土地使用契約の登記にお尋ね

空き地(雑種地)が有ったので活用しようと思い　車輛展示場として貸そうと思っていますが
今後気になることでお尋ねします（10年後位に自分で使用予定）
この土地にﾌﾟﾚﾊﾌﾞ住宅（事務所）及び車庫を設置の予定ですが（何れも借りて負担）
当然不動屋さん仲介なんですが　お互い気持ちよく契約し使用してもらいたいたいので
〇造作物ＯＫの場合何らかの権利発生するもんですか？契約で登記しないと成っているのですが
〇又当局が強制的に登記とも聞いたのですが､その場合固定資産税来ると思いますが負担は
〇借り手さんは土地使用権利以外は何ら権利発生しないようにしたいのですが
ﾌﾟﾚﾊﾌﾞは土台はブロック創りの仮設、車庫は3面スレ－ト
尚これらの造作物には人は日中のみで夜は住んではいません。
　宜しくご指導ください

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/05/13 16:14

最初に「表示登記」についてですが、これは、例えば、土地なら○○平方メートル、建物ならば、屋根はスレートか瓦か、等の他、何階建てか床面積は、などが登記されるだけで、第三者等に対する対抗力は関係ないことです。

即ち、ここでは考える必要はないです。
あるのは、土地を貸し、借主が建物を建築し、その者が所有権保存した場合ですが、それに対する固定資産税の支払い義務者は、その建物の所有者です。
これを契約で変更することはできないです。仮に、変更しても課税権利者(市町村)に対抗できないです。
従って、固定資産税に関して、請求する云々の問題ではないです。
今お話ししているのは、借主が自分で建てた建物のことですが、貸主としては、土地を貸しても、その土地の固定資産税は土地所有者が納税義務者であって、その変更も建物と同様にできないです。

この回答へのお礼

tk-kubotaさん　再三の助言ありがとうございます
　あまりにも神経質になりすぎた感じでしたが
具体的に説明いただき感謝しています（不動産さんでは余り説明ないでした）
助言いただいた点に注意し物事進めたいと思っています

お礼日時：2015/05/13 20:38

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/05/12 08:53

＞〇市役所か法務局で現場見て用登記（課税対象-など)と判断し職権で登記の意味です

市町村では課税目的のために課税台帳に載せることはあります。
これは登記とは云わないです。これを阻止することは誰にもできないです。
法務局は職権で表示登記することができることになっていますが、実務上、希なことです。
ほとんとないと云うことです。仮に、あったとしても、それを阻止することはできないです。
今お話ししているのは、相手が建物を建て、その建物の登記のことですが、先にもお話ししたように、建物の構造、基礎によって、登記したくてもできない場合があります。
ですから「私の目的は相手さんには諸権利（登記など）してほしくないのです」
と云うことでしたら、ブロックの上にプレハブを建てることを条件に貸せばいいと思います。
そうしますと、おのずと登記できないのですから。
次の「もし役所で登記された場合固定資産税の負担を相手さんにすべきでしょうか？」の部分ですが、これも、仮に法務局の職権で表示登記することだと思いますが、「ブロックの上のプレハブ」ならば登記できないので、職権でもできないです。
「契約文章にはある程度の造作物はOKでも登記はしないと明記したのです」の部分では「ある程度の造作物はOK」ではなくて、具体的に「建物保存登記不可の造作物に限る」と云うようにした方がいいと思います。
なお、他の方が云っているように、不動産登記法で云うところの、事業用定期借地権にすればいいのでは、と云うことですが、これは公正証書にする必要があり、公証人で「不可」と云われるおそれがあります。
何故ならば、事業用定期借地権と云うのは、本来住居用以外の建物を所有する目的です。(例えば、ファミリーレストラン等)
今回の場合は「車輛展示場として貸そうと思っています」と云うことで、目的が展示場です。
土地の利用目的が若干違います。
更に重要なことを付け加えておきますと、契約すれば、契約の範囲内で双方に権利義務が発生するので、契約したからと云って、予想もしていない権利義務が発生することはないです。
従って、契約は、その内容を納得できるまで理解しておくことです。

この回答へのお礼

tk-kubotaさん　たびたび　詳しく助言ありがとうございます
初歩的な質問で恐縮しています、ついでにですが、お互いスムーズが目的です
＞市町村では課税目的のために課税台帳に載せることはあります。
＞これは登記とは云わないです。これを阻止することは誰にもできないです
＞法務局は職権で表示登記することができることになっていますが、実務上、希なことです。
＞ほとんとないと云うことです。仮に、あったとしても、それを阻止することはできないです
　　　　借りては登記などの意思なくても、来年度になると思いますが
　　①役所の判断で市町村税など（固定資産など）の請求有った場合
　　②法務局が職権で表示登記した場合
再度質問ですが
①請求先-その建物の所有者に請求と思いますが､どちら宛て(乙-借りて/甲-貸して)にそして
請求先(乙-借りて/甲-貸して)変える事できますか？
甲乙お互い負担金のみで他に発生するものは？（負担金は僅かと思います数万円)
②表示登記も①と同様なお尋ねですが
何か注意すること有りましたらお願いします　
　関係するようなｈｐ捜していますが、なかなか見つかりません
取りとめのない文になりました

お礼日時：2015/05/13 15:02

No.2 回答者： poko_chinn 回答日時： 2015/05/11 17:18

このケースの場合　なぜ事業用定期貸地にしないのでしょうか？

１０～３０年の期間を定めれば　いわゆる借地権は発生せず　契約期間終了時に　更地にして返還を求めることができます。借主が居住用住宅以外の何を建てようが自由ですが　契約終了時は借主の費用で取り壊しです。
プレハブ住宅と車庫は　借手負担で建てるのですよね　そうすると登記や税金の話は借手の問題で　貸主である質問者様には関係ありません。登記しようがしまいが　期間終了時に撤去は変わりません。
事業用定期借地契約は公正証書でしなければなりませんし、期間内の解約はできません。その期間は１０～３０年ですので　１０年くらい後ではなく　１０年でも１１年でもよいですがはっきりさせておかなければならず　その期間満了時点では貸手からも借手からも延長はできません。もっとも　その時点で改めて１０年以上の契約を結びなおすことはできます。

この回答へのお礼

poko_chinnさん　助言ありがとうございます
参考になりました、事業用定期貸地ですね　ほとんど知りませんでした
ありがとうございました

お礼日時：2015/05/13 12:41

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/05/11 15:54

＞強制的に登記とも聞いたのです

と云う部分が、よくわからないですが、これは、貸すことになった土地に賃借権の登記をすることですか ?
それとも、借主が建てた建物に保存登記することですか ?
前者ならば、登記に応じないことです。抹消登記等々の時点で、又は、自己使用時に障害が起こる可能性があるからです。勿論のこと、貸しても固定資産税は土地所有者が納税義務者です。
後者ならば、登記申請しても却下です。登記はできないと云うことです。
何故ならば、プレハブで基礎がブロックを積み重ねただけの場合は、不動産登記法で登記はできないことになっているからです。
また、車庫についても同じですが、「3面スレ－ト」だとしても基礎によって登記できる場合もあります。
専門家は土地家屋調査士です。その者の意見もお聞き下さい。
登記が可能な建物は、借地借家法の適用を受けることになります。
そうすれば、10年の契約でも、返してもらえない場合も考えられます。
なお、本件の契約は、借主は、借地借家法の適用を受けたいようです。
これに対して、貸主としては、同法の適用外としたいころです。
契約文章によって変わってきますので要注意です。

この回答へのお礼

tk-kubotaさん　早速の助言ありがとうございます
　　　　ほとんど不動産屋さん任せなんですが
　＞と云う部分が、よくわからないですが、
〇市役所か法務局で現場見て用登記（課税対象-など)と判断し職権で登記の意味です
私の目的は相手さんには諸権利（登記など）してほしくないのです
　もし役所で登記された場合固定資産税の負担を相手さんにすべきでしょうか？
その場合何か権利発生するもんですか？
契約文章にはある程度の造作物はOKでも登記はしないと明記したのですが
　最悪の場合考えお聞きしました

お礼日時：2015/05/11 16:30