マンション外壁のコア抜きについて

ご指南頂けたらと思います。
マンション管理組合の理事をしている者です。マンションの１階の店舗所有者が、管理組合の了承なく外壁を一部壊し、勝手口と大きな窓を設けているのですが、耐震上問題がないのか心配です。ラーメン構造、築34年になります。せん断破壊などの心配はあるのか？原状回復を請求するのも現実には厳しいかと思います。何かいい解決策があればご指南頂けたらと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： something2013 回答日時： 2014/05/23 12:45

ご記入が有りませんが、「鉄筋コンクリート造」として記載します。

１）該当する壁の種類を把握する。
　鉄筋コンクリート造のラーメン構造として考えると、柱と梁が鉄筋コンクリートで
　有るのは当然として、それ以外の壁は、「耐震壁（耐力壁）」と「雑壁」に分類されます。
　今回該当の「壁」の種類を調査する必要があります。

　当該壁が「耐震壁（耐力壁）」であれば、原状回復が最低限必要です。
　開口を設置する為に、壁内部の鉄筋を切断していることが当然予想され、問題です。

　「雑壁」であれば、行為自体は非常に問題ですが、ご心配の耐力上の問題と別の
　問題となります。（それでも、鉄筋を切断したことは疑いが無く、後日、クラックの
　発生等に対して、どのように責任を取るのか、と言う問題が残ります。

　壁の種類に付いては、竣工図（確認申請副本）等があれば、解ると思いますが、
　この判定に付いては、1級建築士事務所等にご相談されるのが確実です。

２）「既存不適格建築物」について
　現在の建物は「既存不適格建築物」である可能性があります。
　「既存不適格建築物」とは、その建物が竣工した当時、法律上合法であったが、
　「その後、法律が変わって」現在の建築基準法に適合しなくなっている建物を
　いいます。（違法建築物ではありません。）
　その為、今の建物が、「現在の構造基準に合致するか」の確認をしようとすれば、
　（想像ですが）建物全体の耐震補強の必要性まで発展する可能性があります。

３）現状復旧について
　万一、当該壁が耐震壁（耐力壁）で有る場合には、最低限現状復旧が避けて通れません。
　この現状復旧の方法も単純に穴を埋める程度の事では対応が出来ません。
　詳細は、1級建築士事務所にご検討いただくとして、開口を開けた壁をかなり広範囲に
　鉄筋を残し撤去し、再配筋をして、コンクリートを打設する、等の手段が必要になると
　思います。
　
　この意味は、竣工当時の姿に戻すことで、「既存不適格建築物」の位置に建物を
　戻すことであり、耐震診断とは次元が異なります。

　また、この作業を行うにしても、本来であれば、行政に相談に行って、了解を取り付けて
　から行うのが、本来であろうと思います。

４）その他
　管理組合としては大変な事だろうと思いますが、事の重大性を考え、先ず専門家に
　状況把握を依頼し、対策を講じるべきだと思います。

　その診断、対策に従って、テナントに当たり、対処を求めるのが、最終的には
　正しいと思います。
　住民の方、全員の利害を代表されているので、「言いにくい」等のレベルの話では
　無くなる可能性があります。

この回答へのお礼

丁寧な説明をして頂き、非常に勉強になりました。
マンションは鉄筋コンクリート造です。耐震壁ではないと思いますが、確認してみます。そして、ご指摘の通り、既存不適格建築物なので、とりあえず行政にも相談してみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2014/05/24 01:41

No.3 回答者： inon 回答日時： 2014/05/23 14:20

これは困ったことですね。

管理組合は機能しているのでしょうか。
外壁は共用部分ですので、雑壁であろうが体力壁であろうが、許可を得ず、現状を破壊することは
器物損壊になります。
築３４年ならば、壁を破壊せずとも、耐震性能はNGです。その上で壁を破壊すれば雑壁といえども
大きな問題です。
緊急に理事会を開いて1階の店舗を呼び、追求してください。
その上で、設計事務所に耐震性能がどれくらい落ちたのかを調査してもらってください。当然費用は店舗が持つことになります。結果が出たら、補強方法について検討してもらい、見積もりを取り、店舗に請求するという流れになると思います。あくまで店舗が拒否するようでしたら、裁判という流れになるでしょう。

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2014/05/23 00:29

＞了承なく外壁を一部壊し、勝手口と大きな窓を設けている

「区分所有者の共同の利益」に反する行為ですから、区分所有法違反です。
原状回復を求めることは可能です。

耐震上、問題があるかどうかは関係ありません。

この回答へのお礼

ご指南ありがとうございます。
管理組合を原告とする裁判が終わったばかりなので、原状回復の裁判は、難しいかと思います。
他の方法を考えたいと思います。

お礼日時：2014/05/24 01:15