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お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。

賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に
建っているとの説明はありませんでした。

大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で
住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。

大家さんは借家の近く(第一種低層住居専用地域)に住んでいます。

田んぼや畑を所有しておられるので、
「農業を営む者」に該当すると思います。

大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の
構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた
記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか?

最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。

市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

農家分家の可能性が高いならば、市町村役所の都市計画に関与している課で詳細を聞いてみることです。

都市計画課などがあればそれにあたります。役所によっては温度差があって認めているのかもしれません。

その結果が農家分家だったら、場合によっては貴方が出て行かねばなりませんよ。それとも大家に聞いて、そうだったら役所には黙って家賃の値引きをしてもらう方が得ですかね。

この回答への補足

私は、農家分家の可能性が高いと思っています。
大家さんが「農業を営む者」です。
また、当該物件を建築した理由は親族が住む為と聞きました。
親族が住む為に建てたはず家に新築時から入居者を募集しています。

安い土地なのに、通常の家賃です。

また、大家さんはとても横柄な人で貸してやってるという態度が
気に入りません。

補足日時:2014/06/30 23:05
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市町村役所の都市計画に関与している課に聞いてみればいいのですね。

大変参考になりました!

登記簿謄本も取ろうと思っています。
そうすればいつから市街化調整区域なのか分かりますよね。
多分、昔から市街化調整区域だったと思います。

どうするのが、自分にとって得か良く考えてみようと思います。

ただ、大家さんに対しては、色々思う所があり、懲らしめてやりたいと
いう気持ちもあります。(大家さんが嫌いなのです。)

お礼日時:2014/06/30 23:11

市街化調整区域は開発行為が制限を受ける地域なので、本来は住宅地には出ない地域です。

それなのに何故に住宅建築許可が下りるのかと言うと、行政が部分的に開発許可を出すのです。その理由は財政不足だからです。ドンドンと住宅地域に建物が建てば固定資産税が入りますが、バブル崩壊後の不況で所得が増えていないので、家が建たなかったのです。土地が安く買える市街化調整区域を住宅地に転換する許可を出して家を買いやすくしたのです。

開発業者に開発許可を与えたので、多くの場合にその土地は建築条件付き住宅や建売分譲住宅になっています。個人が申請しても許可されませんので、一般宅地ではないのです。その土地が何故に安いのかですが、建物の再建築が不可だからです。

農家の大家さんが何故にその賃貸物件を持っているかですが、その土地は元々が農家である大家さんの農地だったのです。農地を売ると税金が掛かりますので、開発された土地と建物を同時に買うことで節税になっているのです。だから、大家さんは税金を払う替わりにタダで手に入れた物件なのです。賃貸にしても法律違反ではありません。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと言うのは農家分家のことです。個人では市街化調整区域に建物を建てられないが、農業をするために特別に許可を受けた建物のことで、住むことが建て主に限られるのです。多くの場合にポツンと建っています。この建物は賃貸にできませんし、建て主以外の者が買って住むことができません。都市計画法違反だからです。そのことと混同なさっているのだと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

そうです。ポツンと建っています。

私には、難しくて以下の内容の意味がよく分からないのですが。

「市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと言うのは農家分家のことです。個人では市街化調整区域に建物を建てられないが、農業をするために特別に許可を受けた建物のことで、住むことが建て主に限られるのです。多くの場合にポツンと建っています。この建物は賃貸にできませんし、建て主以外の者が買って住むことができません。都市計画法違反だからです。そのことと混同なさっているのだと思います。」
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

借家は農家分家だと思います。この土地は昔から大家さんの土地です。
この建物は賃貸にできませんしとありますが、
大家さんは賃貸にしています。

これは都市計画法違反ではないのでしょうか?

補足日時:2014/06/30 21:19
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この回答へのお礼

市街化調整区域について、詳しくご説明いただきありがとうございます。
また、補足についてもご回答いただきありがとうございました。

お礼日時:2014/06/30 22:59

市街化調整区域とか、その他の行政区分は建築の許可(=開発許可)をもらうときに影響する区分ですが、建築が完成してしまうと意味がありません(=規制はありません)



ただし、市街化調整区域には、原則として都市ガス工事とか下水道工事をしてくれませんので、いつまでもプロパンガスを運んでもらう生活とか、浄化槽を自分でメンテする生活をつづける必要があります。
したがって、住宅地としての価値は低く、そこに家を建てても、将来、良い値段で売れる可能性が無いので、避ける方が良いのです。

以下ご参考:

市街化区域
優先的かつ計画的に市街化を進める区域。具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」によって構成される。市街化区域は、国土の3.9%を占めている。

市街化調整区域
市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域。この区域は、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。市街化調整区域は、国土の10.3%を占めている。

非線引き区域
市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域。法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」という。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

近隣の方は都市ガスですが、うちだけプロパンガスです。
そして浄化槽です。

大家さんに下水道の工事をお願いしたら断られました。

市街化調整区域だったからムリだったのですね。

納得です。

お礼日時:2014/06/30 21:10

>市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた記憶がある



と言う法律規定はないです。
「農業を営む者の構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。」
と言うことであるとしても、借主の権利義務に関係ないことです。
従って、安心していいと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市街化調整区域と知っていたら借りなかったと思います。

区役所から指定されたゴミ収集所にゴミを出しているのに、
その地区の方から、ここは私達が管理しているゴミ捨て場だから
ここに捨てないでと苦情を言われたり。

なぜか村八分にされています。

お礼日時:2014/06/30 20:55

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Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

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Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
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と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
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Q市街化調整区域の不動産売買について

ご質問なのですが、
先日不動産屋で市街化調整区域の物件(宅地)を
購入しようと思ったのですが、
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(ちなみに当方は地主さんと親戚や何親等の人間では
ありません。)
本当にそういった事はできるのでしょうか?

ネットで調べてもよく解らなかったので
どなたか詳しい方にアドバイス頂ければと思います。
また参考になるページなどありましたら
教えて頂ければと思います。

ちなみにその物件は埼玉県にあります。

よろしくお願いします!!!

Aベストアンサー

市街化調整区域で一般の人が建築できる条件は、基本的に次の3つです。その他公共施設や病院などは別の条件がありますので割愛します。
1.既存宅地
2.農家等(農林漁業者用)の自己用住宅の建築及び分家
3.収用移転

1の既存宅地とは、都市計画法により市街化区域と市街化調整区域が分けられたとき(線引きといいます)に既に宅地(現況や地目上)である場合で、「既存宅地」としての確認を受けた土地のことです。これは、土地に対して許可が出るもので、許可を受けた土地であるならば誰でも建築は可能ですし、売買も出来ます。

2についてはその通り、農林漁業者用の自己住宅及び分家住宅なので、土地に対する許可ではなく、「人」に対する許可となります。その為、許可を受けた人以外には建築することが出来ませんし、基本的に売買は出来ません。(ただし、破産等の状況になり、財産処分の必要が発生したような状況であれば可能のようですが、そのような物件はなかなかありませんね。)なお、自己用及び分家であっても市街化区域内に土地を持っていますと、市街化区域内の土地が優先されますので、許可が取れないこともあります。許可の際には申請する家族全員の土地の名寄せを取り寄せ(全ての不動産財産)チェックされます。用途も基本的に住宅に限られます。

3については公共工事により土地を収用された際、移転先に市街化区域内に土地が見つからないときのみに適用されます。こちらも上記の2と同様「人」に対する許可なので申請者以外の人の建築は出来ませんし、売買も出来ません。

2、3とも商法上は売買できますが、都市計画法上は売買は認めていないということです。念のため。

1の既存宅地であれば、敷地の分割、売買は出来ますので、質問のような裏技ではありません。裏技であるならば、2または3のケースかと思います。この場合、仮に裏技で購入できたとしても、将来の建て替えや売買は一切出来なくなります。
そのような話を持ちかけてくる不動産屋には関わらないほうが賢明かと思います。詐欺に近い話ですね。#3の方が仰るとおり、名義変更が出来なかったり、増改築に公的資金の融資が受けられない等、いろいろと支障が出る可能性があります。

市街化調整区域で一般の人が建築できる条件は、基本的に次の3つです。その他公共施設や病院などは別の条件がありますので割愛します。
1.既存宅地
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3.収用移転

1の既存宅地とは、都市計画法により市街化区域と市街化調整区域が分けられたとき(線引きといいます)に既に宅地(現況や地目上)である場合で、「既存宅地」としての確認を受けた土地のことです。これは、土地に対して許可が出るもので、許可を受けた土地であるならば誰でも建築は可能です...続きを読む

Q再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか?
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi00024.html
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除さ...続きを読む

Q市街化調整区域に家を建てる方法

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

主人のお義父さんは、市内に複数土地を所有しているのですが、問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅(現状借家となっています)を持っているからです。市役所が言うには、「賃貸をやめて、その土地にすめばよいのでは」とのことです。今回は分家住宅の制度を利用して主人の両親の近くに家を建てたいと考えたのですが、もう一つの住宅ですと、本家からとても離れている為、高齢の両親を見るには遠いですし、子供の小学校入学を見据えると途中で転校になってしまうのではと不安に感じています。

また本家には、離れ(和室2間、台所・トイレ・風呂ですが、ゲストハウスとして使っています)もあり土地も広いのですが、空いている敷地に家を建てたり、離れに住んだりすることは、主人の両親は望んでいません。

もう一つ、私もあまり理解していない内容なのですが、その本家とは別の市街化調整区域の建物の建った経緯ですが、本家が堤防沿いに建っているため昭和63年に堤防工事をする際、大きく土地を国に提供(売ったのかもしれません)しなくてはならず、本家の土地としてはとても小さい敷地になってしまったそうです。その為、他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、一時はその建物に本家を移し10年程住んだそうなのですが、所有の農地が本来の本家の近くであるため、年齢とともに不自由に感じ、また本来の本家に戻って来たそうです。ですので、法律上の本家は後で建てた家の方なのですが、主人の両親の中ではあくまでも本来の本家が本家であり、既に何代も続いた家ですので、これからもその家を代々継いでいって欲しいと強く願っています。

本家の「跡取り」としてでも、分家住宅でも何でも良いので、本家のすぐそばの土地に、家を建てる方法ってあるのでしょうか?
本家を本来の家に戻すことで、「敷地内なら建築可」等、違った選択肢がありますでしょうか?
また生前分与でその土地を贈与してもらうと家を建てられるというのも聞きましたが、どうなのでしょうか?その際のメリット・デメリットはありますでしょうか?

つたない文章で分かり辛いかと思いますが、家を建てることのみならず、本家を建て替えたりすることもできないのではないかと不安に思っています。何卒アドバイスをお願いいたします。

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取...続きを読む

Aベストアンサー

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#03

>家を建てる方法ってあるのでしょうか?

調整区域に建築できる分家住宅は
線引き前から(昭和45年)から本家が継続して所有している。
又は
継続して居住している
以上が条件です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
結局、ここで問題になるってくるのが
本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているためで
その土地を全部
有効利用(アパート、駐車場経営)するか
全部処分するかすれば
調整区域の土地しか所有していないことになりますので
分家住宅の建築は可能になります。

もう一つの方法として
既存集落内のやむを得ない自己用住宅
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
相続取得すれば建築は可能です。
この場合でも市街化未利用地を相続すれば
有効利用しないと無理ですけどね。

また、他法令(農振法、農地法)の見込みも重要です。

開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

最後に、許認可庁により
開発審査会基準は違います。
良く確認してください。

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.ht...続きを読む

Q浄化槽保守点検料金と清掃料金の妥当性

2年半前に新築した際、町からの補助金をもらい割と高額な浄化槽を設置しました。何でも淡水魚が飼えるほど綺麗な水になるということを聞いたのですが・・・。それは5人槽で4人家族使用しています。その後2,3カ月おきに郵便受けに放り込まれている請求書は税込みで¥3675です。その金額が正当性あるものなのかその点検が確実に行われているのか常に私たち家族は留守なのでわかりません。今回、汚泥が溜まっている為清掃してくださいと言われました。料金表は嫌気式濾床方式で税込み¥24097です。これらの料金は住んでいるところによっても違うのだろうと思いますが近所の人に聞いたところで地元の人ばかり・・・・・・それが当然と思っている人だと思います。できればいろいろなところの方や詳しい方にお話を伺えたらと思います。また清掃とはどれくらいのサイクルで行わなければならないのでしょうか? 私たちは家にいるのは夕方以降、早朝までです。週末もあまりいません。

Aベストアンサー

こんばんは、状況にもよりますが町からの補助をもらった場合には1年に一度の水質協会の浄化槽の点検が必要になります。それに伴ない浄化槽の性能を最大限に生かせるように10人以下の合併浄化槽であれば(年間4回)、浄化槽管理者による管理が必要になります。この場合管理業者との年間契約を結ばなくてはいけなくなります。おおよそ2万円前後ではないでしょうか。その費用に保守点検をした際に消毒が足りなければ補充しますし、洗剤等を使いすぎていて泡が出すぎているようであれば泡を消す薬品を使用します。それは年間契約料とは別に請求されると思います。
清掃ですが基本的には年に一度の清掃が決められていますが、使用頻度によって変わりますので、管理者の判断になってきます。中には悪徳な管理者もいると思いますので
一度管理業者に連絡をして立ち会って見ても良いのではないのでしょうか?ところで契約はどのようにしたのでしょうか?

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q市街化調整区域に建築

現在、店舗付の住宅の新築を検討しており、そのために土地を探していますが、先日私の父より知り合いの土地を紹介されました。
土地は市街化調整区域で現在は畑になっています。
父の話では、知り合いより分家(知り合いの家族の方名義)で土地を購入し、数年後に名義を変更してもらえば良いのではと言っていましたが、それは可能なのでしょうか?
他人の名義でというところも不安ですが、個人同士での売買を素人だけで行うことがあまりに不安で、いくつか教えていただきたく質問いたしました。

1.分家で土地を購入(?)すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか?

2.名義変更は何年後に出来るのでしょうか?また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか?

3.畑となっている土地にすんなり建物を建てられるのでしょうか?
  区画整理(?)、用途変更(?)をしないといけないのでしょうか?
  建物を建てるまでに掛かる金額と期間がざっくり判る方居られましたら教えて下さい。

4.店舗付住宅として建物は建つのでしょうか?昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付(例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限)での建築は出来るのでしょうか?

まとまりのない質問で判りにくいかと思いますが、ご回答よろしくお願いいたします。

現在、店舗付の住宅の新築を検討しており、そのために土地を探していますが、先日私の父より知り合いの土地を紹介されました。
土地は市街化調整区域で現在は畑になっています。
父の話では、知り合いより分家(知り合いの家族の方名義)で土地を購入し、数年後に名義を変更してもらえば良いのではと言っていましたが、それは可能なのでしょうか?
他人の名義でというところも不安ですが、個人同士での売買を素人だけで行うことがあまりに不安で、いくつか教えていただきたく質問いたしました。

1.分家で...続きを読む

Aベストアンサー

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。そして、自分が希望する家が建つかどうかを確認してください。まずはそれからです。各県によって、都市計画法の運用基準が違いますので、許可する人に聞くべきです。
このときに、1号店舗の許可などをよく聞いてください。

分家住宅で許可を取った場合のデメリットを記入しておきます。
1.銀行ローンが非常に厳しい
2.第3者へ販売するとき、非常に安い価格になってしまう。
3.用途違反住宅にお住まいになるので、役所の許可が今後必要な場合、下りなくなってしまう場合がある。
4.火災などの時に建て替えが事実上難しい。

分家住宅でも適法な許可での住宅でもかかる費用は、同じです。
開発許可
農地法許可
分筆測量費用
土地改良区脱退金
水道工事
排水工事
造成工事
ここまでで、100坪として、200万円以上はかかるでしょう。
期間は、農辰地域以外の場合、申請から3ヶ月以上かかります。

その後は、市街化区域と同じです。
建築許可
着工
完成

>1.分家で土地を購入(?)すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか?
建物完成後、登記名義人は、本人にできます。もちろん、土地も宅地に変わりますので、土地建物両方本人名義での登記が可能です。

>2.名義変更は何年後に出来るのでしょうか?また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか?
1の回答通り、名義変更は、建物完成後すぐにできます。建物保存登記後、移転登記を行いますので、通常より一回多いだけです。住宅ローンがなければ、建物評価額×2%(軽減を受ければ0.3%)+司法書士の手数料(3~5万円)くらいです。

>4.店舗付住宅として建物は建つのでしょうか?昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付(例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限)での建築は出来るのでしょうか?

店舗として許可をとるためには、開発許可基準に合致していなければなりません。その中で店舗付き住宅となれば、1号店舗と呼ばれるものが最も適すると思います。例えば、農村部にも必要な日用雑貨や飲食店などかなり具体的に店舗の用途が決まっています。その中にご希望のものがあるかどうかを確認してください。この場合、本人名義で許可が下りますので、分家申請のデメリットは、かなり軽減できます。

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。そして、自分が希望する家が建つかどうかを確認してください。まずはそれからです。各県によって、都市計画法の運用基準が違いますので、許可する人に聞くべきです。
このときに、1号店舗の許可などをよく聞いてください。

分家住宅で許可を取った場合のデメリットを記入しておきます。
1.銀行ローンが非常に厳しい
2.第3者へ販売するとき、非常に安い価格になって...続きを読む

Q市街化調整区域の農地を青空駐車場にできますか

今、会社で、従業員が増えるため駐車場の確保が必要となっています。
現状の敷地には既に駐車するスペースもなく、近隣に賃貸駐車場も借りていますが足りませんし、空きもありません。

そこで、道を挟んだ隣地が市街化調整区域で田んぼが沢山あるため、可能であれば地主さんと交渉し駐車場として貸していただけないかと考えています。もちろん、田んぼから駐車場への工事は会社で負担をするつもりです。

地主さんが土地を貸していただく事に了解をもらっている場合、市街化調整区域にある農地を青空駐車場にする事は可能でしょうか?
また、可能な場合、どういった届出・許可が必要となるのでしょうか?

Aベストアンサー

No.3です。
農業振興地域かどうかは、市役所の都市計画課などでわかる場合もありますが、農業委員会が一番確実です。

しかしまずは地主さんに聞いたほうが良いと思いますよ。農地を持ってる人は農地転用の件もある程度わかってるはずですし、あそこの田んぼはこんな方法で転用した、なんて情報も知ってるかもしれません。
専業農家で大規模に農業をやってるような地主さんでない限りは、借りてくれるならありがたい、と思ってる人が多いと思います。苦労して米を作るより、駐車場にでも貸した方が楽で収入の増えるケースが多いですから。

Q調整区域の中古住宅購入について

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考えた最近になってやっと、そういった区分けがあると知った次第で、調整区域の物件の購入は色々難しく、基本「最建築が出来ない」ということ位しか理解出来ていません。
自分なりにネットて調べたり、不動産屋の担当の方に質問して勉強しているつもりですが、ネットでの専門的な文言、担当が新人1年生ということで(物件探しは熱心にしてくれているようです)、いまいちはっきりせず、困っています。

新人の担当が言うには「昔から宅地として登録されているものなら調整区域でも再建築できる物件もあるが、なかなかそういう物件はなく、そういう物件でなければ許可はほぼ下りない」と説明がありました。
そういう場合、震災などで全壊、火災などで全焼してしまった場合でも建て直しは不可能ということでしょうか?(担当に質問しましたが、はっきり回答がありませんでした)

子供がいませんので、私達が所有している間はそういった災害がない限り、再建築することはないと思います。(リフォームは必要があればしたいです)しかし、高齢になって施設等へいくことになれば、処分しなければなりません。その時のために再建築が出来る許可がとれるようにしたいのですが、不可能なのでしょうか?(夫、妻とも農業従事者ではありません)

購入を考えているエリアが二市に渡っており、一市の都市計画課に相談にいき、説明をうけましたが、登記簿謄本がないとはっきり回答できませんとのことで、十分に説明が受けられませんでした。

市街化区域での購入すればいいのは理解していますが、騒々しくない、ゆとりのある地域の物件がどうしてもあきらめられません。

どなたか、基本から調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法を教えて下さいませんか?もしくは、参考になる書籍(わかりやすい表現のもの)があれば是非教えて下さい。

どなたかご回答、何卒お願いします。

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考え...続きを読む

Aベストアンサー

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと既存宅地の条件を満たしても、開発許可は新たに下ろさないなど厳格な運用がされました、当時調整区域の更地の物件を抱えており、建築確認だけ取り急ぎ取得したりしましたね。
しかしその後、景気の悪化と共に形骸化して呼称こそ、開発許可ですが許可条件は旧既存宅地の条件とほぼ変わりません。

但しむずかしいのは、以前は宅地であれば建築可能だとか、再建築可能だとか、土木事務所や市の担当課で回答が得られたのですが、開発許可制度になったので申請になって初めて審査判断されますから、事前にニュアンスを得るには、上手に専門知識を交えながら聞かなければ、なかなか答えてもらえないことがネックです。
これは、都道府県で対応は違うでしょうからあくまで当方のエリアでの話です。
ですから許可を受けて建てられた中古住宅に居住して建て替えなら、問題ありません。むずかしいのは、その中古が老朽化して、解体して更地になった場合、居住実績がない買い主が開発許可を受けられるかどうか?です。まぁ抜け道はあるのですが・・・

尚許可無く建てられた居宅などに既得権はありませんから、自然災害で滅失しても建て替えは出来ません。新築時に許可があることが、必ず必要でそれがあれば何とかなります。
また担当課ですが政令指定都市以外は都道府県の土木事務所が担当です。

物件は限られますから、かなり妥協しなければ購入はむずかしいかと。
物件によりけりですから、自己での調査は気に入った物件が見つかり、業者からの説明を受けてその裏付けを取る感じで行った方が良いかと。

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと...続きを読む

Q市街地調整区域でできること

市街地調整区域の400世帯の団地に住んでいます。(ただし地方ですが)20年ほど前に住宅供給公社が土地を買い取り土地・住宅を供給してできた団地です。私の家の隣は、地主が土地を公社を売らなかったため、800坪程の農園になっています。
今は農園ですが、近所の人の話では、借り手がいなくなったら駐車場になるのでは?との噂があります。市街地調整区域では、駐車場を経営したり何か商業活動ができるのでしょうか?ご存知の方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 800坪程(2700m2)の農園というと、農地ですね。
 駐車場を経営するなら、農地転用して知事の許可が必要ですし、さらに商業施設を建設するなら、建築確認を取得すれば、可能です。
 ただ、市街化調整区域は、「都市計画法」で市街化を抑制すべき土地(緑地保全)になっておりますので、市街化区域並みに簡単に許可されるという訳ではありません。(その自治体の意識レベルにもよりますが)
 住環境の悪化をご心配しているのであれば、都道府県知事や建築確認の担当行政庁へ確認したらいかがでしょう。場合によっては、市街化調整区域の本来の目的を盾にとって、町内会を通じ、知事宛に要望書を提出するのも無駄ではないと思います。


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