実際に不動産投資されている方に質問です。事前アドバイスをお願いします。

現在５０代前半ですが、定年後の生活等を見据えて不動産投資を真剣に考えています。

実際に運用されている方の意見をいただきたく投稿致しました。

【自身の状況】
会社員として３０年勤続（転職歴なし）
年収６５０万円
現在会社の借り上げ賃貸マンションに居住。
家賃は会社が７割程負担。
２、３年内に自己所有マンションを購入予定。

【想定】
マンションの一室の区分所有ではなく、土地つきであるアパート一棟買い。

【場所】
都内を想定しています。
将来の確実な人口減でも、都内ならリスクは少ないと考えています。

【資金】
資金はオーバーローンにて調達予定です。
（もちろん銀行の審査しだい）

【予定】
ここ１～２年中に実行したいと考えています。
ちなみに、不動産投資のコンサルティング会社と一週間後無料相談のため会う予定です。

【質問事項】
１、人口減のリスクが少ない都内。土地付きである１０戸程度の新築アパート物件であれば
　　リスクがほとんどなく収益物件となり、２棟目の購入も可能との話。
　　はたして、本当でしょうか。

２、子供二人、大学を卒業させたばかりで自己資金はほとんどありません。
　　オーバーローンで十分可能と言う話である。自分もそのようにしたいが可能か。

３、不動産コンサル会社と会って相談も致しますが、実際に自身として事前に押さえておくべき
　　事があれば教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： golgo12-- 回答日時： 2016/02/28 01:26

不動産投資をしている者です。

既回答者と同じ見解です。

都内はですね、もう相場が天井になっていて仕入れても利回りが極端に低くて利益になりませんね。新築は特に危険ですね。

まあ、超低金利になるといつもの事ですが。

7年前に仕入れたとある中古物件が4割アップして投資資金もほぼ回収しましたので、私は売り逃げを予定していて、先日、手附金をもらったところです。この価格、数年前なら考えられませんでした 笑

貴方のような方が世に多くいてくれて嬉しい悲鳴状態です。

今回は、オークション式に値を釣り上げました(笑)。

5〜6年後、物件の値段が下がり切ると踏んでますからその時また仕入れを開始しようと考えてます。


自己資金が殆ど無いのに借金組んでやる神経が理解出来ませんが、どうしてもやりたいとの事なら、自己責任ですのでご自由にどうぞですね。

因みに、質問1。
一体どんな計算すればそんな論理になるのでしょうか？
仮に、2棟目は何十年先になるか、一度計算してみては如何かしら？

借金漬けって言葉がありますが、貴方、50代でありながらもう、バブル時代の教訓をお忘れか。

この回答へのお礼

ご回答いただき、ありがとうございます。
都内の利回りが極端に低くて利益にならない。
所有物件を値上がりを機に、売りに出す事例等。生々しいご体験でよくわかりました。
コンサル会社が言うには、修繕リスクの大きい中古物件より、新築物件がいいとの話
でしたが、それはそれで業者の思惑があるのでしょうね。

バブル時代の教訓。

確かに、まわりにいかに大失敗した人が多かったことか。生き残った人は、ほんのわずかの人でしたね。
そのせいで、命を落とした人がいかに多かったことか。

政府が、また何とかインフレにしようとマイナス金利導入等、色々と画策しているようですが、最後にだまされるのは、やはり素人ですね。

先にご回答いただいた方も含め皆さんが強く反対されている状況から、今回の話は見送った方がよさそうですね。

今回、実際に事例を話していただいた事も含め、ベストアンサーとさせていただきます。

先のご回答いただいた方にも同等の感謝の気持ちでいっぱいです。
いい話に浮かれて、大失敗をするかもしれませんでした。
助けていただいた皆様に感謝致します。

大変ありがとうございました。

お礼日時：2016/02/28 20:41

No.2 回答者： hayaumepapa 回答日時： 2016/02/27 21:54

やめておいた方が良いでしょう。

もし
自己資金もほとんど無く、担保物件も持たないあなたが収益を上げることができるのであればそれを勧めてきた会社自身がするはずです。

その会社はあなたにリスクを背負わせることで儲けようとしているだけです。

＞人口減のリスクが少ない都内。土地付きである１０戸程度の新築アパート物件

２３区内で、駅から徒歩１０分くらいであればまず入居者に困ることはないでしょうが、そんな物件が手に入るはずはありません。

まず普通にありそうな困りごとは入居者が見つからない物件を押しつけられることです。

家賃保証の話も出るかもしれませんが、そんなのは空約束です。信じたらだめです。

そういう会社の話術は「親戚に話しても止められると思いますけど、その人が実際に失敗したわけじゃないでしょう。ねたんでるだけです。」みたいな感じです。

ああ言えばこう言うというノウハウはできてますので、くれぐれも気をつけてください。（絶対止めた方が良いです。）

この回答へのお礼

家賃保証の話、確かにそれらしい言葉もありました。
１年とか２年とかの話ではなく、１０年２０年の話ですから、固い約束なんて確かに空約束かもしれませんね。契約書を取り交わしても、うまく業者に都合のよい文言が入っているでしょうから・・・。

コンサル会社と会う約束はしているので一応会いますが、ご忠告のとおり想定問答がどのようなものなのか、観察も兼ねて話を聞いてきます。

教えていただいてありがとうございます。

お礼日時：2016/02/28 20:16

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/02/27 21:43

＞１、人口減のリスクが少ない都内。

土地付きである１０戸程度の新築アパート物件であれば
　　リスクがほとんどなく収益物件となり、２棟目の購入も可能との話。
　　はたして、本当でしょうか。

嘘です。「土地付きである１０戸程度の新築アパート物件であればリスクがほとんどなく収益物件となり」とあります。
ほんとですか？？　　まずそのアパートが駅から近いか、あるいは家賃がそれなりに妥当（安い）かです。


＞２、子供二人、大学を卒業させたばかりで自己資金はほとんどありません。
　　オーバーローンで十分可能と言う話である。自分もそのようにしたいが可能か。

やめましょう。自己資金でなら自分でリスクを受け入れるという点では否定しませんが、ローンならとてつもないリスクを抱え込むだけです。


＞３、不動産コンサル会社と会って相談も致しますが、実際に自身として事前に押さえておくべき
　　事があれば教えて下さい。

私の鉄則です。儲かる話があるなら、そんな話は誰にも言わず自分で儲ける。他人が「これは儲かりますよ」なんて話が来たら、「なんでお前は自分でやらずに俺にやらせるんだ」ときく。


まぁ具体的な話がわ時から状態での回答けど、やめといた方が好いでしょう。

この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます。

＞＞私の鉄則です。儲かる話があるなら、そんな話は誰にも言わず自分で儲ける。他人が「これは儲かりますよ」なんて話が来たら、「なんでお前は自分でやらずに俺にやらせるんだ」ときく。

確かに！！　まあ、これはこれで業者側ももっともらしい理由を言うかもしれませんね。
家賃収入が入ってくるので、ローンをしても大丈夫・・・とか色々話していましたが、
多額のローンを組むのは自分ですから、途中でうまく行かなくなった時のリスクは確かに大きすぎますね。

私の頭を冷やしていただいてありがとうございました。
もう少し冷静に考えます。

お礼日時：2016/02/28 20:47