忙しい現代人の腰&肩のお悩み対策!

独立開業をするため居抜き物件をさがしております。
ネットで調べ仲介業者さんに紹介していただきました。
気に入った物件が見つかって造作譲渡費の交渉に入ったのですが。

別の申し込みの方が出てきました。
と、言われました。

一般的に造作譲渡費は売り手の退去日が近づくほど安くなると思います。

最終的には売り手が原状回復をしなければならないからです。

私はその時期を待とうと思っていましたが。
上記の別の希望者がいますと言われると。待つことも出来ない。
費用もある程度覚悟しなければならないと思っています。

質問は
別の希望者が本当にいるのか?
を調べることはできないのでしょうか?
と、言いますのも。
希望者いますよって言うだけでこちらの立場が非常に不利になり。
多額の費用を支払わなければならなくなる事に納得がいかないのです。
本当に希望者がいるのならば受け入れるのですが。
不動産取引に詳しい方がおりましたらお願いいたします

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A 回答 (1件)

不動産取引に詳しい訳ではないですが、居抜き物件を契約し、飲食店をやっている者です。


本当に別の希望者がいるのか調べるのは難しいでしょうね。
何故なら、大家さん・不動産屋さん・現在の借主、全員が高く売りたいと思っているでしょうから。


>一般的に造作譲渡費は売り手の退去日が近づくほど安くなると思います。

基本下がりません。ただ、値下げ交渉に応じてくれるかもしれません、といったニュアンスでしょうか。

質問者さんは、「お客さん感覚」でいると思いますが、商取引と考え(実際そうです)価値のあるものに対しては正当な対価を払うのは当然という感覚で臨まれるのが良いと思います。売り手も正当な価値があれば値下げには応じませんし、あなたが借りなくても他の借り手が現れるはずですからあせらなくてもいいんです。そもそも造作譲渡費を現在の借主ではなく大家さんが設定している場合もあります。大家さんが資産価値があると判断した場合は空きテナントになってもしばらくは下げないかもしれません。


>多額の費用を支払わなければならなくなる

正当な金額設定であれば多額の費用ではなく、正当な費用です。
それでも値下げ交渉はしてもいいと思いますが。

ここでも「お客さん感覚」なんですよね。でも不動産屋さんにとってのお客さんは大家さんです。大家さんの資産で商売をしてますし、付き合いも長く太いはずですからね。借主なんて1度きりの付き合いで代わりはいくらでもいますから。
なのでお客さん感覚はすてて謙虚にいきましょう。安く買いたいのはみんなそうですし、高く売りたいのもみんなそうです。足元を見るような交渉は嫌われます。


以前の借主さんが造作した設備を利用させていただく、大家さんの資産をお借りして商売をさせていただく、といったスタンスでいくといいと思います。
自分も造作譲渡費がある物件を借りましたが、謙虚に誠実に交渉して造作譲渡費40%値下げ+最初の2カ月分家賃タダにしてもらえましたよー
そして不動産契約をして4年近くになりますが、家賃交渉にも今度応じていただけます。金額は大家さんが決めることですが、現在の自分の事情を話したところ前向きに考えてくれているようです。

あ、あと、個人の大家さんて1店舗くらい家賃収入がなくても余裕でやっていける人ばっかりって思った方がいいですよ。そして、そういう方だった場合、「そんなセコい足元見た値切り方してくるヤツなんて、、、」って思われたり、「それくらいの金額払えないヤツは家賃滞納するかも、、、」って思われかねませんから注意してください。
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Q~造作譲渡(居抜き)の場合の経理について~

飲食店の居抜きで造作譲渡200万円の物件があるとします。
造作には内装・設備工事代に加え、製氷機・コールドテーブルといった什器備品代も含まれていると思われます。
もし、契約した場合、帳簿上の経理はどのようになるのでしょうか?
前の所有者がやっていたであろう減価償却をそのまま引き継ぐ形となるのか、それとも
開業費として200万円を一括計上できるものなのか・・・

以上、ご回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

理論的には、取得した資産をそれぞれに状と価格を決めればよいのですがそうも行かないと思いますので、合理的な推定価格を決めなければなりません。
ひとつの考え方は、全所有者の貸借対照表の計上金額を教えてもらって、それで比例配分をしたらいかがでしょうか。実際には申告書に載っている固定資産の明細の期末帳簿価額でよいでしょう。

200万円をこれで比例配分した後で10万円未満下ならば全額費用処理、10万円以上20万円未満ならば3年の一括償却、それ以上は中古資産緒耐用年数を摘要して減価償却ということです。

でも総額200万円ならば、個別に評価すればおそらくは殆どは費用となるのではないでしょうか。
申告上はこの合理的な計算根拠を残しておくことですね。

Qお店を開店させるためには消防の許可はいるのですか?

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Aベストアンサー

どのような内容・規模の店舗かが判然としませんが、概ねこれまで寄せられている皆様の回答のとおりです。
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Q飲食店営業許可と菓子製造業許可

小さな店舗で軽食ができる店という事で保健センターに問い合わせたところ2層のシンクと他にもう1つ手洗い場が必要といわれました。またクレープや甘いもの冷たいものを作るならばさらに部屋をわけて2層のシンク手洗いが必要と言われました。自分はランチやご飯ものと一緒にクレープやケーキも出す予定でした。喫茶店とかってそんなに洗い場が必要なのでしょうか・・・。スペースがそんなにないので困ってしまいます。実際喫茶店を営業している方でアイスクリームやケーキを出しているかたお店にそんなに流しを設置しているのですか?とても悩んでいます。厨房と売り場の分け方や基準を教えてください。とほほ

Aベストアンサー

まず大前提として、所轄の保健所の公式見解が仰るとおりの内容でしたら、それが正しいものなのだと思います。

ただし、対応してくれた担当者と貴方の間で、意思の疎通がとれていなかったということも重々考えられますので、疑問点があったらまずは納得できるまで質問をされてみるのが一番です。

一般的な状況では、飲食店の営業許可を取っていれば、調理場で調理した食品(菓子を含め)を店内で客に飲食させることができるとは思います。が、営業許可の内容や解釈は都道府県単位で異なっていることがありますので、他地域の情報はあまりあてにならないと思ってください。そのため、所轄の保健所等での確認が必ず必要です。

別の方法では、店舗関係の設計施工業者や、開業される予定の地区の商工会など、現地の実情に詳しいところで相談をされてみるというのも良いかもしれません。

それから、少しきつい言い方かもしれませんが、飲食店の厨房を全くご覧になったことがない方が、いきなり営業を考えるというのは、少し考えが甘いように思います。アルバイトで経験を積むなど、実際に営業されているお店の内情を体験された方がいいと思いますよ。

参考URL:http://www.n-shokuei.jp/

まず大前提として、所轄の保健所の公式見解が仰るとおりの内容でしたら、それが正しいものなのだと思います。

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Q飲食店で実際に掛かる経費

20坪で7~8テーブルの飲食店を開業しようとしています。
下記は私の計画ですが、「3.その他」の経費は実際どの程度掛かるか、また他にかかる経費等のアドバイス頂けると助かります。
宜しくお願い致します。

1.人件費
  正社員2人、月給20万円
   20万円×2人=40万円
  アルバイト2人、時給850円
  延べ10時間
   850円×10時間×26日=22.1万円

2.家賃25万円

3.その他
  水道高熱費 15万円
  ごみ処理   2万円
  通信費  0.5万円
  広告宣伝費  5万円
  他雑費    5万円
  駐車場    2万円(通勤用)

合計 116.6万円

Aベストアンサー

#2です。
売上予測もちゃんと立てていらっしゃるようで、安心しました。
となると、おそらく損益分岐点売上高なども計画されている事だと
思います。
あとは、飲食店ですので味やサービス次第といったところでしょうか?

ここまで計画が進んでいらっしゃるのであれば、あとはオープンするのみ
ですね。
とは言え、やはり経費の部分が気になっておられるようなので、
私なりに焼肉店の経費等を調べてみました。
やはり一番ネックになるのは、水道光熱費でしょう。
同規模焼肉店での水道光熱費は売上のおよそ5%ほどのようです。
あとの諸経費は、計画されている金額くらいで大差ないと思います。
ですので、経費の部分も計画通りで問題ないのではないかと思います。

事業が成功すると良いですね!頑張って下さい!!

Q飲食店の開業前にかかった費用は経費になりますか?

来月一日から小さな飲食店を開業します。今、備品などをそろえているのですが、開業までにかかった費用(日割り家賃、備品類、消耗品、仕入など)は、開業してからの経費に入れていいのでしょうか?それとも、営業を始めてからの費用しか入れられないのでしょうか?
また、青色申告をしたいと思っているのですが、用意する帳簿は現金出納帳、預金出納長、総勘定元帳だけでよいのでしょうか?
次の確定申告には11月と12月分を申告すればいいんですよね?

Aベストアンサー

開業までにかかった費用は経費として申告してかまいません。

勘定科目は、家賃、備品費、消耗品費等になります。
飲食店ですと、保健所への届出や講習の受講等の費用がかかっていると思いますが、これらの費用は開業費として償却します。
開店の候補地を探すためにあちこち調べて歩いた時の交通費も、領収書や証明できる書類があれば開業費として認められます。

この場合日付は支払った日付(領収書の日付)になります。当然開店日より前になりますが、かまいません。
従って、申告するのは11月、12月分他に、10月の日割り家賃や仕入れ、もし9月に手付けを払ったり、プロのための調理教室に半年通ったのなら半年分の授業料等も申告することになります。


帳簿は基本的には現金出納帳、預金出納長、総勘定元帳になりますが、わたしが開業した時は、家計用とは別に、仕事専用の銀行口座を作り、その通帳を預金出納帳として使っています。また、総勘定元帳は会計ソフトを使っています。結局作ったたのは現金出納帳と、領収書を張っておくノートだけです。

詳しくは税務署に電話をしてお聞きになるとよく教えてくれますよ。

開業までにかかった費用は経費として申告してかまいません。

勘定科目は、家賃、備品費、消耗品費等になります。
飲食店ですと、保健所への届出や講習の受講等の費用がかかっていると思いますが、これらの費用は開業費として償却します。
開店の候補地を探すためにあちこち調べて歩いた時の交通費も、領収書や証明できる書類があれば開業費として認められます。

この場合日付は支払った日付(領収書の日付)になります。当然開店日より前になりますが、かまいません。
従って、申告するのは11月、12月...続きを読む

Q造作譲渡契約書の印紙について

店舗の賃貸借契約をするにあたり、以前の借家人が設置した造作物(厨房機器・テーブル等)を退去時にオーナーが引き受けて、新しく賃貸借契約をする方と造作物の譲渡契約を結ぶ場合、その契約書には印紙を張るのでしょうか。造作物は90万円程度です。

Aベストアンサー

建物の賃貸借契約書、造作物の売買(または無償の譲渡)契約書、いずれも課税文書にあたりません。不動産に付着させた造作物で、建物ごと(あるいは土地ごと)売り渡すなら、1号文書になりますが。

Q貸店舗(飲食店)を借りる際の造作譲渡代金について

貸店舗(飲食店)を借りる際の造作譲渡代金について
貸店舗(飲食店)を居抜きで借りようと検討しています。設備・内外装がまあまあの状態ですが造作譲渡費が200万円とのことで、それは納得できるのですが解約時はスケルトンにして返還するというのが、少々腑に落ちません。常識的な慣習なのでしょうか?

Aベストアンサー

不動産業者です。
この質問はリアルによく聞かれますね。
答えはYESです。
というのは、居ぬきで貸す、借りるはあくまで、現在の賃借者との
話しであって、今の賃借者の契約書には、スケルトン戻しが
うたわれているはずです。
ですが、家主に交渉して、空きの期間が無くいけるので、スケルトン戻しではなく、
「このままの状況で次の借り手が決まったら、僕はそのまま出て行っても良いか?」
言葉は違うでしょうが、こういう交渉が大家とあったはずです。それで、
今回の居ぬきの話になっているので、契約書にスケルトン戻しが表記される事は、
なんらおかしくなく、一般的と言えます。
腑に落ちないのは理解できますけどね。
現在の貸主がOKしている訳ですから、主さんが出て行くときも
居ぬきでの譲渡を認めてくれる可能性は高いでしょうが、未来の事は
何とも言えませんので・・・これはノムしか無いと思いますよ。

Q飲食店の電気設備容量について教えてください。

飲食店を開業しようと専門雑誌を買ったところ、電気設備の容量は、10坪で電灯60A、動力60A、合計で100A以上が目安と書いてありました。

自分の構想の20坪の飲食店で必要な厨房機器のカタログの消費電力を調べてみると、
・電灯(単相100V)
冷蔵庫400W+冷蔵庫240W+冷蔵庫330W+冷凍庫440W+製氷機150W=合計1560W
で、これをAに直すと1560(W)÷100(V)=15.6A しか必要ないように思います。
照明器具で40A(4000W)以上も必要になるという計算でしょうか?
100Wの電球が40ヶ所と考えると多すぎるという気がするのですが・・・。

また、動力も同じように
・動力(3相200V)
オーブン5900W+食器洗浄器5300W+エアコン4馬力3000W=合計14200W
で、インターネットを調べたところ動力=電圧×電流×√3ということだったので
これをAに直すと14200(W)÷(200(V)×1.732)≒41Aになります。
こちらは60Aに近いと言えなくもないですが・・・。

当方、電気に関しては全くのシロウトです。計算の仕方とか全然違うでしょうか?

どなたか教えてください。よろしくお願いします。

飲食店を開業しようと専門雑誌を買ったところ、電気設備の容量は、10坪で電灯60A、動力60A、合計で100A以上が目安と書いてありました。

自分の構想の20坪の飲食店で必要な厨房機器のカタログの消費電力を調べてみると、
・電灯(単相100V)
冷蔵庫400W+冷蔵庫240W+冷蔵庫330W+冷凍庫440W+製氷機150W=合計1560W
で、これをAに直すと1560(W)÷100(V)=15.6A しか必要ないように思います。
照明器具で40A(4000W)以上も必要になるとい...続きを読む

Aベストアンサー

本に書いてある事が全て貴方に当てはまる訳もないので。
参考と考えたほうがよいのでは?
契約容量計算は電気設計者の腕の見せ所なので、電気工事業者を信じて任せてみてはいかがでしょうか?
確かに営業店舗は営業中の停電が許されないので、多少は余裕をもたせる設計をするかもしれませんね。
電気屋さんも怒られるのは怖いので (^ω^;)

照明には白熱電球は使わないようにして、蛍光灯・電球型蛍光灯・LED照明器具を選択しましょう。
あとはご自身が計算したように、冷蔵庫に20A程度を加味して40A契約とか考えればOKでしょう。
基本考えは間違ってないと思いますよ。
実際は工事業者が契約事務をしてくれますが、貴方も照明の消費電流に興味を持っておけば間違いないでしょう。
不審に思ったら電気工事屋さんにドシドシ質問して納得してください。
ただ、後々契約アップ(60~100A契約程度)出来るような幹線電気配線を工事業者にお願いしておけばよいでしょう。


動力契約は基本電力会社が計算して決められてしまうので、ご自身がアレコレ心配する必要は無いかと思います。
動力契約は消費電力契約が大半で消費電流契約は一般的には不利です。
工事業者は貴方の店舗でこれらの機器が動いても耐える電線などを使い配線工事をします。
ただ、この時もいずれ増設するなら太い電線で幹線配線しておいてもらうのが良いですが、動力機器の場合無い機器を想定するような事は実際にはあまりないですね。
使用頻度の低い機器は100Vもしくは単相200V(電灯契約)機器にしたほうがロスが無いでしょう。

本に書いてある事が全て貴方に当てはまる訳もないので。
参考と考えたほうがよいのでは?
契約容量計算は電気設計者の腕の見せ所なので、電気工事業者を信じて任せてみてはいかがでしょうか?
確かに営業店舗は営業中の停電が許されないので、多少は余裕をもたせる設計をするかもしれませんね。
電気屋さんも怒られるのは怖いので (^ω^;)

照明には白熱電球は使わないようにして、蛍光灯・電球型蛍光灯・LED照明器具を選択しましょう。
あとはご自身が計算したように、冷蔵庫に20A程度を加味して40A契約とか...続きを読む

Q飲食店の経理について

こんにちは。
近々夫婦二人で中華料理屋をはじめることになりました。
二人とも飲食店で働いていたり、知り合いに中華料理屋を営む方がいたりでだいたいのことはなんとかなりそうなんですが、経理に関してが全くわかりません。
旦那は楽観的で「まぁ適当にやればなんとかなるでしょ」という感じなのですが、私は不安でたまりません。あまりお金も使いたくないので本を読んだりネットで調べたり、独学で頑張ろうかとも思ったんですが本当になんとなーくしか理解できません。
本当に適当でなんとかなるのか、
個人飲食店の経理をはじめるにあたって、まず何からするべきなんでしょうか。
最低限この帳簿がいるとか、なんとか…
やっぱり青色申告会とかを活用したほうがいいんでしょうか?
何もわからない人でも青色会計ソフトを使えばなんとかなりますか?
もしくはこんなバカな人でもわかる本とかありますか?
悲しくなるほど本当に何もわかりません、焦る一方です。

それと、私が青色専従者になるのか、子供と扶養に入り続けて控除を受けるのか。
どちらが良いのかもわかりません。

自分の理解力の乏しさが嫌になります…
どなたかどんな些細なことでも構いませんのでアドバイスをお願いします。すみません。

こんにちは。
近々夫婦二人で中華料理屋をはじめることになりました。
二人とも飲食店で働いていたり、知り合いに中華料理屋を営む方がいたりでだいたいのことはなんとかなりそうなんですが、経理に関してが全くわかりません。
旦那は楽観的で「まぁ適当にやればなんとかなるでしょ」という感じなのですが、私は不安でたまりません。あまりお金も使いたくないので本を読んだりネットで調べたり、独学で頑張ろうかとも思ったんですが本当になんとなーくしか理解できません。
本当に適当でなんとかなるのか、
個人飲...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。
相当お困りのように感じましたのでお答えしてみようともいます。
まず、知識は全くないという前提でお話しします。

お商売を始めたならとにかく、お商売に関する物は全て保管しておいてください。
これは全てのお商売の基本です。
領収書、請求書、レシート、商売に関する物全てです。
中には商売で使うものと個人(自分)で使うものも一緒に買ったりすると思いますが、レシートにお商売で使った金額に丸をしてわかりやすくしておきます。
そして出来るだけ『領収書』をもらってあて名書きにお店の名前を書いてもらって下さい。(金額が細かいものは結構です)

次に会計帳簿を付けていきます。
会計帳簿を付けるソフトはいろいろありますが、まずは手書きで帳簿を付けてみましょう。
会計ソフトが使えるならそちらでチャレンジしてみてください。
付け方は簡単。家計簿の付ける要領と同じです。

本来は振替伝票というものに仕訳を書いていくのが正しいやり方です。

1日の収入と支出を1日ごとに現金出納帳とういうノートを文具屋で買ってきてその日のうちに書きましょう。

具体的には、

収入…お店の1日の売上合計→「売上」

支出…お店の材料の仕入れ→「仕入」
    アルバイトの給料→「給料」
    仕入れなどに使った交通費→「旅費交通費」
    お店の広告、チラシ代→「広告宣伝費」
    お世話になった人へお歳暮などを贈る進物代など→「接待交際費」
    作業服、エプロンなど→「福利厚生費」
    お店の火災保険など(養老保険や生命保険は経費になりません)→「保険料」
    携帯電話など→「通信費」
    税金などに関する支払い→「租税公課」
    お店の調理器具や1年未満で消耗するもの→「消耗品費」
    お店の家賃やガレージ代→「地代家賃」
    その他上記に属さないもの(新聞代や税理士さんへの決算料など)→「雑費」   

  「」書きは勘定科目といって、1年間分をその分類ごとに集計する物です。
  その詳細「相手先、購入先」「何を買ったのか、使ったのか」を摘要という欄に記入します。
  そしてその買い物ごと、使った金額ごとに書いていきます。
  これを取引といいますが、取引はまとめないで事細かく書いていきます。

そしてお店のお金で自分の物を買った、生活費のために出金した、お店の為のでないものは→「事業主貸」という科目でまとめます。

また売上以外でお店のお金を返したら→「事業主借」という科目で入金欄に書きます。

『日付』 『勘定科目』 『摘要』 『金額』 という具合に書くように現金出納帳は線引きしてあります。

これが一般的な書き方です。

そして奥様の給料ですが、お店の経費にしようとおもえば「給料」若しくは「専従者給与」という勘定で処理します。
しかしこの給料をとれば「所得税」が掛かります。
1月88,000円以下であれば所得税はかかりませんが、これを超えると税金が発生します。

なので(給料)80000(現金)80000 という感じで88000円以下で月末に仕訳を記入します。

これより欲しいというのであれば「事業主貸」という勘定で出金します。
「事業主貸」はいくら引き出してもよいですが経費になりまん。

この所得税については割愛しますが、申告納付が遅れたら延滞税がかかってきますので給料をとるには注意が必要です。

経営者さん(ご主人さん)には給料として経費にする事はできませんのでご注意を。

そして支出では無いけど費用(経費)になるものとして→「減価償却費」というものがあります。
これは固定資産(機械や備品)などを使って価値が下がるものを費用として計上できます。
たとえば、飲食店であれば30万円以上の業務用冷蔵庫、エアコン、自動ドア、仕入れのための車両とかをいいます。
決算時には必ずこの言葉出てきますので備品の領収書や購入日、金額がわかるのを保管しておいてください。


まずここまでができれば初めてにしては立派です。
あとは、来年の確定申告(3月15日)までにすべて金額を集計して、税務署に申告するわけです。

税理士さんに頼めば決算料で5万円~8万円くらいは報酬として取られると思います。

またお店の経営がよくなってきて売上金額が1000万円を超える事になれば消費税の申告が掛かってきます。消費税の申告が発生したら慎重に経理をしなければいけませんよ。

補足ですが、売上金額も含め、すべての金額は税込経理として処理します。(租税公課は非課税です。)

一連の流れを書きましたが、お分かりいただけましたか?

それと事業を開業したら所轄の税務署長に開業届を届けないといけません。
開業届をだしたら青色申告という申請の手続きもありますが、これは正規の簿記の原則にしたがって帳簿を付けないといけないので初めての方は白色申告となります。

まだよくわからなければ質問してください。


 

こんにちは。
相当お困りのように感じましたのでお答えしてみようともいます。
まず、知識は全くないという前提でお話しします。

お商売を始めたならとにかく、お商売に関する物は全て保管しておいてください。
これは全てのお商売の基本です。
領収書、請求書、レシート、商売に関する物全てです。
中には商売で使うものと個人(自分)で使うものも一緒に買ったりすると思いますが、レシートにお商売で使った金額に丸をしてわかりやすくしておきます。
そして出来るだけ『領収書』をもらってあて名書きにお店の...続きを読む

Q同意書・契約書・確約書・確認書・誓約書の違いを教えてください!

タイトル通りです。
同意書・契約書・確約書・確認書・誓約書の違いが知りたいのと、その効力・効果などを知りたいです。
会社、個人の慣習により多少違うと思いますが、色々しえてください。よろしくお願い致します。

ちなみに、「同意書、約款、規約、契約書の違いを教えてください。」
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=90145
というページはすでに参考にさせてもらいました。

Aベストアンサー

「誓約書」
有ることを相手に約束するために差し入れる書類です。
入社時に「就業規則に従うとか、会社に損害を与えた場合は責任をとる等」の事項を約束する場合にも書きます。させるものです。

「確約書」
或る事柄を必ず実行すると約束する時に書きます。

「確認書」
或る事柄を双方で確認したことを、後日のために書類にして残す場合に作成します。

「同意書」
相手の意見・考え方などに、賛成したり、その行為をみとめることを意思表示する書類。
手術などの時に病院に提出します。

「契約書」
商取引きなどで約束した条項を記し、その取引の成立を証明する文書。
売買契約書 賃貸借契約書などがあります。

いずれも、公序良俗に反しない内容で、差し入れた者や双方が了承して、署名捺印が有れば効力が有ります。


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