学生が中古マンション購入について。

不動産業の方、または不動産に詳しい方教えて下さい。
私は現在大学生です。
先日友人（同じ大学生です）が都内は家賃が高いので親名義で近郊の築浅マンションを購入 しそちらに引っ越しました。
2000万円程の物件ですが毎月の支払い額が今までの家賃よりかなり下がり部屋も広くなり快適だそうです。
友人曰わく、300万円程現金で残りは親がローンを組んでくれたそうです。
同じマンションにまだ空きがあるようで私に進めるのですが（安易に買えるもの、買うものではないのはわかっています）そもそも大学生がマンションを買うことが出来るのでしょうか？
私はバイトで貯めた350万円があります。
実家は兵庫県で父名義の持ち家（ローン有）です。
父は45才某郵便局長、年収は850万円位、母はパートで100万円程収入があります。親から現金を出してもらわず私の現金を頭金に親名義でローンを組めますか？
この先実家に帰るつもりがないので購入も一つの手だと思っています。
現在家賃が9万以上ですのでもったいないなぁ…なんて思ったりします。
買えるのか買えないのかが知りたいだけですので、まだ早い等はわかっておりますので的を得た回答をお願いします。

No.1 回答者： ennalyt 回答日時： 2012/06/13 03:10

買えますよ。

中高生で不動産所得の確定申告してる人も居ますから。

この先ライフスタイルが変わって住まなくなったとしても、
賃貸に出して人に住んでもらえばいいわけだし、
いいんじゃないですか。

郵便局長さんなら銀行も喜んで貸付してくれるでしょう。


バイトでそんなに貯金こしらえたってのが驚きです。

No.2 回答者： 2080219 回答日時： 2012/06/13 03:40

こんにちは。

実際的な回答はNo.1さんが付けてくださっていますので、
私は別の視点から、アドバイスさせていただきます。

現在のお家賃が9万円もしているという事は、
首都圏にお住まいと見て間違いないと思いますので、その観点から。

現在、既存の予想を大きく上回る地震が必ず来ると言われています。
平安時代に起きた大地震は、東北、関東、中部と数年間隔で起きています。
今回の東北の震災も、同じ経路を辿るのではないかと言われております。

そして、不動産業界、建築業界とも、著しくモラルに欠けております。

この現状を考えあわせますと、少なくとも10年以内にやってくる大震災に、
あなたの購入予定のマンションは、太刀打ちできないでしょう。
主要構造部にヒビが入っただけで、使用不能になってしまいます。

姉歯事件を思い起こしてください。
ローンだけ残って、生活が立ち行かなくなった方々が多数いらっしゃいます。

大震災後、あなたがその一人になる可能性は、極めて高いでしょう。
運良く生き延びても、仮設住宅を数年後には追い払われ、
ローンを抱えて、どこへ行くのやら……。

---

私からのアドバイスです。
家やマンションの購入は、震災を乗り切ってからにしましょう。
メガバンクに預金しておけば、震災で失われたりしません。

世の中、最後にものを云うのは現ナマです。
アルバイトで350万円も貯める根性をお持ちなのですから、
もっと安い賃貸住宅に移り住んで、貯めるだけ貯めてください。
（※家賃9万円は高すぎですよ!!!）

幾らあっても困ることがないのがお金です。
壊れてチャラになってしまうものに、変えてしまってはいけません。

あなたはまだ若く、先は長いのです。
焦らずに、計画を練りに練って、賢く立ち回ってくださいね。

お友達には申し訳ないのですが、あなたは別の道を行ってください。
目先だけに捕らわれてはいけませんよ。

人生、ありとあらゆる可能性を吟味して、進んで行ってくださいね(^_^)

ではでは!

No.3 回答者： home147 回答日時： 2012/06/13 09:01

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望、などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

　マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、マンション購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

　戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)　修繕費が購入当時安くても、修繕が行われる際に足りない費用は、一時金として徴収されることです。
ですから現時点で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。
　修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。)の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ、有意義なものになっているのかさえわかりません。
　この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。ましてや工事は昼間で、ご主人の仕事柄、工事についてわかったとしても、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

(2)　管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
　マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけませんし、これに不可解な点が発生していないかを確認しないといけません。
管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)　それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
　これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。

　上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
　これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて、惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されます。
　更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)　　
　この管理会社社員兼、管理組合員は管理会社の提案した工事などに有利に働く発言するように教えられていて、それも仕事のひとつとされています。ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。
　
　他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
　修繕費を多額に積立できていマンションは、修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく使用されているのと同じ状態になります。
　
　マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
　たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。　　　　　　　　
　
　悪徳な管理会社など、平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、管理会社を信用しきってはいけません。
　近々のニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
　このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

　マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、長期的に見て管理費などの自己負担費用が数百万から数千万も節約できるはずです。マンション購入費以外にこのような費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

　戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、夫婦や家族と話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
　マンションは性格や考え方、価値観の違う人間の集まりですから、意見はひとつにまとまらず、常に疲れ果てます。　

　それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
　ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
　購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

　
　マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
　気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
　良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。
　

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2012/06/13 09:58

学生のあなたではローンが組めない、という点はわかっているようですね。

しかしお父さんは現在住宅ローンがあるということですから、住宅ローンとしては借りることはできません。借りられるとしたらセカンドハウスローンとかいうことになり、普通の住宅ローンよりも金利が高くなったりします。
それと、不動産を買うということは頭金を払ってローンを払っていけばいくだけの事ではありません。購入の際には仲介手数料（中古の場合）、登記費用、ローンの手数料などいろんな経費がかかります。２０００万程度の物件なら百数十万はかかります。また毎年固定資産税がかかるし、毎月管理費、修繕積立金が必要です。

No.5 回答者： congrats 回答日時： 2012/06/13 12:41

>そもそも大学生がマンションを買うことが出来るのでしょうか？

金を持っていたら誰でも買えますが、ローンが組めるかという話ですね。
二つ方法が考えられます。
決めるは銀行です。

(1)親名義でローンを組む・・・・この場合はセカンドハウスローンになります　金利は2.47％
くらいです

(2)自分名義でローンを組んで親が連帯保証人になる
　　
(2)についてはご本人が無収入ということで金融機関が断るケースもありますが
　頭金自己資金ということ、将来にわたって自宅として使うという点で交渉してみて
ください。バイト収入も（所得申告していなくても）数字を示すことです。

　住宅ローンで借りられたら金利は１％になり月々の支払いが大きく違います。

とにかくここで聞くより、不動産会社を介してローン審査を受けてみるほうが確かです。

順序としては、買えるなら申し込む　　ではなく

買う意思があるか⇒あるなら申し込む⇒ローン審査⇒通れば買える

です。買えるかどうか確かめてから申し込まなくてもいいのです。
買えなくても「ローン条項」というのがあって、手付金をちゃんと返して白紙撤回になりますし
買い付け申し込みだけならいつでも撤回できます。
その間に一次審査やって通らなければそれでおしまいですから

さて、２０００万円の物件には６５万円＋消費税の仲介手数料
ローンの保証料・不動産取得税など諸費用が計２００万いくらいかかります
あと年間の固定資産税（８万円くらいかな）
それと毎月の管理費・修繕積立金が１万８千円くらいかかります。
あと築１５年くらいの中古だと、修繕積立金の不足分の一括徴収が３０万とか
あったりします。修繕積立金残高や修繕履歴を確認しましょう。
十年前後の中古なら、設備機器の取替えも考慮にいれたほうがいいです。
エアコン、２０年目で水周り。
１ＬＤＫならクロスの張替えは２０万円以下でできます。
業者にぼられないように。

いけない。買えるか買えないかというのに余計な話をしました。

No.6 回答者： zipang_style 回答日時： 2012/06/13 12:52

＞2000万円程の物件ですが毎月の支払い額が

＞今までの家賃よりかなり下がり部屋も広くなり快適だそうです。
友人さんのところは、親が購入しただけですから本人は気楽なものでしょう。
就職後は自分がローンを支払っていく！なんて精神がない、能天気者ならそんなものかな。

＞親名義でローンを組めますか？
というより、親以外ではローンが組めないのが現実。
親の借り入れ限度額がいくら残っているかによるし、
自己居住用ではないセカンドハウス（別荘）になるので
ローン金利は高めになります。

それより、親はショックを受けるんじゃないでしょうか。

多少なりとも減って来たローン残高が、ボンッと膨れ上がる訳だし、
もしもあなたのバイトが打ち切り、卒業後に就職出来ないなどの事態が起きた場合は、
思いっきりローン返済が圧し掛かって来て老後のプランが揺らぐ訳ですから、
審査に通るとしても親がローン組むか？という問題もあります。
老後の面倒は自分がみる！と言うなら別ですか、そんな気は毛頭ないようなので
ローンを組んでくれるとしても本意ではないでしょう。

＞現在家賃が9万以上ですのでもったいないなぁ…なんて思ったりします。
それ以上の額を学費などで支払っている親に「勿体無い」なんて想わせないよう
学業に専念された方が良いかと。

とりあえず、溜めた３５０万から学費分を親に返してはどうですか。

No.7 回答者： congrats 回答日時： 2012/06/13 16:17

買えるかかえないかの質問なので余計なことは書かないほうがいいのですが

あまりに、みなさん余計なことばかり言うので
わたしもおせっかいとわかっていながら
追加で一言。

物件がどこにあるかにもよりますが、セカンドハウスローンの金利でしか買えないなら
買わないで借りていたほうが得でしょうね。
お友達の親父さんは、キャッシュか半額くらいの頭金を入れて買ったのかもしれません。
以下計算

お父様が５５歳としてローン期間２５年３００回払い
諸費用込み　２２００万円要るとして　自己資金２５０万円
借り入れ1850万円

金利２．４７５％として
月々の返済は　８万２千７００円
マンションの管理費・修繕積立金　１４０００円
固定資産税月額換算５千円
計１０万１７００円

この部屋を借りるとして家賃が１２万円以上なら得？
におもえるかもしれませんが、実は家賃はどんどんさがる
ローンは一向にかわらない。

さて５年後売るとして　ローン残高は１５６５万円
　　十年後でも　　　　　　　　　　　　　1243万円
ローン残高＋仲介手数料以上で売れたら手元にキャッシュも残りますが
あまり長くもちすぎると、売れる価格が下がるし
あまり早く売りすぎるとローン残高が多すぎて仲介手数料も払えない

私は幾度もうあっいぇきましたが実にタイミングが難しいです。
でも不動産がお好きみたいだからやってごらんになったらいいです。
お父様を説得できたら簡単に買えますよ。