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初めて賃貸契約を結ぶのですが
契約書を見ると、所有者と賃貸人の名前が違うのですが、
どちらが大家になるのでしょうか?

そもそも所有者と賃貸人は何が違うのでしょうか?

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A 回答 (4件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



> そもそも所有者と賃貸人は何が違うの

 所有者はその不動産を所有する人。
 賃貸人は、質問者さんにその不動産を賃貸した人、言い換えると、質問者さんとその不動産について賃貸借契約を締結した人、です。さらに言い換えると、その不動産を使用し、収益する権利を質問者さんに与え、逆に質問者さんから家賃・地代を取る人、です。


 所有者をAさん、賃貸人をBさんとしましょうか。もう一人二人登場しますので、C、Dさんとします。

 ふつう、BさんはAさんからその建物を借りて、質問者さんに賃貸します。なので、Bさんを「転貸人」、質問者さんを「転借人」と言ったりもします

 しかし、そういう場合だけではなくて、例えばすでにAさんが亡くなっているのですが、相続人間で財産の分割が終わっていなくて、相続人のBさんが同じ相続人のC・Dさんの同意を得て(あるいは無断で)、単独賃貸人として質問者さんに賃貸しているなんて場合もありえます。

 あるいはまた、BさんはAさんの命の恩人で、AさんはBさんに文句が言えないのを利用して、勝手にBさんが質問者さんと賃貸借契約を結んだのかもしれません。所有者Aさんは泣いています。

 いろんな事情がありえますが、とにかく、質問者さんがその不動産(たぶん住宅)を使えるようにした人間が「賃貸人」です。

 そして、質問者さんの「大家」は所有者Aではなくて「賃貸人」のBさんのほうです。

 が、が、が、しかし。

 この場合、質問者さんは、所有者Aさんに対しても直接の義務を負っていることになります(民法613条?)ので、もしもAさんが「俺に家賃を払え」と言ってきた場合、「あんたから借りた覚えはナイ」と拒絶するのは難しいことになります。

 とりわけ、「Bに1年分、前払いしたもんね」という前払いは、言ってもムダです。質問者さんはAさんに勝てないことになっています。

 そんなことになったら、ちゅうちょせず、ここで対処法を質問されることをお勧めします。そうでない場合は、所有者と賃貸人が違うことは忘れていていいと思います。賃貸人だけを意識していましょう。
 
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2014/05/18 21:38

 『所有者』というのはその不動産を所有する人で『登記簿』上にも出てくる人です。

一つの不動産に一人とは限りません。

 『賃貸人』というのは『所有者(達?)』からその物件を貸すことを委任されている人(或いは法人)で、こちらは一人か一社です。

 普通は『所有者』と『賃貸人』が異なる場合は両者間に『契約』が結ばれています。これを賃借人(借主さん)にお見せすることはありません。『明渡訴訟』でも原告は私の会社でしたのでこの『契約』を開示することはありませんでした。ただ、『登記簿謄本』は添付したかな? この辺は弁護士任せでした。

 賃借人(借主さん)は『賃貸人』と『賃貸契約』を結ぶことになりますが、その先の『契約』はわかりませんので『信頼』するしかないことになります。お願いしている不動産屋さんに最初に募集をお願いする際にはお見せしたと思います。でないと、勝手に他人の物件を貸すことも出来ちゃいますから。(笑)

 ちなみに私のところでは『所有者』は私と娘ですが、『賃貸人』は私の会社(法人)です。これは税金の関係です。
 『賃貸契約書』は賃貸人として私の会社の名前が出てきますし、代表取締役として私の名前も出ますが、賃借人(借主さん)が娘の名前を見ることはありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2014/05/18 21:38

所有者というのは所有権を持ってる人で部屋を借りている人は対象ではありません。



賃貸人というのは部屋を貸す人のことです。

大家は所有者でしかなれません。相続とかで登記が済んでないとかであると

名義が変わってないとかありますが。基本は上記のようなことです。

部屋自体の大家は所有者、家賃を払う相手は賃貸人となります。

大家に家賃を払う義務は賃貸人となりますから。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2014/05/18 21:38

いわゆる「又貸し」ではないかと思います。



つまり、所有者から賃借りしているものが、さらにあなたに賃貸しすると言うことです。
このようなケースでは、又貸しするに当たり、所有者の同意を必要とするケースが通常です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2014/05/18 21:38

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>管理会社と大家さんの違いは?

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◇●●株式会社とのやり取りの内容は、家賃を振り込んだり、共用部分の電気がキレたら取り替えてほしいと連絡を入れたり、ガスや水道の調子が悪い時に連絡したりします。
●●株式会社も「大家さん」言えるのか教えてください。

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>管理会社と大家さんの違いは?

    ↓
所有権や最終責任の所在の問題だと思います。
推測ですが、大家(オーナー)と管理会社が管理契約を結び、賃貸物件に関する賃貸料の収集や日常の保守管理、入退去の窓口や新規貸し出しの募集等を管理手数料(最初に1か月、以降は月額家賃の5%程度)をもって運請け負っているのだと思います。

したがって、借主と貸主の間に管理会社(1社またはグループ会社含む)の3者契約に成っている。

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今時、違約金を取るような物件は殆ど有りません。
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また振り込み、引き落とし、どちらが安く出来ますか?

Aベストアンサー

 大家しています。

 『管理会社』に説明の通りです。

 『口座引き落とし』あるいは『自動送金』の場合は口座名義人が自らご自分の銀行(支店まで)出向いて手続きして頂くことになります。『振込先口座』と同一銀行・同一支店なら一切費用はかからないと思いますが、銀行によっては契約時に幾ばくかの費用を取る銀行もあるようです。他銀行ならほぼ間違いなく1年分とかの費用が取られると思いますが、その都度振り込むよりかなり安くなります。

 『必要書類』は相手先口座の名義や口座番号、振込金額だけです。ここで間違えると大変ですから『管理会社』に間違えないメモでも頂いていくのが賢明でしょう。万一の際にも『証拠』となりますから2ヶ月後くらいに自動振り替えが始まるまで取っておいてください。

 今も書きましたが『自動振り替え』が始まるのは2ヶ月後くらいです。その間はお手数ですが、その都度振り込まねばなりません。これを間違えてしまう借主さんは非常に多いですからお気を付けください。大家の方は『自動』なのか『都度』なのか分かりません(銀行からなんて何の連絡もありません)から、『保証会社』の保証の場合は『保証会社』への『事故連絡』(滞納の連絡)をせざるを得なくなります。借主さんの『保証会社』に対する信用に“傷が付く”ことになります。

 大家しています。

 『管理会社』に説明の通りです。

 『口座引き落とし』あるいは『自動送金』の場合は口座名義人が自らご自分の銀行(支店まで)出向いて手続きして頂くことになります。『振込先口座』と同一銀行・同一支店なら一切費用はかからないと思いますが、銀行によっては契約時に幾ばくかの費用を取る銀行もあるようです。他銀行ならほぼ間違いなく1年分とかの費用が取られると思いますが、その都度振り込むよりかなり安くなります。

 『必要書類』は相手先口座の名義や口座番号、振込金額だけ...続きを読む

Q抵当権つき賃貸マンション物件は普通なのですか?

このたび結婚することになり、日曜日に新居探しのため
不動産屋をまわりました。まあまあの物件があったので
「仮押さえしましょう」と言うことになり、物件の詳しい
説明を聞くと「この物件は抵当権つきです」と言われ
ました。私は横浜で数回、地元兵庫でも数回賃貸
マンションを借りたことがありますが、今借りている
物件も含めて「抵当権」という単語すら聞いたこと
ありません。とにかく「万一の場合6月以内に退出
しなければならない」と聞いて、困った顔をしたら
「今はほとんどの物件が抵当権つきです。多くの場合
30年ローンを組まれて、担保にその物件を設定します。
木造の古い物件なら抵当権はないかも知れませんが」と
日曜日にまわった2つの不動産屋から言われてしまい
ました。月曜日になり職場の仲間や先輩、他の友人に
聞いたところ「抵当権なんか聞いたことない。今借りて
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ました。
 不動産屋が都合のよい説明(ウソ)を言っているのか
私を含めてみんなが知識不足なのか経験不足なのか、
実際のところどうなのでしょう?ちなみに阪急塚口駅近辺
で物件を探しています。例の阪神大震災で多くの物件が
壊れて、その際に貸し主が抵当権付の物件を建てたと
いうことなのでしょうか、、、。
よろしくお願いします。

このたび結婚することになり、日曜日に新居探しのため
不動産屋をまわりました。まあまあの物件があったので
「仮押さえしましょう」と言うことになり、物件の詳しい
説明を聞くと「この物件は抵当権つきです」と言われ
ました。私は横浜で数回、地元兵庫でも数回賃貸
マンションを借りたことがありますが、今借りている
物件も含めて「抵当権」という単語すら聞いたこと
ありません。とにかく「万一の場合6月以内に退出
しなければならない」と聞いて、困った顔をしたら
「今はほとんどの物件が抵当権...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者ですが

まず重要事項説明書で抵当権設定については借主に報告する義務があります。
たまに確認せずに重要事項説明書をつくっている業者がいますが、これは法律違反です。
なおかつこの抵当権の有無にかかわらず、抵当権を実行されて差し押さえの上競売が実行された場合の説明を行わなければいけません。

まず、抵当権月の物件が大半です。また、契約時に無かったとしても何らかの事情で後に設定されることも多々あります。
従って、これを理由に借りるのを止めるという判断をしてしまうと、物件探しが非常に難しくなると思います。分譲貸マンションなどは借りる希望者も多いのですが、ほとんど住宅ローンの抵当権が設定されていますよ。

抵当権については、競売で所有者が変わった場合の賃借人の権利が変わったことによるものです。
大まかな話しですが、以前であれば通常短期賃貸借といって、借りたときから3年間は賃借人に居住の権利があったのですが、現在は競売の後売却決定(所有者の変更が確定すること)から6ヶ月の猶予に変わったためと、預けてある敷金や保証金が以前は新所有者から返還して貰えたのが、現在は現契約者から返しても貰わなければいけなくなったことです。競売になるぐらいですから、返還される可能性は0に均しくなりました。
こういった理由のため、重要事項で説明する義務規定が厳しくなったのです。

但し、家主の経済状態は抵当権だけではわかりませんので、預ける金額がやたら多いとか、たとえば分譲貸であればどうして住んでいないのか等聞ける範囲で確認されることをお勧めします。

不動産業者ですが

まず重要事項説明書で抵当権設定については借主に報告する義務があります。
たまに確認せずに重要事項説明書をつくっている業者がいますが、これは法律違反です。
なおかつこの抵当権の有無にかかわらず、抵当権を実行されて差し押さえの上競売が実行された場合の説明を行わなければいけません。

まず、抵当権月の物件が大半です。また、契約時に無かったとしても何らかの事情で後に設定されることも多々あります。
従って、これを理由に借りるのを止めるという判断をしてしまうと、物...続きを読む

Q登記簿上の所有者と実際の所有者について

只今ビジネス法務検定を受けるべく勉強中の身です。
過去問でひとつ分からないことがあります。
不勉強で恐縮なのですが分かる方いらっしゃったら教えて下さい。

【問題】
登記簿上の所有権者は甲で、実際の所有者は乙だとすると
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所有権を乙に請求できる。○か×か。

解答は×なのですが、解説書には甲が無権利者であると
記載がありました。
登記簿に記載があったのなら無権利ではないのでは?と
思うのですが。私の中では登記するという行為=登記した
内容について何らかの権利を主張できるようになる、こと
だと解釈したのですが、違うのでしょうか。

本当にド素人でお恥かしい限りですが
ご助言いただければ助かります。

Aベストアンサー

 登記は,権利の変動を公示する手段であって,権利の所在を示すものではありません。実際の登記簿をよく見てください。登記事項は,所有権「移転」,抵当権「設定」,等々で,登記名義人に所有権があるということ自体は,一言も書かれていません。誰から誰へ所有権を移転する法律行為があった,誰と誰の間で,抵当権を設定する契約が締結された,という事実が書かれているだけです。

 このように,登記は,権利の変動があって,初めて有効な登記がなされるのであって,登記によって権利が変動するわけではないのです。

 ですから,基本的なことは,登記があるから権利があるのではなく,権利があるから登記がある,ということです。

 そして,実体に合わない登記をしても,その登記は無効であり,なんの権利を主張することもできません。(裁判になった場合には,いろいろの救済策がありますが,原則は,実体に合わない登記は無効です。)

 また,登記があることによって主張できる権利とは,自分の登記と矛盾する権利の変動を主張する第三者に対して,自分の登記に表示された権利変動が優先するということを主張できるということです。これを「登記は権利変動の対抗要件である」というのは,そのような意味です。

 例えば,不動産が二重譲渡された場合,先に登記を備えた方が優先します。不動産に抵当権を設定した場合に,先順位となるのは,先に登記された抵当権です。この「対抗要件」というのが,不動産登記の基本的な機能です。

 不動産登記に,それ以上の効力を認めるためには,具体的な根拠となる法律の規定が必要です。

 たとえば,AとBが,実際には売買した事実がないのに,お互いに話し合って,A所有の不動産をBに売ったことにして,Bを登記名義人とする所有権移転の登記をしたという場合には,その登記を信用してBからその不動産を買い受けた買受人Cは,その不動産の所有権を取得しますが,これは民法94条2項という規定があるからこそ,そのような効力が認められるのであって,なんの根拠もなく認められるものではありません。

 登記は,権利の変動を公示する手段であって,権利の所在を示すものではありません。実際の登記簿をよく見てください。登記事項は,所有権「移転」,抵当権「設定」,等々で,登記名義人に所有権があるということ自体は,一言も書かれていません。誰から誰へ所有権を移転する法律行為があった,誰と誰の間で,抵当権を設定する契約が締結された,という事実が書かれているだけです。

 このように,登記は,権利の変動があって,初めて有効な登記がなされるのであって,登記によって権利が変動するわけではな...続きを読む


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