってしかるべきではないかと、思う次第です。

irisin · Answer

そのマンションに住んでいるわけではありませんので、よくわからない面もありますが、

一般的に月極駐車場というのは、1度利用申し込みをしまして、契約とかが成立し、利用開始をしますと、その利用者が契約を解約しない限りは、ずっと同じ場所を使用続けるという感じかなあ～ と思います。

まず、マンションの敷地内にあるということでの月極駐車場というのは、内々の人に貸すという、いわゆるそこに暮らしてある人専用となるかと思います。

リーマンショック時によく新聞に載っていましたが、分譲マンションなどの敷地内に月極駐車場をつくって運営している場合、理事会とかを組織して、理事長など管理人を定期的に当番制などで交代していく。

そこに空きが出てどうしても埋まらないとそこに住んでいない敷地外の住人に貸すしかないという問題が起きるそうです。

でも、外々の人に貸し出す場合、その理事会では管理が無理であったり、いわゆるまったく人間関係のない人との契約になるので、「やめておこう、難しすぎる」 と断念するところが多いらしくてその為、修繕積立金は駐車場満車で計画しているのでhの連鎖が起きていると書いてありました。

月極駐車場というのは、景気の良い時には簡単に満車になりますが、リーマンショック時ではどこも空きが出たりしていた感じで、景気にかなり左右されますので、「分譲マンションの敷地に限界まで造る」 とかはまずされないと思います。

今回は、

＞ウチの分譲マンションは駐車場が全世帯の半分しかなく、新築時の入居者の抽選で決まった世帯が30年以上ほぼずっと借り続けています。

と購入前にすでに何台分とかわかっていて購入されてあるので、問題はないと思います。

例えば、昔の団地とかに多い、平置きで屋根なしとかであれば、今時はその敷地の上に、立体駐車場という感じで３階建て、４階建てとかを造り直す感じでしょうか。

近所にあるURとかですと、1つ1つに車番が書いてある感じで、その車を呼び出して出庫したりする感じ。

ただ、それを理事会などに提案しますと、建設費がかかるので、今回全戸数の半分の住人が利用できる月極駐車場があると書いてあるので、その既存利用者が、「えっ、月極駐車場の利用代が跳ねあがるの・、嫌よ」 と言うかと思います。

中古のマンション物件とかを不動産ウェブサイトで見ますと、タワーマンションとか、チョイデカいマンションとかでも、敷地内に立体自走式の3階建てとかの駐車場を造ってあり、「全戸数の1,6倍の台数があり、屋根ありは1万2千円で、なしの屋上は1万円。 1世帯で2台屋根なしを希望しても1台は屋上になる」 など書いてあったりします。（福岡市内の場合）

そんな感じですので、増築するといいますか、その月極駐車場の広さとかの現状から台数を増やす方向性で考えた方が良い気がします。

説得する際に「今時駐車場のない分譲マンションなんて、売る時に価値が低めになるわけで、全員にとってプラスの話ですよ」 という感じ。

私の場合は、自宅前にある自治体の月極駐車場を借りて40年くらい、創業時から結構長く借りていますが、車庫証明は1台、車庫証明3点セットの書面もらうのに400円支払い、管理会社の前にあるコインパーキング使用料100円支払いました。

＞自分の考えでは、車検と同じくらいの２年更新で、再抽選を行っていく
＞べきではないかと、そして駐車場代と同じく、車庫証明の手数料も
＞マンションの共有財産として徴収すべきだと考えます。

たしかに、分譲マンションの場合ですと、共有部分ですので共有財産になるかと思います。 車庫証明とか都市部でなくても１台３万円とか請求される地主さんとかいますよ。

ただ、2年に1回抽選し直すとかは無理かと思います。

私の場合、自宅前にデカい屋根付き月極駐車場があるわけですが、創業時に借りた人が一戸建てとか、分譲マンションに住んでいると、1度借りたらずっとそのまま、同じ場所を使い続ける感じ。

そういう利用者と、2年とか5年その周辺に住む賃貸マンションの人と混在する感じになる。

利用者の入れ換わりは激しい感じもあるわけで、利用ルール守らない人や、勝手に無断駐車する人とかいたりします。

管理できない状況に陥った＝月極駐車場の廃止となるので、1番長く利用している人ほどその辺は損します。

先日も深夜に近所のおばあさんが勝手に敷地内に入って携帯電話で話していたので、ポケットからスマホ出して「徘徊している高齢者がいて、認知症みたいなので注意してほしい」 と110番通報し、PC派遣要請し、注意してもらいました。

仮に2年に1度全部の車両を抽選で入れ替えるとかにしますと、たぶん管理するのが異常に面倒になると思うのです。

月極駐車場は、「空きがありますか？」 と訊いて、「今満車です」 と言われると、そこで「それじゃあ空いたら連絡もらえるようにウェイティングリストに載せてください」 と言えば空きがでれば電話かかる感じになります。

その後に利用ルール守れていない人を見つければ良いのではないかなあ～ と思います。

賃貸物件は、原則家主さんとか大家さんが承認していないことをしますと利用ルール違反とみなされますので、契約解除できるとかあります。

例えば一般の月極駐車場では、管理台帳が存在しています。 車庫証明の書面で使用承諾書とかあると思います。

分譲マンションとかだと誰かが遊びに来て、勝手に自分の場所をまた貸ししているケースとかざらにあるので、抽選で獲得し既得権のある人でも、契約解除とかは可能だと思います。

賃貸契約での既得権は、利用ルールとかを守れた状態で成立感じになります。 会社で正社員になって雇用契約が成立しても仕事できないと解雇されるのと一緒で、永久保証でない感じ。

＞駐車場をそのまま使えるとなれば、売却時の条件に差もつきますよね。

一戸建ての中古で売り出す物件や、分譲マンションを中古で売り出す物件とかでも、「家の敷地は広くないので、別途近所に歩いて行ける距離に月極駐車場を借りてあり２台確保済みでそれも引き継げます」 とかセット販売にされているケースとかもありますよ。

民間の月極駐車場ですと、今借りている人が家を売るので駐車場も同時期に解約するが、家を売る人がそのまま契約したいと言えば、募集の手間省けるので貸すと思います。

分譲マンションでは、月極駐車場の想定計算が難しいと思います。 余る程造れば、不景気では空きが出まくるとかありますし、少な目で造る方が問題が起きにくい。 でも、景気良くなるとかでは不足気味になる。

「増築しましょう」 と機械化を導入すれば、お金もかかるので、分譲マンションとかでは全員同じ所得ではないのでよくもめる。

そうすると緑を植えてある箇所でも月極駐車場として拡張し、そこを抽選にしてしまうくらいではないでしょうか。

分譲マンションって、どんなに高級物件でも、団地のような面倒くささがあり、一戸建ての人の様に敷地内のことを１人で決めるとかできないので、多くの場合、金目の問題でもめると思います。

仮にもしも相談者さまが、「私が管理人になっても良いので増築しましょう」 みたいに言ったりした場合、無断駐車や騒音とか全部自分に言われるようになると１・２年持てばよい方かなあ～ と思うので、外に月極駐車場を借りてある方が心理的には楽ではないかなあ～ と思ったりします。

コロナン · Answer

築３０年以上の物件では、駐車場問題が出ますね。ただ、管理規約集を熟読すれば、どこかに抜け穴的なものがあるはず。
賃貸に出ている区分所有者以外の人が利用できるとは思いませんし、そのような記載がなければ管理会社を通じて意見書を提出して　徹底的に調査させるべきです。
お高い管理費を平等に支払っているのですから　当然の権利です。

また　自らが理事になって運動すれば良いことで　人を当てにしては　前進しません。

絶対数がないのだから　他より使用料を高くする事も当然視野にいれるべきです。

キノエダ · Answer

駐車場細則があるので、既得権者が半分以上いると、変更は難しいでしょう。利用料を、その地域の駐車場より高くする提案で対処するしかありません。駐車場利用料は管理組合の収入になるので、賛成者が出てくるでしょうが、気長にやらないと、実現不可能です。

himawari223 · Answer

こんにちは

駐車場もマンションの財産です。それを一部の人がタダで使っているのはおかしいです。

総会にかける前に、理事会で話し合うといいです。

１，駐車場代金を決めて積立金に繰り入れる。

１，抽選で決めて、次回は落ちた人を優先し、まだ余っていたら、前回使っていた人で抽選する。

１，もっといい案があるか理事会で討論です。

蛇足ですが、所有者の人数が分からないので何とも言えませんが、理事も特定の人ばかりに任せるのではなく、任期毎に変更するといいです。
また、車庫証明は業者が動けば人件費が掛かりますから妥当です。

Georgia.Rain · Answer

まぁ早い者勝ちという事だと思います。またその条件を承諾した上でのマンション購入だと思いますし仕方ないのでは？

_o-o_ · Answer

貴方の言う通り平等にすべきです。管理組合がアホなんですよ。管理組合の人間も定期的に変えるべき、これは平等の為です。

>車庫証明の手数料もマンションの共有財産
?? マンションが当人に代わり車庫証明取るではないでしょ。印を押すだけなら金を取るべきではない。印を貰えるのは当然の権利。

タマタマポチ · Answer

回答にはなりませんが、予備知識として
　
> 車庫証明の書類を取るのに不動産屋の手数料が5500円
以下が記載されている駐車場の契約書があれば、そのコピーで承諾書の代わりになります。（提出はコピーでOK、原本は自己管理）
　
・契約者名
・契約車庫住所
・契約期間

マンションの駐車場が全戸分ない場合どのようにされていますか？ ウチの分譲マンションは駐車場が全世帯の

コロナンです

そのマンションに住んでいるわけではありませんので、よくわからない面もありますが、

築３０年以上の物件では、駐車場問題が出ますね。

駐車場細則があるので、既得権者が半分以上いると、変更は難しいでしょう。

こんにちは

まぁ早い者勝ちという事だと思います。

貴方の言う通り平等にすべきです。

回答にはなりませんが、予備知識として

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