テナントの電気配線の調査費は管理会社負担？テナント負担？

個人で飲食店を経営しています。
店は居抜きの状態で借りて、電気の配線などもそのまま使わせてもらっています。

あるとき、営業中に電子レンジを使うと、店の照明が暗くなったり明るくなったりとチラつきました。
お客様も気にされている様子でしたので、ビルの管理会社に電気配線がどうなっているのか聞いてみることにしました。

初めは管理会社の担当者が様子を見に来たのですが、これは電気業者に見せないとわからないとのことで、管理会社が契約している専属の業者を連れてきて原因を調べることに。

結果、私たちの前に入っていたテナントが工事をするときに横着をして店内に配電盤を設置せずにビルの配電盤から直接電気を引いていたため、電圧が不足しているということでした。
つまり店内の造作の問題ということで、動力を増やす工事を自己負担で行うことになりました。
このとき、工事の業者は管理会社にお願いせず、自分たちの信頼できる業者を手配しました。

工事も終わり問題も解決した頃、管理会社から初めに配線を調査した業者の「出張費」として¥8000を請求されました。

これは私たちが払わなければならないお金でしょうか？

管理会社の言い分は、すべて二次側の配線の問題だから、調査にかかる費用もテナントが負担するのは当たり前だ、と言うのですが、調査の際に何の説明もなく突然業者を連れて来たのに、なんとも腑に落ちません。

ビルの保守の仕事とはそんなものなんでしょうか？

ビルオーナーとテナントの関係に詳しい方、教えてください。

No.2 回答者： hinode11 回答日時： 2015/03/03 14:10

質問者は店舗を借りて営業しています。

その店舗の電気照明にトラブルが生じたので、その原因調査に要した費用は、誰が負担すべきか、という問題ですね。

その費用は、店舗の貸主（ビルオーナー）とするのが妥当と考えます。賃貸借契約の条文を確認して下さい。

もし前のテナントが工事をするときに横着をしてビルの配電盤から直接電気を引いていたとなると、前のテナントに責任が及ぶのは当然ですが、それは前のテナントとビルオーナーとの間で解決すべきことです。質問者には関わりありません。

ビルオーナーは、「前のテナントが工事をするときに横着をしてビルの配電盤から直接電気を引いていた」という異常な状態を解消し、つまり、店内に配電盤を設置してから質問者に賃貸すべきでした。つまり賃貸物件に『瑕疵』があったということです。


＞店内の造作の問題ということで、動力を増やす工事を自己負担で行うことになりました。

？？？

店舗の動力・照明の電源に関する工事ですから一次側の問題です。店舗側の配線の問題ではありません。ですから店内の造作ではないので、工事代はオーナーが負担すべきです。賃貸物件の『瑕疵』を是正するための費用は貸主が負担して当然です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ビルオーナーは箱を貸し、そこを店舗にするための工事は私たちの出資なので、店内の工事まではビルオーナーの管理範囲外だと言われています。
ただ、前のテナントへ掛け合ってみるのはやってみるべきだと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2015/03/06 14:54

No.1 回答者： horiisensei 回答日時： 2015/03/03 13:28

貸ビル経営経験者で電気主任技術者三種資格を所持しております。

当方は建築、設備に多少は自信があったので「管理会社」に頼まず自ら（エレベーター除く）管理、補修作業しておりました。

結論から記すと「￥８０００－」は質問者が支払うものです。これは仮に「出るとこに出て」も結果は変わりません。
質問者は「店内の造作」を居抜きで前の借主から譲り受ける「契約」をしておりこれが「不法」（瑕疵）であったわけですからこの￥８０００－を前借主に請求できる権利を有します。
\8000の金額は「電気工事ができるプロ」を出張させて１時間程度要したなら妥当な金額です。

本来の手順としては前借主が大家（管理会社）に店内の造作の許諾を得て電気的な事であれば安全をも確認して大家が前借主の退去時に現状回復なり質問者への「造作譲渡」を確認するハズです、全くデタラメな管理という事です。
質問文からすると電気配線の分岐が素人の工事、更に基幹線から分けているなら「電気代金ドロボー」の感じも見受けられます。

仮に今回の電圧降下現象が他のテナントから苦情が入って大家が調べたら原因が質問者側の店内配線あったという流れなら￥８０００－も納得がいくのではないでしょうか。

＞ビルの保守の仕事とはそんなものなんでしょうか？
管理会社などと偉そうな名前ですが個々は完全な素人で家賃の未回収にしか興味はなく、クイツクに対応できる専従の個人業者を使っている場合が多いです。

＞ビルオーナーとテナントの関係に詳しい方、教えてください。
これは借地借家法で保護されないので圧倒的に店子が不利です。契約書の内容が全てですが不記載の事例は店子が不利だと思って正解です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはりそうなんでしょうか。8000円という値段自体は妥当だと思っています。
ただ、管理会社の保守とは何なのか、私たちは弱い立場でしかないのか…と納得のいかない気持ちでした。
今回は、前テナントの方にも掛け合ってみたいと思います。ありがとうございました！

お礼日時：2015/03/06 14:59