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店舗併用住宅の制限

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質問者：ma_sa
質問日時：2015/06/08 11:56
回答数：2件

設計会社勤務をしているのですが
現在、市街化調整区域の既存店舗併用住宅（木造2階建て）の建て替えを検討している物件で
市の都市計画課と協議をいていたのですが
市の担当者に「併用の場合の階段は内部階段でなくてはならない。」
と言われました。
会社に戻って基準法、市の開発行為審査等を見直したのですが
特にそういった文言が見当たりません。
本当に店舗併用住宅の場合は内部階段しか設置出来ないのでしょうか？

協議をしていたのは栃木県宇都宮市です。

お客様の希望で外階段を計画していたのですが
また、いちからプランニングのやり直しでしょうか・・・

宜しくお願いします。

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回答 (2件)

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No.2ベストアンサー

回答者： star-dog
回答日時：2015/06/09 14:22

住宅と店舗が一体になった建物には、兼用住宅と併用住宅があります

兼用住宅とは、住宅と店舗が内部で行き来できて機能的・構造的に一体になった建物です
併用住宅とは、住宅と店舗が内部で行き来できない建物です

「内部階段でなくてはならない」ということは、用途地域は第一種低層住宅専用地域ですか
建築基準法施行令第１３０条の３（第一種低層住宅専用地域内に建築できる兼用住宅）があって
兼用住宅なので
＞住居部分と非住居部分とが内部で往来でき、構造的にも機能的にも一体となって
用途的に分離しがたいもの・・・・・と、なっているようです
用途地域によって制限があるようで、非住宅部分の用途制限もあるようです
参考資料（建物の制限～横浜市）
http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/ken-kyoutei …
Ｗｉｋｉ（第一種低層住宅専用地域）
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AC%AC%E4%B8%80% …

- 1
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この回答へのお礼

併用と兼用の定義がいまいちわからなかったのですが
わかりやすい回答有難うございます。
ですが用途地域が調整区域なのでまた違った取り扱いになっているのかもしれません。
素直に役所に聴きに行ってきます。

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お礼日時：2015/06/11 16:56

No.1

回答者： inon
回答日時：2015/06/08 15:39

その回答をした市の担当者に聞けば良い

条例なりなんなりあるのでしょう。
私も若い頃は妙なプライドがあって聞けなかったですが
今ではなんで、その場で聞かなかったんだろうと思います。

- 2
- 件

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この回答へのお礼

ご意見有難うございます。
確かにそれが一番早くて確実ですねｗ

回答頂いた後に役所に行ってきました。
外部階段だと併用（兼用でもなく）ではなく併存になる為、既存の店舗併用と異なるので開発許可を取りなおさないと出来ません。
ということでした。
変にわかったふりをしないでこれからは理解できるまで聞くことにします。

有難うございました。

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お礼日時：2015/06/11 17:06

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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

店舗等の併用住宅の場合
排煙規制は、店舗部分のみに規制を受けます。
有効採光１／２０以上、有効排煙１／５０以上確保されていれば、改めて排煙窓の設置は必要無し。

延２００ｍ2未満なので住宅部分に、排煙規制は掛かりません。

また、４号建築物申請となります。
計画敷地に物置等の建物が既に建っていれば、申請工種は、増築となります。
何も建っていなければ、新築申請となります。

以上

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...続きを読む

Aベストアンサー

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＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
・兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50平米以下かつ建築物の延べ面積の　　1/2未満のもの - ○
　・兼用住宅の非住宅部分の用途規制については、第一種低層住居専用地域　　のものと同等。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝...続きを読む

Aベストアンサー

兼用住宅の定義ですよね。
建てられるかどうかではなく、扱いが住宅になるかどうかの扱いだと思います。

・兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50平米以下かつ建築物の延べ面積の　　1/2未満のもの - ○
　・兼用住宅の非住宅部分の用途規制については、第一種低層住居専用地域　　のものと同等。

これ以外のものは、店舗なり工場なり、その住宅以外の用途になるという事だと思います。

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教えてくださいよろしくお願いいたします

Aベストアンサー

＃5の補足について

そういうことです。
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１．分家で...続きを読む

Aベストアンサー

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２．第３者へ販売するとき、非常に安い価格になってしまう。
３．用途違反住宅にお住まいになるので、役所の許可が今後必要な場合、下りなくなってしまう場合がある。
４．火災などの時に建て替えが事実上難しい。

分家住宅でも適法な許可での住宅でもかかる費用は、同じです。
開発許可
農地法許可
分筆測量費用
土地改良区脱退金
水道工事
排水工事
造成工事
ここまでで、１００坪として、２００万円以上はかかるでしょう。
期間は、農辰地域以外の場合、申請から３ヶ月以上かかります。

その後は、市街化区域と同じです。
建築許可
着工
完成

＞１．分家で土地を購入（？）すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか？
建物完成後、登記名義人は、本人にできます。もちろん、土地も宅地に変わりますので、土地建物両方本人名義での登記が可能です。

＞２．名義変更は何年後に出来るのでしょうか？また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか？
１の回答通り、名義変更は、建物完成後すぐにできます。建物保存登記後、移転登記を行いますので、通常より一回多いだけです。住宅ローンがなければ、建物評価額×２％（軽減を受ければ０．３％）＋司法書士の手数料（３～５万円）くらいです。

＞４．店舗付住宅として建物は建つのでしょうか？昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付（例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限）での建築は出来るのでしょうか？

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そこで皆様のお知恵を拝借できればと思い質問させていただきました。
何卒よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

内装制限の場合は、不燃、準不燃という基準なのですが、外壁の場合は、防火構造になっているかどうか、となります。
木造の防火構造は告示でいろいろ決められた方法か、
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下地を防火構造にしない場合は、防火構造の認定をとったメーカーなどの木材を認定の仕様で使うことになります。
防火構造の認定は表面のみでなく、壁の内部までの構造でＰＣ030ＢＥ-○○○などの認定番号がそうです。

http://www.channel-o.co.jp/home.html

http://www.koshii.co.jp/a-02.html

参考URL：http://www.channel-o.co.jp/home.html

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　逆に、人が日常起臥寝食をするための構造を有していない神社などは、どんなに立派な材料を使い、高いお金をかけて豪華絢爛に造られていても、単なる『建造物』であって『住宅』ではありません。

＞プレハブは動かすことができます。
＞でも、そこに人が住むことで動かせないもの（不動産）となるのでしょうか。

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Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月１０万円、保証金は１００から２００万円、敷金を３ヶ月分なら、内装を最低限で１００万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、４００から５００万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、１０年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月１０万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月２０万円のローン、住居部分のホームローンが毎月８万円などになるのです。

１０年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、２００万円とか、４００万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

＞最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と３倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、２年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して２０年弱ですが、周囲の飲食店、ここ１５年で９割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは２０年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。