再建築不可。建替えるとどんな問題がありますか？

前面道路は幅員２メートルを切っている、
再建築不可の物件があります。
しっかりとはしている建物なのですが、
今後もし火災など最悪の事態が生じてしまい、
市からの許可なく、建物を建てた場合、罰則などあるのでしょうか？

調べたところ
「市から建築確認がでない。検査済証明が発行されない」
まではわかりましたが、市が「許可なく建てたものだ！」となり、
実際に取り壊しにかかることもありますか？
また罰金などもあるのでしょうか？


前面道路は「市」の所有のものです。
何条道路かわわかりません。

土地の状況としては崖地などではありません。

よろしくお願いします。

No.7 回答者： congrats 回答日時： 2012/10/03 05:11

５８歳一級建築士、宅建主任者。

これらは２４～３０年前にとってますから記憶違いもあったりします。
ご容赦を。

現状建物が建っているのは「既存不適格」といって合法のものです。ただ、再建築不能。
これを生かすのが「ビフォアー・アフター」の匠の技

つまり、模様替えは「建築」ではないから「再建築」にあたらない。
ＴＶのリフォーム物件の多くは「建て替え不可」の既存不適格。容積オーバーからはじまって
前面道路幅員不足なんてのはもっとも多い。

前の人が「建築確認おりない建物は大工が施工しない。銀行ローンも降りない」といってますが
全部正しい。でもリフォームでやるなら工事も可能融資も（場合によっては）可能。
なにしろ現状許されている建物の外形、床面積をかえずに構造も基本的に残すのだから違法建築では
ないことになります。

で、この物件買うんですか？だったら先にリフォームの匠をみつけたほうがいいです。

No.6 回答者： agboy 回答日時： 2012/10/02 21:15

ご質問の揚げ足を取るようですが、幅員が2ｍ未満であっても『道路』として認定されているのであれば、建物は建てられますよね？

間口が2ｍ無い、ということなんでしょうか？

個人的な経験で、以前住んでいたアパートで、その裏手の一戸建てが取壊され、建替え始めたんですが、その敷地への進入路はアパート横の通路しかなく、間口３尺（約90ｃｍ）ほどでした。
個人的な興味から、役所に電話して『なぜ、間口３尺の敷地なのに建物が建てられるのか？』を尋ねたところ、役所の回答は『当該敷地は不適格であるので建築確認は出していないが、役所としては建築指導ということで、外壁等を不燃材にする等の指導を行っている』とのことでした。
恐らく、今まで住んでいた人が建替える、ということでそういったことになったのでしょうね。

No.5 回答者： kenanami3150 回答日時： 2012/10/02 14:54

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

y．

再建築不可の物件を建て替えた場合、とのことですが、問題は、その工事をおこなってくれる建築業者が存在するかと言うことに思えます。

また、お話のように、「建築確認」が取れないことは当然ですが、仮にあなたが住宅ローンを利用するつもりであれば、住宅ローンは融資不可でもあります。

そして、罰則があるか否かは、地域の自治体で違うかも知れませんので、直接その地域の役所の建築課へ電話するでもしてみたらいかがかと思われます。

元々、再建築不可の土地の多くは、接道間口が２ｍに満たない理由が多く、これは消防に大いに関係しています。

つまり、火災の際に消防車が出入りできないので、人命の危機を救う意味からのことなのです。

従って、役所に無断で建築した際には、お上（かみ）からのお咎めもあるかも知れません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、あなたが現在の所有地がそうであるなら、売却した際でも物件の評価は極めて低いでしょう。

また、購入を検討しているなら、現金購入なのと、利用価値は薄いように判断されます。

以上、参考になれば幸です。

No.4 回答者： daru000 回答日時： 2012/10/02 10:16

今あるものを取り壊すってことはとんでもなく悪質でない限りないと思う。

しかし今後は、基本、建てられないんじゃないかと・・・。

昔は確認済証をとらないってけっこうあったんですよ。
確認検査をうけないってことは、現在も工事中ですよってことになって、何十年住んでいても、家は未完成って建前にしてた。
違法というか、法の抜け道というか、が認められて（？）たの。
でも姉歯氏の事件からいろいろ厳しくなったので、真っ当な建築士や工務店なら引き受けないでしょうね。
違法建築に手を出すと、失うものが大きすぎる。

抜け道として、柱や屋根などの骨組みは残して、「改修」ということはできますが、それも今後は厳しくなるかも。

あと、確認済証がでないと、ローンなんかで不都合はないのかな？

No.3 回答者： hanasuke12 回答日時： 2012/10/02 09:26

おはようございます。

確認申請については、建築基準法第６条第１項に記載されています。
以下に罰則部分だけ引用します。

第九十九条 　次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の懲役又は百万円以下の罰金に処する。
一 　第六条第一項（第八十七条第一項、第八十七条の二又は第八十八条第一項若しくは第二項において準用する場合を含む。）、第七条の六第一項（第八十七条の二又は第八十八条第二項において準用する場合を含む。）又は第六十八条の十九第二項（第八十八条第一項において準用する場合を含む。）の規定に違反した者
（以下、省略）

というわけで、発覚し告発されれば、懲役または罰金が科せられます。
今どきは未確認で建物を建てる悪質な建築主はいないので、発覚したら相当厳しい対応に迫られます。

違反の内容ですが、都市計画法の違反（建築不可の市街化調整区域に建てる、など）の場合は容赦ありません。
除却か使用放棄、つまり空家で使わないこと。
従わない場合、地域によってはよく代執行をしています。
建築基準法の場合も似たりよったりです。
ただ、市街化区域内であれば、よほどの危険性などが伴わない限り、代執行は無いでしょう。
建築基準法の場合は、工夫できれば違反が解消する場合があるからです。
接道義務が果たせないのなら、新しく道路を築造するか、路地状敷地の形態で接道を果たすしかありません。
違反は気を付けていても、近所や通行人からの通報で簡単に発覚します。
もちろんさっさと完了して使用（生活）を開始したから、などと既得権は通用しません。

たとえば、建物の前に違反の看板が立てられたらどうします？
違反の内容と建築主の氏名が書かれて、前を通る人の目にさらされます。
看板を汚したり取り払えば、公文書毀棄で簡単に告訴されます。
これらの連続する行政からの追及に耐えることができますか？
是正が終わるまで、静かな生活は送れませんよ。
あと、電気・ガス・水道などのインフラの供給が止められる可能性もありますね。
裁判すればたぶん勝てますので勝訴後に供給開始されますが、それまでの裁判費用と手間は覚悟しなければなりません。

バレる可能性はケースバイケースなので、やってみなければわかりません。
しかし相当の覚悟（懲罰や是正の手間・費用含め）が必要です。
あと、関係した建築士なども刑事処分と行政処分を受けますので、引き受ける設計者はいないでしょう。
無資格者が携われば、ろくな建物しかできないということです。

ということで、ご質問ではありませんが、実態違反の建物を購入することを含め、お勧めしません。

ところで、「市から建築確認がでない。検査済証明が発行されない」
ですが、仲介業者がいるのならば、重要事項説明としてその理由を尋ねたらいかがですか？
前面道路の扱いが不明、とのことですが、建築指導担当課に確認したらどうですか？
幅員が１．８ｍ以上であれば、２項道路の可能性がありますね。
場合によっては、法第４３条第１項ただし書きの適用が受けられる可能性もあります。
であれば、特に悩むことは無いと思うのですが…。

No.2 回答者： mibuna 回答日時： 2012/10/02 09:24

gradnormalさんの書かれているパターンが多いですが

私の知る物件（京都市）では建築中に工事中止の指導にやってきて
それに従わずに強引に建ててしまったので「この建物は違法建築です」
と市に看板立てられて近所中に晒し者になっている家がありますよ。

まあ普通は更地にして新築というのは少なくて屋根と柱を残して
改築するパターンが多いですね。改築の場合は事実上制限を受けません。

火災で全焼の場合は普通は道路幅４ｍ(もしくはセットバック必要）
ないと建てられません。どうしても建てたい場合は役所各方面を回って
特例扱いにしてもらえば建たないこともありませんが許可が出るのは
非常にまれです。

特例で建替えられた法善寺横町
http://tenyusinjo.web.fc2.com/houzejiyokocho/hou …

No.1 回答者： gradnormal 回答日時： 2012/10/02 02:17

通常、悪質（道路にはみ出ていたり、常識を脱する建物）で無ければ、建ててしまったものにはそこまでうるさく言わないようです。

例え、解体撤去命令が出ても、建物が倒壊しそうで、通行人が危ないとか、道が通れないとか、よっぽどのことが無い限り、行政がクレーン車なんかを使って取り壊すことはありません。ある意味建て逃げという感じですかね。
しかし、建築途中であれば、解体撤去命令が出されることがあります。無視すると建築業者が営業停止に追い込まれるので、依頼主がいくら続けてと言っても建築業者は中止するでしょう。そういう意味でも再建築不可物件の建て替えはギャンブルです。