アパート・マンション運営について質問です

現在円安が続いていると言うことで
旦那がアパートやマンションの部屋を買って運営するのはどうかと言い出しました。
また旦那は日本で生まれ住んでいないこともあり、日本の不動産システム等を把握しておりません。

現在使える外貨が1-2000万円程あり、
例えば1000万円の物件であれば単純計算900万円で買えるから、と言うことなのですが
物件はもちろんのこと、投資や資産に全くの無知で、それで本当に儲かるのならば皆やっているのでは…？という疑問しか浮かびません。

①アパートを1棟買うならともかく、1室運用するだけで手間や管理するに見合った利益が生まれるのか。
②もし購入をした時、その後の住居者との連絡や管理等を管理会社にお願いすることはできるのか。

上の点を知りたいです。

旦那は今しかチャンスはない！と言うような感じで
決断を急ごうとしている節があるため
お手数ですが有識者の皆様
私から旦那の方に話をする際の知識を教えてくださると助かります。
よろしくお願いいたします。

No.11 回答者： 大下蔵 回答日時： 2023/11/19 13:12

金融勤務です。

　
宅建持ってますがここの回答が嘘すぎるので専門家に相談して。
正解なのは4人のみです。

No.10 回答者： のなつぺ 回答日時： 2023/11/13 18:36

マンションの運営と言われますが、マンション投資にも様々な形態があります。

マンション部屋の1室を購入して賃貸に回すのはおそらく儲かることはありません。
管理費と共益費、修繕積立費、固定資産税が固定費であり、これを含んだ家賃とすると割高になります。
中古のマンションを安く買い叩き、リフォームして転売すれば、利益が出るかもしれませんが、リフォーム業者が自由に選別できないなど問題もあります。
私はマンション投資を節税対策を兼ねて取り組んでいますが、利回りが低い割にコストが高いので、経験が無いと儲かるどころか損をします。
リートの方はよっぽどましだと思います。

No.9 回答者： merciusako 回答日時： 2023/11/13 16:50

金は出すけど、それ以外は全部他人任せ、ということでしょ。

不動産賃貸のノウハウもない。

あなた、博打をやるつもりですか、です。

上手くいかない場合、当然赤字です。
何の保証もありません。

売却しようとしても、購入金額より高くなることはありません。
結局、赤字で終わります。

どうすれば上手くいくのかをキチンと勉強してからでないと、失敗のリスクは大きいです。

No.8 回答者： dynam193 回答日時： 2023/11/13 16:30

私自身、日本、米国の賃貸物件を運用した経験があります。

まず結論ですが、特に日本は不動産の個別性が高いので投資がうまくいくかはいい物件を適切な価格で買えるかに付きます。

②については日米とも不動産を管理してくれる業者さんはいるので、管理に関わる費用、経費をしっかり考慮して投資効果を見込めるのであればあまり大きな問題ではないと思います。
①について特に日本では不動産の個別性が高く、経験を積まないと高いのか安いのか投資の価値があるのか判断できないと思います。
値段が基本は言い値であり、売り主の都合、物件、土地の状態など様々な要因を考慮する必要があり、経験がないと大火傷をします。
ご主人の考える通り円安、為替の観点からはとてもいいタイミングです。
が、そのメリットをかんたんに打ち消し、購入後為替が１ドル１００円に戻っても損する可能性が十分ある程の難しさが不動産投資にはあります。

しっかり勉強、経験を積んでからにしたほうが良いと思います。
まず、為替を考えずに不動産を日本、または、米国内で勉強して小さく始めたほうが良いと思います。

なお、私自身はこの円安、また、米国この金利高止まりなど考え、今年６年保有した米国不動産を売却しました。
不動産は5〜10年という長期運用です。
慌てて決めること自体がすでに失敗の要因です。

No.7 回答者： yuchang 回答日時： 2023/11/13 16:17

建築基準法、宅建法、

さまざまな法律がありますが、
どれほど勉強されていますか？

相手は、プロです。法律の裏まで、知っています。
大事なことは、言いません。
カモとしか、言いようがありません。

キッチンカーが儲かるかと言って、
包丁の使い方も知らない人が、
飛びつく様なものです。

No.6 回答者： joypeet 回答日時： 2023/11/13 14:05

知り合いが　マンションの一部屋を買って人に貸し出しました

まず
不動産屋にここに空き家がありますと宣伝してもらいます　掲載料に付き10マン
契約が成立したら手数料を支払います
住んだ人の環境に必要なものは家主の責任として修理や買い替えなど必要です
5万円で貸すとはじめに3ヶ月15万がはいります
二年ごとの更新で出て行くとまた次を探します
固定資産税は家主の支払いです
結果採算が合わないと賃貸を辞めたそうです
多くても12軒以上でないと月に40マン近くの収入は難しいそうです
借金をしてマンションを建てた人はローンの支払いでカツカツ
払い終わるころに全面改装や外壁工事があります
業者に委託するとその手数料で赤字になると言ってました

No.5 回答者： tsumina 回答日時： 2023/11/13 14:04

不動産賃貸は、知識がある人が、いい物件を見立てて、適度な稼働率で貸すことができて、せいぜい１０％の、中リスク中リターンのビジネスです。

不動産に投資するREITが、５％ぐらいの配当であることからも、これがわかります。

①アパートを1棟買うならともかく、1室運用するだけで手間や管理するに見合った利益が生まれるのか。

うまれませんね。１室は稼働リスクが大きく、確率的に稼働を確保できないため、少しでも入居が滞ると、利益が吹っ飛び逆ざやになります。

②もし購入をした時、その後の住居者との連絡や管理等を管理会社にお願いすることはできるのか。

それはできますが、利益の大半がふっとびます。

素人がたかだか、数千マンで、１部屋買って運用して、利益がでるほど甘い商売ではありません。

・　まず見立てができて、格安物件を見極める能力。
・　募集、管理、運営、トラブル対応などをやる能力があること。
・　すくなくとも、何部屋かをもち、稼働リスクを平準化できること。


など、不動産賃貸を本気で考えないと、

・　割高の物件をつかみ
・　稼働が確保できず収入がなくなり
・　運営委託で逆ザヤがうまれ
・　処分しようとしたら、物件が暴落していた。

となるのが、素人の典型的パターンです。普通の高配当やREITなどを、何種類も買って、３ー５％の運用益を確実に得るほうが、無難だと思います。

No.4 回答者： dpclovefukooka01 回答日時： 2023/11/13 14:03

韓国の人なら日本でもやっているみたいですね

都会の3LDKか4LDKの中古分譲マンションを買って、1部屋ずつ南京錠付けて、LDKと風呂は共同で使わせるのです．．．出稼ぎ韓国人のスタイルです

日本では不動産屋さんは関知しないみたいで、店子を世話するって事もしません

日本人だったら、分譲マンションを購入して賃貸にして不動産屋に丸投げする様な方法で小遣い稼ぎしている人が多い様です

No.3 回答者： poco_2 回答日時： 2023/11/13 14:02

運営じゃなくて運用、不動産投資（分譲マンションを購入して貸し出す）ですよね？

①入居者がいれば利益を出すことは可能。
②不動産会社に任せることも可能。

常に入居者がいる物件なら利益は出ますけど。
でもそのような物件は1000万では到底無理と思いますよ。

No.2 回答者： rera1016 回答日時： 2023/11/13 13:55

一部屋を購入して賃貸をするとなると、契約上アウトになるでしょう。

一般的には一棟を購入して、維持管理を自分で行うか業者に委託することになります。
部屋の賃貸は不動産会社と相談します。