市街化調整区域に建つ借家について

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。（国有地）

私達夫婦が借りている借家の土地（市街化調整区域）の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。

賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に
建っているとの説明はありませんでした。

大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で
住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。

大家さんは借家の近く（第一種低層住居専用地域）に住んでいます。

田んぼや畑を所有しておられるので、
「農業を営む者」に該当すると思います。

大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の
構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた
記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか？

最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。

市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/30 22:00

農家分家の可能性が高いならば、市町村役所の都市計画に関与している課で詳細を聞いてみることです。

都市計画課などがあればそれにあたります。役所によっては温度差があって認めているのかもしれません。

その結果が農家分家だったら、場合によっては貴方が出て行かねばなりませんよ。それとも大家に聞いて、そうだったら役所には黙って家賃の値引きをしてもらう方が得ですかね。

この回答への補足

私は、農家分家の可能性が高いと思っています。
大家さんが「農業を営む者」です。
また、当該物件を建築した理由は親族が住む為と聞きました。
親族が住む為に建てたはず家に新築時から入居者を募集しています。

安い土地なのに、通常の家賃です。

また、大家さんはとても横柄な人で貸してやってるという態度が
気に入りません。

補足日時：2014/06/30 23:05

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市町村役所の都市計画に関与している課に聞いてみればいいのですね。

大変参考になりました！

登記簿謄本も取ろうと思っています。
そうすればいつから市街化調整区域なのか分かりますよね。
多分、昔から市街化調整区域だったと思います。

どうするのが、自分にとって得か良く考えてみようと思います。

ただ、大家さんに対しては、色々思う所があり、懲らしめてやりたいと
いう気持ちもあります。（大家さんが嫌いなのです。）

お礼日時：2014/06/30 23:11

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/30 18:23

市街化調整区域は開発行為が制限を受ける地域なので、本来は住宅地には出ない地域です。

それなのに何故に住宅建築許可が下りるのかと言うと、行政が部分的に開発許可を出すのです。その理由は財政不足だからです。ドンドンと住宅地域に建物が建てば固定資産税が入りますが、バブル崩壊後の不況で所得が増えていないので、家が建たなかったのです。土地が安く買える市街化調整区域を住宅地に転換する許可を出して家を買いやすくしたのです。

開発業者に開発許可を与えたので、多くの場合にその土地は建築条件付き住宅や建売分譲住宅になっています。個人が申請しても許可されませんので、一般宅地ではないのです。その土地が何故に安いのかですが、建物の再建築が不可だからです。

農家の大家さんが何故にその賃貸物件を持っているかですが、その土地は元々が農家である大家さんの農地だったのです。農地を売ると税金が掛かりますので、開発された土地と建物を同時に買うことで節税になっているのです。だから、大家さんは税金を払う替わりにタダで手に入れた物件なのです。賃貸にしても法律違反ではありません。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと言うのは農家分家のことです。個人では市街化調整区域に建物を建てられないが、農業をするために特別に許可を受けた建物のことで、住むことが建て主に限られるのです。多くの場合にポツンと建っています。この建物は賃貸にできませんし、建て主以外の者が買って住むことができません。都市計画法違反だからです。そのことと混同なさっているのだと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

そうです。ポツンと建っています。

私には、難しくて以下の内容の意味がよく分からないのですが。

「市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと言うのは農家分家のことです。個人では市街化調整区域に建物を建てられないが、農業をするために特別に許可を受けた建物のことで、住むことが建て主に限られるのです。多くの場合にポツンと建っています。この建物は賃貸にできませんし、建て主以外の者が買って住むことができません。都市計画法違反だからです。そのことと混同なさっているのだと思います。」
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借家は農家分家だと思います。この土地は昔から大家さんの土地です。
この建物は賃貸にできませんしとありますが、
大家さんは賃貸にしています。

これは都市計画法違反ではないのでしょうか？

補足日時：2014/06/30 21:19

この回答へのお礼

市街化調整区域について、詳しくご説明いただきありがとうございます。
また、補足についてもご回答いただきありがとうございました。

お礼日時：2014/06/30 22:59

No.2 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/06/30 09:23

市街化調整区域とか、その他の行政区分は建築の許可（＝開発許可）をもらうときに影響する区分ですが、建築が完成してしまうと意味がありません（＝規制はありません）

ただし、市街化調整区域には、原則として都市ガス工事とか下水道工事をしてくれませんので、いつまでもプロパンガスを運んでもらう生活とか、浄化槽を自分でメンテする生活をつづける必要があります。
したがって、住宅地としての価値は低く、そこに家を建てても、将来、良い値段で売れる可能性が無いので、避ける方が良いのです。

以下ご参考：

市街化区域
優先的かつ計画的に市街化を進める区域。具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」によって構成される。市街化区域は、国土の3.9%を占めている。

市街化調整区域
市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域。この区域は、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。市街化調整区域は、国土の10.3%を占めている。

非線引き区域
市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域。法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」という。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

近隣の方は都市ガスですが、うちだけプロパンガスです。
そして浄化槽です。

大家さんに下水道の工事をお願いしたら断られました。

市街化調整区域だったからムリだったのですね。

納得です。

お礼日時：2014/06/30 21:10

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/06/30 08:46

＞市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた記憶がある

と言う法律規定はないです。
「農業を営む者の構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。」
と言うことであるとしても、借主の権利義務に関係ないことです。
従って、安心していいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市街化調整区域と知っていたら借りなかったと思います。

区役所から指定されたゴミ収集所にゴミを出しているのに、
その地区の方から、ここは私達が管理しているゴミ捨て場だから
ここに捨てないでと苦情を言われたり。

なぜか村八分にされています。

お礼日時：2014/06/30 20:55