原状回復について

先日、不動産管理会社にて、賃貸契約をしてまいりました。賃貸契約をするに当たり、契約について、不動産管理会社作成の紙を説明され、契約書にサインいたしました。
昨日、実印を押すため、連帯保証人のところに契約書が送られてきた契約書を見たところ、裏面が契約内容になっていました。私は裏面が契約内容であることを知らなかったので、契約書にサイン捺印したのですが、そこに、「原状回復することとする。クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」という旨の内容の記述がありました。契約時には原状回復するというという説明しか受けなかったのですが、退去時にクロスの張替，クリーニングの費用を負担する必要があるのでしょうか？
今朝、連帯保証人は、契約書を送り返してしまったのですが、連帯保証人が契約書を返却せず、契約を破棄することはできたのでしょうか？
もしくは、私が契約する時、裏面を確認した場合、契約を破棄することはできたのでしょうか？その場合、既に支払いを行っていた不動産業者への仲介料は返却されたのでしょうか？

わかりにくい文章ですが、よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： dandy_club 回答日時： 2004/02/12 14:56

ユーザーとして業者と接し、かつ中堅不動産業者側の相談を受けた経験から順次回答いたしますね

＝＝退去時の負担範囲＝＝
現実的には多少は負担することがほとんどです。

旧建設省のガイドラインは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」で
原状回復義務の定義は、 賃借人が賃借物（部屋）の中に設置した家具やエアコンを取り除く あたりなのですが、
『 善良なる管理者の注意義務 』 と言うモノがあり　
賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務　を負っているので、常識的には　経年変化を超えた痛み（自然に置いておいた時）には出来ない傷やタバコの黄ばみを回復してねとなります。

が、誰も住んでなくても少しは痛むのに、自分の傷ませた部分だけどうやって計算するんだ！ってなりますよね。

今では小額訴訟という制度があり、マスコミも特集を組むので裁判も増えています。

契約書に細かな特約を記入して「原状回復することとする。クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」っていわれる部分とかで事前に合意を得ようとするのですが、化粧室・畳の修繕・襖の張替・天井・床・給湯器・きりがない・・・ほど書く気になれば特約を記載できます。が前出の業者さんは、中間的レベルな業者さんと感じます。

＝＝契約破棄＝＝
は可能です。契約が完了していないので。
また、裏面確認時点でも可能です。
契約前で最終的に公平な条件の確認が行われていないので、条文に不安があるので解約は出来ないと主張は出来ます。

＝＝仲介料の返却＝＝
仲介は契約が完了しての仲介なので、物件を案内してもらって気に入らない時に料金が請求されないように、契約前は仲介料は不要です。

＝＝更なる現実論は＝＝
1.解約をご希望の場合
業者の方の交渉手法や係争意思がどの程度あるか不明のため、常識ある表現で申し入れた際の反応で（了解ならそれで終了）費用や手間を考えると各エリアの消費者センターへの相談が一番効率が良いでしょう。
参考ＵＲＬです。
2.物件は気に入って、業者や貸主に不安がある場合
特約条項のレベルを確かめましょう。
”退去時に借主・貸主・仲介者の３者に迷惑の掛からない様に確かめておきたいのですが・・・”と、当然の権利の行使ですが、自分が現場で聞く側の気持ちで切り出すとより円滑な進行となるでしょう。
3.訴訟と契約
契約が締結された場合は、契約条項が不当でない限り条項を読んでいない方の過失責任はあります。
不当の概念については、事実上さまざまな判例があり一概には決めかねます、裁判官側では法解釈の問題と弁護側での個別の事実認定がさまざま（１例づつ異なりますので）。
退去時の不服についても同様です。
が、一般的にはかなり請求額が減額、または無効な事例が多いようです。
訴訟マニア以外の方は、常識的な判断で裁判の申し立てをされるはずから、不当に利益を上げたい者には厳しい結果が出て当然ですね。
4.契約退去時には、自分で清掃し退去立会い時（必ず業者と本人は立ち会う）に別途清掃が不要でなないか？（換気扇の清掃まで対象にされるでしょうけど）
原状回復に使用する業者や細かな修復明細の確認の上、終了後に明細を貰ってください。
今ではデジカメも普及しているので立会い時に撮影しておくと業者さんも”びびって”いっそう良心的請求となるでしょう、万が一の場合も重要な証拠です。
ちなみに公共機関に建築業者がデジカメの資料を提出する際にも以前は80万画素以上でよかったと記憶していますので、普通のデジカメで充分です。

＝＝最後に＝＝
arapipiさんの場合が、初めてのご契約か、過去経験済みでこれまでにないご不安な業者であったかは判りませんが、今回も今後も価値の高いものは
1.契約書の熟読
2.疑問点の質問と納得のいくまでの回答を得る
3.商品（またはサービス）自体の質を複数比較する
4.提供者は１円でも対価を得るまたは無償でもビジネスである限り対応の義務がありますが、購入者や受益者（買う事や借りる事で自分が快適になるような利益がある）側は堂堂と主張してよいのです。

arapipiさんはややこし内容を上手に伝達されていらっつしゃる方なので、自信を持って業者の方へ問い合わせや交渉を行ってくださいね。

不動産に限らず、現実的にはお客様への理想的対応が出来ない企業が大半ですが、
1.適切な主張の権利は行使
2.現実に納得できる場合の範囲
（泣き寝入りの勧めでなく手間・費用・効果のバランスはどうか？）
3.望ましくはコストバランスよりも悪質な業者の訴求で自分と同じ不安はさせない社会制裁
でも言い過ぎるとどこでも嫌がるなぁ？なんて
の綱引きで皆も毎日暮らしています。ちょっと大げさでした・・・が、ご質問から察する上手なバランス感覚を生かしてくださいね。

毎日の安らぎの場である住環境はとても大切なので、
新しい環境は”新しい夢”があってよいですね。
arapipiさんの快適ライフに向け、出発してくださ～い

参考URL：http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

この回答へのお礼

的確なご回答ありがとうございました。
お部屋はきれいに使うつもりでおりますし、敷金１ヶ月分くらいなら仕方ないかなとは、思っていましたが、契約書の文章を見て、不安になってしまっていました。業者さんに再度確認したいと思います。
判りやすいアドバイスに感謝です。

お礼日時：2004/02/14 03:43

No.2 回答者： kotoko 回答日時： 2004/02/12 13:16

こんにちは。

現状回復の自己負担とは、故意に破損させた場合に限ると思います。
壁に穴をあけたり、たばこのヤニなどで壁が黒ずんだ場合には自己負担で、ということです。
費用を払わないで自分でお掃除しても良いわけです。
部屋を綺麗に使ってもらいたいのでそういう事項があるのだと思います。

殆どの不動産屋さんに共通すると思いますが、一例としてお読みください。
http://www.tomatokan.com/faq.html#24

参考URL：http://www.tomatokan.com/faq.html#24

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
ご回答を読ませていただいて、大丈夫かな？とちょっと思うことが出来、気持ちが少し軽くなりました。
もう一度、業者のほうにも問合せてみようという気になりました。

お礼日時：2004/02/14 03:34

No.1 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/02/12 13:13

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まずは↓をご覧あれ。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.h …

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

●そこに、「原状回復することとする。クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」という旨の内容の記述がありました。契約時には原状回復するというという説明しか受けなかったのですが、退去時にクロスの張替，クリーニングの費用を負担する必要があるのでしょうか？

(-_-)ウーム,裏面が契約内容ですか...かなりあくどい感じが否めないですね。もし解約するのであれば平成13年4月1日に施行されている【消費者契約法】で解約し契約金を全額返還させてください。(1)不実の告知、(2)断定的判断の提供、(3)不利益事実の不告知によって、誤認して契約をした場合は契約を取り消すことができます。下記ＨＰ参照。

「消費者契約法のポイント」
http://www.kazu4si.com/HP/syouhisya/nakami/syouh …

●契約時には原状回復するというという説明しか受けなかったのですが、退去時にクロスの張替，クリーニングの費用を負担する必要があるのでしょうか？

国土交通省ガイドラインと照らし合わせても賃借人の重度な過失が無ければ支払い義務はありません。

●今朝、連帯保証人は、契約書を送り返してしまったのですが、連帯保証人が契約書を返却せず、契約を破棄することはできたのでしょうか？

先述のように【消費者契約法】に基づいて解約は可能です。また念のため消費者生活センターに相談すると良いでしょう。

「全国の消費生活センター」
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

●もしくは、私が契約する時、裏面を確認した場合、契約を破棄することはできたのでしょうか？その場合、既に支払いを行っていた不動産業者への仲介料は返却されたのでしょうか？

【消費者契約法】に基づけば(3)不利益事実の不告知が該当すると判断できるのでこの時点でも解約は可能でしょう。

余談ですが下記判例集の中の例えば【東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁】をご覧ください。「本件建物を明け渡すときは，畳表の取替え，襖の張替，クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」との特約の効力は判決の結果公序良俗等に違反せず，自然損耗分も含め賃借人が負担するものとして有効であるものの消費者保護の観点から特約を限定的に解釈すること等は信義則上許されるとあります。しかしこれは賃貸目的物が"住宅金融公庫融資物件"という条件を加味した判決です。

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/TomoLaw/Tintai/ …

判例集を見た限り【大阪高裁判平成１２．８．２２判例タイムズ１０６７号２０９頁】では賃借人が全額負担する特約を無効としているものもあり,結論としては【ケース・バイ・ケース】ですね。しかし国土交通省ガイドラインとの比較や判例などを照らし合わせると賃借人の弱い立場を擁護するケースが多いので100:0で借主負担となる事は無いですね。よってarapipiさんも絶対に全額を支払う義務は無いが若干負担しなければならない場合もある,といった解釈になると推測されます。

【東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁】の抜粋文【三】の中で,

『しかしながら，消費者保護の観点のみならず，取引の安全，契約の安定性もまた重要な観点として考慮されなければならず，また，できるだけ国家の介入を避け，個々人が自由に法律関係を形成すべきであるという市民社会の思想が私法にも反映され，私法上，私的自治の原則が重要な指導原理を果たしているところ，個人として尊重される私人が，自己の意思に基づいて契約を締結した以上は，その責任において契約上の法律関係に拘束されるというのが大前提であるというべき....』

と記載されています。やはり契約書にサインをした以上契約書面がどんなに長かろうが複雑だろうが【同意】したとみなされるという司法の酌量から貸主側の主張も尊重されているわけですね(-_-;)。とかく契約書などは面倒がってよく見ないで判子を押しがちですが,

【契約書は何があろうとよく読め！！！！】

といったところでしょうか;^_^A。

また下記サイトなども参考にして下さい。arapipiさんをはじめこういった賃貸借契約の問題は後を絶たないですね。

「賃貸まめ知識」
http://www.sunliebe.com/inouchi/1contents/

「山崎はるかのメモ・賃貸住宅に入るとき」
http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html

「「賃貸博士」賃貸生活研究所」
http://www.chintaihakase.com/index.html

「敷金返還トラブルリンク集～金返せ！～」
http://www.bekkoame.ne.jp/ro/macintosh/sikikin/

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

この回答へのお礼

早々のご回答および詳しいご説明ありがとうございました。
契約書はちゃんと読まないとと思っていたのに、ついつい業者のペースに乗せられてサインしてしまうものなんですね。(^.^；
もうちょっとあがいてみて、消費者センターに相談してみようと思います。

お礼日時：2004/02/14 03:30