マンション駐車場の所有者について

Question

マンション駐車場の所有権についてお尋ねいたします。駐車場を利用する場合、管理組合の使用承諾が必要となりますが、申請者は区分所有者であり、賃貸にする場合も区分所有者の届け出が必要となります。区分所有者が実際に専有部（お部屋）に住んでいる場合は問題はないのですが、外部居住者となり専有部を賃貸にした場合も、駐車場は借り続けています。賃貸者が変わっても使用している駐車場は解約しません。外部居住者の言い分として弁護士からも問題はないとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
まず、駐車場の所有者は管理組合であり、組合から借りているわけです。専有部の所有者（転出してもお部屋はそのまま空き室か賃貸にだされている）は変わらずとも外部居住者になった場合、その時点で駐車場契約は解約されると思いますが、いかがでしょうか。

irisin · Accepted Answer

現場を見たわけではありませんので、よくはわかりませんが、

リーマンショックの頃に分譲マンション等の月極駐車場で空きがかなり出ていて、「その空いた月極駐車場を住人ではない外部の人に貸さないと修繕積立金が減りという問題がある」 というのが新聞等によく書いてありました。

分譲マンションの敷地内にある月極駐車場であったり、賃貸マンションやアパート等の敷地内にある月極駐車場は、そこに住んでいる住人で部屋を所有しているか、賃貸で借りてある人にだけ貸すという風に条件がなっている傾向にあります。

俗に言う、「内々の人」 という言われ方をしますが、同じ敷地内のマンション等に住んでいる住人同士という意味になります。

誰かが組合の理事長とかの役職に就き、理事長の報酬を得て、その月極駐車場の管理人となり、「Aさんは、〇〇〇号室なので貸しても問題ない」と貸し出すので、「内々の人に貸す」 という使用承認を出しても問題がない。

でも、リーマンショック等で経済悪化し、都市部だと必ずしも車を所有しなてくてそんなに困らないとかで車を処分し、月極駐車場も解約し、家は分譲で所有しているので住み続ける。

ざっくり言えば都内だと月極駐車場を借りた賃借料が高額になるので、「車を処分すると節約できる」 みたいな金目の問題があります。

ただ、それまで車に乗っていた人が処分していくと今度は月極駐車場に空きが目立ち、建物等の修繕積立金に充当するという部分で問題が出ます。

「それだったら、そのマンションに住んでいない人に月極駐車場だけ貸せば空きが埋まるじゃないか」 という考え方となる。

ただそこで問題が発生し、「外々の人に貸すというのは、それまでの内々の同じ郵人同士で貸したり借りたりするのとは違って、不動産管理会社レベルのように名刺を作ったり、管理ももっとやらなくいけなくなるとかの問題が出てしまい、結局理事会等で「それはやめておこう」 となる。

と書いてありました。

内々の人に貸す。 それは無断駐車が起きても対処しない。。

でも、さすがに外々の人に貸すとなると、クレーム等も管理対処していかないといけなくなる。

という感じでした。

住んでいる人がその部屋を出て行き、誰かに賃貸で貸したとして、その部屋と月極駐車場を借りているという事であれば、月極駐車場の使用に関して契約書を切り直せば良いのかと思います。

一般的に月極駐車場というのはどこでも管理台帳というのがあります。

〇〇月極駐車場の〇〇番は、どこに住む誰さんという名前で連絡する電話番号はこれで、福岡333あ12－34という車のナンバーの白い5プリウスに乗っている。

みたいな感じ。

私の場合は自宅前のデカい屋根付き月極駐車場を事業用に1ブロック丸ごと借りてあるのですが、昨年4月から工事で2年間利用できなくなり近所の古家を解体してできた屋根なしにわか月極駐車場のに移動しました。

借りるのは1人の代表者名で良いのですが、保証協会加入の申請書を書く。

後は家族の分も同時に借りるので、1台目はこの車種でこの人が運転しますという運転免許証のコピー、後は車検証のコピーを提出しました。

2台分借りてあるので、私の運転免許証のコピーと、車検証のコピー、家族の運転免許証のコピーと、車検証のコピーを提出し審査通過して、私の銀行口座から毎月27日に2台分の引き落としが保証協会の名前で自動引き落としになる感じです。

月極駐車場ですので契約書等に事前に承認した車両のみ保管使用ができると書いてあります。

部屋を所有してある人がその部屋から外に引っ越し、その空いた自分の所有の部屋を賃貸に貸す時に、「月極駐車場もありますセットです」 と貸すと思われます。

俗に言う、”既得権” というやつで、自分がそれまで住人として借りていて利用ルールや毎月の賃借料の支払いで問題なかったので契約解除されないというそのままの権利を賃借人に引き継ぎたいという意味かなあ～ と思います。

そのような場合ですと、たしかに既得権として引継ぎするのは問題ないかなあ～ と思いますが、月極駐車場の管理という部分では、貸す事を前提にその賃借人に新しく契約書や申込書等を書いて出してもらう必要があるかと思います。

Aさんが所有している物件がある。 そのAさんが引っ越して、賃貸として貸し出していて、今はＢさんが借りているとします。

月極駐車場というのは、その〇〇番という枝番の管理番号の場所にどこに住んでいる誰さんという名前で連絡先等もないと賃借人として管理できない。

月極駐車場というのは今時どこでも、その月極駐車場に乗り入れする運転者情報の運転免許証のコピーと、車検証のコピーとか出しています。

例えば、どこかの上場企業で働いていれば朝礼の後に一斉に社有車を運転する社員は免許証の実物の抜き打ち検査とかあります。

稀に免停になっている人がみつかる。

月極駐車場の場合でも、最低契約の申込み時にそこの敷地に運転する運転者の運転免許証のコピー、車検証のコピーを出してもらい、問題ないかとかも含め審査している。

月極駐車場というのは基本生活車を保管する場所ですので、車検の切れた車両を保管できないとか決まりがあります。

月極駐車場というのはお金を賃借人に支払ってもらうという事業活動でもあるので、「無車検の車を公道で走らせたら現行犯逮捕される」 とかあるので、車検もチェックしないといけない。

内々の人にだけ貸すという部分で、その月極駐車場の利用者に乗り入れする運転者の運転免許証のコピーと承認に必須な車両の車検証のコピーを出してもらえば良いのではないでしょうか。

Aさんが、部屋を所有していて、月極駐車場を借りていて、部屋を出て部屋をＢさんに貸すというのは自由ですが、月極駐車場の使用権というのは、人に対してではなくて、車両に対して使用の承諾を出すというもので、Aさんが使用できるからと言って、別の車両に変わった時点で管理組合等に使用の承認を出してもらう必要があると考えられます。

月極駐車場として運営管理している管理組合は、警察とかに「管理台帳を出せ」 と言われた時に自分が使用の承認を出している車両等の情報を出せないといけない。

月極駐車場というのは、Aさんが30年借り続けていても車の買い替えで車庫証明の雌雄承諾証を400円とかで発行して車を買い替えますと、車両入れ替えの報告で運転免許証のコピーや車検証のコピー、後は前から横から後ろからスマホで撮影した写真をワードに貼り付け、「管理台帳の更新をお願いします」 とメールで管理会社に送るとかしていますよ。

メールで送って何も言われないと承認されたとみなす事ができる。

本来は、Aさんが所有している部屋を引っ越す際に、月極駐車場を解約すべきだと考えられますが、賃貸に出す時に「月極駐車場も借りてあります」 みたいにやる人は多い。

部屋だけ借りても月極駐車場に空きがないと外に借りる事になり不便ですから。

管理組合が利用ルールで、運転免許証のコピーと、車検証のコピーを出してもらうという風にすれば良いのかと思います。

ppds · Answer

そもそもの解釈として、駐車場は区分所有者の共有部分になり、区分所有者全員で所有しているスペースになりますから、例えば賃貸に出して借主が駐車場を使わないからと、所有者が借主以外に又貸しでもしていれば、ルール違反になりますけど、本人もしくは借主が使う分には何の問題もありません。
所有者がどこに住んでいるかは関係ないですね。

それとも、そのマンションのルールとして規約にでも、所有者が住んでいる場合のみ使えるとでも書いてあるんでしょうか？

駐車場の所有者が誰なのかをそもそも勘違いしているので、そこが理解できれば問題視するようなことでもなくなるはずです。

merciusako · Answer

結論から言うと、管理規約や駐車場使用細則がどのように規定しているかです。

駐車場が共用部分である場合は、共用部分の使用について、管理組合の許可が必要です。

区分所有者であれば、許可を受ければ駐車場を利用できるのは当然ですが、賃貸入居者にもその権利を与えるかどうかです。

駐車場の利用資格が、「区分所有者であって、現に当マンションに居住するもの」となっていれば、居住している区分所有者に限定されます。

このような条件がなければ、区分所有者であれば良いわけですから、賃貸の人に使わせることも可能です。

この辺りは、管理組合毎の考え方の違いです。

そちらの管理規約などには利用者の条件がないのだと思いますが。

賃貸の人には使わせたくないというのであれば、管理組合の総会で、管理規約などを変更すれば済みます。

GJiDJ · Answer

一般論で回答します。

その居室の所有者の住所は無関係です。例えば、別荘的な使われ方をしている場合、所有者の住所は別にあり、もちろん駐車場の契約に何の支障もありません。

区分所有という考え方は不動産屋が考え出したマジックみたいなものだと思います。その証拠に、共用設備の一部分は俺の物だから、これを処分して金をもらうということはできないですし、マンション不動産は維持管理会社の所有になっており、管理組合は形式的なものに過ぎないと思います。

また、所有者と実際に住んでいる人が違うこともあります。
維持管理会社は賃貸には関与しないため、所有者は実際に住んでいる人の届け出を管理組合にしなければならないはずです。当然、賃貸で使用している人が所有者の駐車場を継続して使うのが一般的で、その場合は、所有者が契約車両の変更届をします。

維持管理会社が神経質になるのは宿泊施設として使われることで、このような使われ方をしないように規約には事細かく記入されるのが一般的です。

mofl · Answer

＞外部居住者の言い分として弁護士からも問題はないとのことですが
それは詭弁だろう。
弁護士は神じゃない。
神は最高裁判所の判決を下す裁判官だ。
地裁も高裁も裁判官はクソ、上級審で判決がひっくり返ればただの役立たずだ。
訴訟となれば原告被告で双方に弁護士が付き、どちらかが負ける。
弁護士は負けてもカネを取れる詐欺と同じだ。

口先だけで、どうせ弁護士からの意見書も無いんでしょ。

＞駐車場の所有者は管理組合であり

いや、分譲マンションでしょ？
駐車場の敷地は区分所有者だよ。
組合は区分所有者で構成された自治のための管理組織でしょ。

＞外部居住者となり専有部を賃貸にした場合も、駐車場は借り続けています。

よくわからないが、要は、
・そこの区分所有者は部屋を賃貸に出している
・駐車場の利用は区分所有者が権利を持ち、賃借人に又貸ししている
なわけ？
駐車場の利用者（駐車場の契約者と実際の使用者）は誰なの？
一般に又貸しは認めていないはず、区分所有者たる住人が他に住民票を移して、そこを賃貸として貸している前提なら、区分所有者の駐車場利用権は住民で無くなった時点で消滅して、借主は新たに抽選などで申し込むでしょ。

駐車場の利用規約のまま。

xxi-chanxx · Answer

それは契約内容次第です。
契約時マンションの住人であれば契約できる契約で、住人でなくなった時に解約になる、という文言がないなら継続可能と解釈できるのです。

マンション駐車場の所有者について

現場を見たわけではありませんので、よくはわかりませんが、

結論から言うと、管理規約や駐車場使用細則がどのように規定しているかです。

一般論で回答します。

＞外部居住者の言い分として弁護士からも問題はないとのことですが

それは契約内容次第です。

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