土留め（擁壁）付近の盛り土の転圧不足について

土留め（擁壁）付近の盛り土の転圧不足について
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/9071974.html
の続きです。

土地を購入し、注文住宅を検討しています。

ほぼ正方形の土地の北側１辺が土留め（擁壁の高さ1.9mほど）があります。
地盤調査（SS式）を行ったところ、擁壁付近（擁壁から1.5mの地点２箇所）で1.5kN/m2程度
の層が複数測定されました。
転圧不足ではないかと指摘したところ、造成工事の施工会社も、転圧不足をみとめ、
買主（私）が納得のいくような対応をしてくれることになりました。

売主である不動産屋さんはとても誠実に接してくださっており、嫌な顔一つせず、
「それは申し訳ないことをした。ただちに検討します」と言ってくださり、報告した
翌日には、上記のような回答を頂きました。
（それ以外でも、とても誠実でまじめな方です）

とはいえ「納得のいく対応」とはどのようなものなのかわかりません。
不動産屋には、例えば以下の方法があります、と言われています。

①地盤改良
地盤改良を造成施工会社でおこなう。住居を建築する工務店から、地盤改良費
（湿式柱状改良）として130万円の見積もりと工事計画書がでていることから、
そのような施工を、造成を成功した会社が行う案です。
しかし、これだと、地中の改良材（柱）が産業廃棄物として残ることとなり、
土地の価値を下げる懸念があります。
また、土地自体は、軟弱地盤であることに変わりありません。

②転圧のやり直し
再度、転圧作業をやりなおします。大掛かりな工事なるけど、大丈夫か尋ねたところ
「買主（私）が希望するのならやります」
とのことでした。
ただ、
・本当に転圧のやり直しで支持力は出るのか
が気になります。
施工会社は１トンローラーで擁壁30cm付近まで転圧したと言っており、それが事実なら、
同じ作業をしても同じ結果になるのではないかという懸念があります。
（事実だと思います。理由省略。）
「既定の支持力が得られるまで何度でもやり直されば良い」
ということかもしれませんが、不動産屋さんの誠実な対応に対して、あまり厳しく
言いにくいです。

他に良い方法はありますでしょうか。

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「そもそも、そんな土地は買うな」
「そもそも、資金計画は大丈夫か」
「まずは、土地のことをちゃんと勉強しろ」
などの、そもそも論の展開はご遠慮ください。
質問にお答えいただけると嬉しいです。

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2015/09/25 19:00

繰り返しここに質問をしている理由がわからない。

ここの回答者は現地を見ていない。
あなたが書き込む情報だけでは全く不十分。
注文住宅を考え、地盤改良などを検討しているのなら、建物を設計する建築士がいるはずですよね。
その者は何と判断しているのですか？
その判断が不服なんですか？

予算にしろ、工期にしろ、周辺への影響にしろ、計画に対しての妥当性にしろ、案そのものはいくつかあるでしょう。
それらを順に検討し、施主のあなたが決断すればいいんじゃない？

その者の判断が信じられなければ、利害関係の無い設計事務所にセカンドオピニオンを得るのもいい。

ところで埋め戻した土は何？
関東ロームなら、すでに造成した上をいくら転圧しても無駄ですよ。

擁壁に負荷をかけたくないのなら、建物の配置で工夫すればいいわけだし、擁壁の構造含めた詳細がわからないけど、擁壁そのものは問題ないんでしょ？

そこ、開発(都市計画法29条許可)をかけたとこ？
違法ではなく脱法的に開発を逃れたのなら、かなり心配。

もう買っちゃったわけだからそもそも論をしても意味無いけど、
「瑕疵のある土地」
であることには変わりはない。
ウン十年後の心配を今からしてもしょうがないでしょ。
今をベストで活用できるように計画したほうがいいと思う。
鋼管杭なら後から抜けるし(金はかかるけど)、柱状改良だってごく普通のこと。
なので、将来の売却時に、地中に残存物が残って不動産価値を下げるなんて考えないこと。
すでに瑕疵があるわけだし、素人であればそんなこと気付かない。
あなたが瑕疵のある土地を購入したのと同じ。

No.4 回答者： Jimny134 回答日時： 2015/09/24 16:41

擁壁の下の地盤は大丈夫ですか？

建物を建てた後での、擁壁への影響は大丈夫でしょうか？
我が家も、地盤の調査をしたところ、建物の建設は問題なしでしたが、
擁壁を作ることはNGで、地盤改良が必要でした。
擁壁下の地盤改良と擁壁の工事費が予算を大きくオーバーしたため、
極力擁壁は作らず、深基礎で対応しました。
ご質問の文面で、私の理解不足かと思いますが、
建物を建てる下の地盤は柱状などで改良し、建物の重量が擁壁側に
出ないように配慮して、一定の距離をあけたり、擁壁自体の強度が
適正かを第三者に見ていただくのはどうでしょうか？
擁壁は、数十年経つと劣化なども考えられるものですし、途中での
作り直しは、費用も手間も、コストも大変だと思います。
擁壁側の地盤が弱いというのは、その真上に建物がかからないとしても
心配が残ります。転圧だけでは不十分な気がします。

No.3 回答者： ヨモツシコメ 回答日時： 2015/09/24 12:13

http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lectur …
内容は長いですが、一見の価値はあるかと思います。

No.2 回答者： ヨモツシコメ 回答日時： 2015/09/24 10:28

擁壁という事は、地山の上に盛土を被せ転圧しているので、いくら盛土に転圧をした所で、擁壁自体がしっかりした作りじゃないと話しにならないです。

擁壁からの排水能力も調査対象です。
地山と盛土の間に水が溜まり易く、盛土全体が緩くなる上に、水分を含んでいる分擁壁に掛かる負荷はかなりのものになります。

作りからして、そうとう急勾配の斜面に建てる様ですが、地山が水の通り道の場合も考えないといけません。
地名やバス停などに、沢 蛇 龍 沼 谷 川等の水に由来するような名前がないか？近くに川や沢がないか等

そして、不安なら転圧をやり直してもらい、杭をちゃんと地山まで打ってもらう方が確実だと思います。

改良剤は、盛土の排水能力を低下させる可能性もあるので、自分ならやらないです。

この回答へのお礼

＞いくら盛土に転圧をした所で、擁壁自体がしっかりした作りじゃないと話しにならないです
たしかにそうですね。
造成工事会社は「１トンローラーで転圧した」といっていることから、擁壁自体の強度が弱く、
転圧した後、圧力を支えられなかったのかもしれません。

＞作りからして、そうとう急勾配の斜面に建てる様ですが、
そんなに急勾配ではありません。むしろ概ね平です。
四角い土地の北辺側2mくらいが、高さ2m程度の段差になっていたので、その部分を
埋め立て、全体として平らな土地にしました。
全体の9割くらいは昔からほぼ平らな土地でした。（造成前は駐車場）

＞改良剤は、盛土の排水能力を低下させる可能性もあるので、自分ならやらないです。
今回検討している、「湿式柱状改良」も改良剤に該当し、盛土の排水能力を低下させる
可能性がありますか？

お礼日時：2015/09/24 10:53

No.1 回答者： inon 回答日時： 2015/09/24 10:18

①の意味がよく分かりません。

造成した会社が柱状改良の費用を出すと言っているのですか、柱状改良が行われていても土地の値段は変わりません。（ガラが埋まっているわけでは無いので）

②はあくまで表面上の解決です。支持地盤が深い所にあれば、地盤改良はどっちみち必要です。
　深くまで掘削して、何回も転圧すれば支持力が出るかもしれませんが、結局はそれも地盤改良です。
　費用もそこまで、造成会社は見てくれないでしょう。

結論は、地盤調査の結果が出ているのですから、それに沿って地盤改良を貴方の費用で行う事です。
保険も付きますので、１０年間は安心です。（地盤加療業者の保険の内容はきっちり精査してくださいね）

この回答へのお礼

＞造成した会社が柱状改良の費用を出すと言っているのですか？
そうです。正確には、
　工務店側で地盤改良を行う予定でしたが、
　かわりに造成工事を行った会社が改良工事をする、
ということです。

＞②はあくまで表面上の解決です。支持地盤が深い所にあれば、地盤改良はどっちみち必要です。
そんなに強固な地盤ではないですが、擁壁付近の支持力が、3kN/m2に達すれば、
改良工事は不要になりそう、と考えています。
（もちろん、工事後に調査必要）

＞柱状改良が行われていても土地の値段は変わりません。
書き方が正確ではありませんでした。すみません。
土地自体の値段は変わらないかもしれませんが、売るためには、埋めてある柱を除去する必要があり、
そのためにかかる経費が必要なので、資産としては減ると考えています。
間違えていますか。

お礼日時：2015/09/24 10:45