敷金を返してくれない

５月いっぱいで引っ越しを考え、先月不動産屋に伝えたおり、敷金の返却について訊ねたのですが、契約書の内容で返却は無いとの事で、不動産屋（アパマン）に行き契約書を見せてもらいました。確かに敷金の返却と言う項目には「賃貸人の都合により契約期間内に解約をする場合は、敷金の１００％を差し引く」「賃貸人の都合により契約期間満了後に解約をする場合は、償却費として敷金の１００％を差し引く」とあります。
そもそも契約書は平成１２年から１４年までの契約書であり、その後延長で約１５年の賃借りをしていたわけですが、昨年、アパート不動産屋（地元）とオーナーが急に変わり（オーナーは千葉県の人からアパマンに）、アパマン（アパマンの店長が個人的にオーナーになった）になったのですが、この契約書の内容を引き継ぐというものでした。
私としては確かに契約書のサインはしたことは記憶にあるのですが、口頭では敷金の返却はあるという内容でした。契約書の書式は束ねてあるものですが、敷金の返却の項目は綴じ目に割り印のあるものではありません。また１００％とと書かれたところは元々後から記載できる空間です。
この内容について元の不動産に責任があるとアパマンが言うので元の不動やに訊ねたところ、その不動産屋の署名捺印もあるのに、敷金の返却の項目については『ずいぶん乱暴な内容ですね』と言う無責任に返答でした。地元の不動産屋は敷金はオーナーが売却した際、新しいオーナーに引き継ぐのが普通なので、その時の売却の中身は新しいオーナーに訪ねてくれとの事でした。そんな訳であまり面倒な事も出来ないので、裁判所に調停の書式を貰いに行ったのですが、調停と言う事がいいのかその点をご教授願えたらと思います。私としては仮に１００％うんうんの項目があったにせよそれは契約期間の満了をせず２～３か月で退居したり、何かアパートに迷惑を掛け出ていく賃貸人に対してのものではなかろうかと解釈するのですが、１５年も家賃をきちんと納め、丁寧に住んでいた住人に対するものではないと思っております。（沖縄県石垣市在住）
＊追伸　　こちら（石垣市）は内地からの出稼ぎ者（長期アルバイト）も含め、割といい加減な人も多く、契約期間内に退居するケースが多いと思います。

質問者からの補足コメント

• 「賃貸人の都合により契約期間内に解約をする場合は、敷金の１００％を差し引く」「賃貸人の都合により契約期間満了後に解約をする場合は、償却費として敷金の１００％を差し引く」とありますが、契約満了後に解約とはどういう状況なのですか。契約書の満了は過ぎているし、互いに承諾して延長しているのに、事前に退居の通告をすることもしたのに。

    補足日時：2015/05/10 19:16

• ふーさんの回答に「契約書の満了日は更新手続きにより１年単位で伸びています」。とありますが、更新の手続きは契約書の期限満了の平成１４年１０月末日からしたことはありません。また契約書にも更新は一年の延長契約云々はありません。そのままだらだらと言う事に近いです。家賃の更新もありません。勿論、持ち主や管理者による室内の手直しもありません（これは入居しているので仕方の無い事ですが、昔は畳替えなんてことがありましたよね）。バルコニーの物干し（天井のコンクリートにボルトで付けてるものです）は台風で曲がったままです。一年単位と言う事は何かの決め事なんですか？

    補足日時：2015/05/11 09:36

No.4 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/05/12 09:37

これ、質問文をみるとただの敷引き契約じゃないの？

なんでこんなに面倒な質問スレッドになってるんだろうっていうのが率直な感想。
あと、契約書の条文として「賃貸人の都合～」との記載があるが、これは「賃借人」の間違いではないか？
賃貸人＝貸主、賃借人＝借主　なので。

当方は東京なので沖縄の賃貸慣習には疎いので、以下はあくまで一般論として。
「敷引き」とは、解約時に借主の原状回復等の負担を原則として敷金の額を限度とする契約。
要は、高い・安いで解約時にお互いもめないようにする手法の一つ。
トラブルになりやすい手法でもあり、著しく高額な敷金（3.5ヶ月超）設定をしていると無効、それ以下なら有効という裁判例あり。
その当時トラブルになったというのも、高額敷引きで儲けようとする大家と、見境いなく値切ろうとする借主という、一般常識のない迷惑な連中のせいだけど。
敷引きの仕組み自体は、解約時にいくら負担するのか分からないという借主の不安を払しょくする良い手法ではある。

本件では敷金の額が書いていないので100％敷引き（償却）が妥当か否かはわからない。
仮に１ヶ月だったとしても賃料ン十万だったら高額に入るだろう。
逆に賃料２～３万円であれば、２ヶ月程度は妥当。
実費清算だったとしても同等の金額がかかるという場合には、敷引き契約の有効性は覆らないとされている。
実費精算で敷金以上の金額がかかることは別に珍しくはないし。



＞であまり面倒な事も出来ないので、裁判所に調停の書式を貰いに行ったのですが、調停と言う事がいいのかその点をご教授願えたらと

面倒なことができないと言うのに調停に持ち込むとか、本末転倒じゃない？
それに調停よりもこれなら少額訴訟の方が簡単だろうし、それ以前に消費者センターか無料法律相談へ相談が先。
元の貸主（千葉在住？）に対してはまずは手紙で問い合わせをして、手紙で返信をもらうようにすれば、それが証拠になる。（言った・言わないの水掛け論にさせない）
元の貸主からの手紙に「敷金は100％償却ではない」と書いてあれば、それを現貸主へ見せる。
コピーを同封して手紙を出し、やはり手紙で返信をもらうというやり方でもいい。
現貸主が反発したら償却の内容については売買当事者でやってもらう。
その結果、100％償却でまとまったら（多分まとまるだろうが）、それが契約内容と確定する。前述の敷引き契約の扱いとなるので、敷金の額がポイントとなってくるだろう。


＞私としては仮に１００％うんうんの項目があったにせよそれは契約期間の満了をせず２～３か月で退居したり、何かアパートに迷惑を掛け出ていく賃貸人に対してのものではなかろうかと解釈するのですが、１５年も家賃をきちんと納め、丁寧に住んでいた住人に対するものではないと思っております。

これは言いにくいが、完全に個人的な考えであり、ただの自論にすぎない。
質問文にある契約条文から読み解くと、契約期間内でも契約満期でも解約した場合には100％償却となっている。
この契約が途中解約条項のない普通借家契約なら質問者の考えも一部適切だが、それでもどの時点で解約しても償却はされるはずだ。
また、「何かアパートに迷惑をかけて出ていく」場合には、100％償却の他に、その額を超える損害について賠償する責任がある。
例え模範的な借主であっても、100％償却は契約書に記載されているので従わなければならない。
例外的に、とても奇麗に使っていて修繕費がかからないような場合は、貸主が敷金を返すというケースもある。


最後に。
本件ではなんでこんなトラブルになっているのか分からない。
貸主や不動産会社の対応がもっとしっかりしなければならないというのもある。
質問者も、当時の契約書がない（紛失？）という落ち度もある。
だから不動産会社側の契約書の内容に（割印の有無や空欄への100％記載など。これらは偽造していなければ問題はない）疑義が生じるわけだ。
まずは自治体で実施している無料法律相談へ行ってみることをお勧めする。
弁護士が法律的にどのような要求ができるかアドバイスをしてくれるから。

この回答へのお礼

ご指摘を頂いたとおり、賃貸人はの賃借人の誤りでした。漸く何かを飲み込めたような気がします。
今回の場合は契約期間満了後に解約するという考え方であれば契約書にある「償却費として１００％差し引く」になるかと思いますが、契約書をもう一度探してみます。

今までの質問は契約書が見つからない場合を想定してのもので自身に知識が無いものですから投稿しました。アパマンにコピーを貰った契約書は前賃貸し人の住所の記載は無く、石垣島の不動産屋さんが代理人で署名捺印しております。石垣島の不動産屋も前賃貸し人の住所を私に教えてくれることは無いでしょう。アパマンに聞いてくれとなると思いますので手紙を出すのは無理なような気がします。ちなみに敷金は２か月で８６０００円です。ワンルームのアパートです。
私が質問をするきっかけはもう一つあります。アパートの退居状態も見ないで前契約書を継承しているので敷金は１００％は返却はありませんと電話で言われたことにあります。仮に私の立場がsuzukiさんの回答の「契約期間満了後に解約する」と言う状況であれば償却費の確認をしてから双方で納得してからと言う順序であったような気がします。ご多忙の折、的確なご回答を頂きありがとうございました。
取り敢えず、無料相談所に行く事にしますが、何かお気づきの点がありましたら再度アドバイスを頂ければ幸いです。

お礼日時：2015/05/12 10:36

No.3 回答者： ふーさん 回答日時： 2015/05/10 23:07

＞「賃貸人の都合により契約期間内に解約をする場合は、敷金の１００％を差し引く」「賃貸人の都合により契約期間満了後に解約をする場合は、償却費として敷金の１００％を差し引く」とありますが、契約満了後に解約とはどういう状況なのですか。

一般的に、（数字はわかり易く変えるね）家賃の契約は月単位なんで日は省きます。

「賃貸人の都合により契約期間内（0年1月～0年11月）に解約をする場合は、敷金の１００％を差し引く」

「賃貸人の都合により契約期間満了後(1年1月以降)に解約をする場合は、償却費として敷金の１００％を差し引く」」

無料解約期間は０年12月１日～31日までの間となります。


＞契約書の満了は過ぎているし

契約書の満了日は更新手続きにより１年単位で伸びています。

＞互いに承諾して延長しているのに、事前に退居の通告をすることもしたのに。

だから、１月～11月の退去なので（満了日に達していないので）、返還されません

＞平成１２年から１４年までの契約書

その２年間の契約＋延長と考えてるんですね


更新手続きをする事で、平成12年から（今年は）平成27年）までの契約書となります・
（判りやすいように数字を変えています）
平成12年1月から平成27年12月31日までが、契約期間で、満了する日（平成27年12月31日）以前の（例えば今日の日付）5月10日は

「賃貸人の都合により契約期間内に解約をする場合は、敷金の１００％を差し引く」

期間内なので、100%に合致します。


更新するのは嫌だ、と
２年後に退去する道があったんですよ
それをしないで延長を許可してきたのは、あなたなんです

この回答へのお礼

色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

お礼日時：2015/05/12 10:11

No.2 回答者： ふーさん 回答日時： 2015/05/10 14:17

＞不動産屋（アパマン）に行き契約書を見せてもらいました。

＞敷金の返却の項目は綴じ目に割り印のあるものではありません。また１００％とと書かれたところは元々後から記載できる空間です。

契約書は質問者さんもお持ちですから（契約時に２通発行されて１通は質問者さんが保管、１通は契約会社が保管）をしていますから、後から書き込まれたのかどうか確認しましょう

後から書き込まれ変更されたのであれば、それに準じた請求をおこなってください

後から書き込まれた形跡が無ければ、それに従いましょう。

＞そもそも契約書は平成１２年から１４年までの契約書であり、
その後、更新手続きをあなたも了承していますので、今日でもそれは有効です。

＞１５年も家賃をきちんと納め、丁寧に住んでいた住人に対するものではないと思っております。

思うのは自由です。

契約が全てですから、期間満了で退去するのでなければ、返金されないという事を承諾するしかありません


＞＊追伸　　こちら（石垣市）は内地からの出稼ぎ者（長期アルバイト）も含め、割といい加減な人も多く、契約期間内に退居するケースが多いと思います

契約書を見に行くという、いい加減な人もいますからね。

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/05/10 11:50

質問者さんの手元には契約書はないんですか。

まずはそれを探すのが一番かと思います。