オーナーから見たアパートの適正家賃

アパートのオーナーですが、家賃を計算する際、数年後のリフォームや建て替え費用も考慮する必要があるのでしょうか？
儲かっているのか？赤字経営なのか？
どのように評価すべきなのでしょうか？
適正家賃か否かは、確定申告書を見れば判断できるのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： satoshino 回答日時： 2017/01/27 07:03

＞数年後のリフォームや建て替え費用

リフォーム費用は建設費用や維持管理費などと同様に経費になるが
将来の建て替え費用は経費にはならない。

家賃は他の商品同様に市場価格です。
家賃を支払う側が高いと感じれば入居しませんし
立地や間取りなども考え、安いと考え入居するものです。

＞儲かっているのか？赤字経営なのか？

多くのオーナーは減価償却を利益を考えています。
なので更地を課すのが一番良いです。

ちなみに大規模（イオンタウンやヨークタウン）な賃貸建物は
建物解体、更地までの最終損益を計算しています。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞リフォーム費用は建設費用や維持管理費などと同様に経費になるが
＞将来の建て替え費用は経費にはならない。

解りました。

＞家賃は他の商品同様に市場価格です。
＞家賃を支払う側が高いと感じれば入居しませんし
＞立地や間取りなども考え、安いと考え入居するものです。

解りました。

＞ちなみに大規模（イオンタウンやヨークタウン）な賃貸建物は
＞建物解体、更地までの最終損益を計算しています。

長期的な視野で、そこまで考える必要があるのですね。

でも、正直不動産やお金に執着はないです。もっと他にやるべきことがあるのですが、巻き込まれて、仕方なしにやっています。

お礼日時：2017/01/28 10:18

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2017/01/27 14:04

早めに売却し経営から離れたのがよい。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞早めに売却し経営から離れたのがよい。
本当にその通りだと思います。
でも残念ながら誰も買ってくれないと思います。

お礼日時：2017/01/28 00:00

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2017/01/27 07:00

何か考え方が逆のような気がしますが・・・

＞オーナーから見たアパートの適正家賃

「オーナーから見た」の意味が分からん。


＞適正家賃か否かは

適正家賃は、アパートの品質（よいアパートか、ぼろアパートか）と、周辺相場によってのみ決まります。


＞家賃を計算する際、数年後のリフォームや建て替え費用も考慮する必要があるのでしょうか？
儲かっているのか？赤字経営なのか？

これは、「オーナーが自分のアパートをどうしたいと考えているか？」で変わってくるでしょう。

・極力金をかけずに、とりあえず一定の期間安くても賃貸収入がはいればいい。いずれ取り壊し土地は売却する。
という考えなら、建て替え費用を考慮する必要はない。

・どこかの時期で建て替え、継続してアパートで収入を得たいなら、いくらの金をかけて、どの程度の品質のアパートにして、周辺相場から○○円くらいの家賃設定にして、貸し出す、という腹積もりが必要です。この場合、どこの時点の家賃でどの程度、建て替え費用を捻出するか、という話になります。


＞適正家賃か否かは、確定申告書を見れば判断できるのでしょうか？

確定申告を見ればアパート経営の収入と経費はわかると思うけど、「適正家賃」かどうかは別問題だと思う。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
＞これは、「オーナーが自分のアパートをどうしたいと考えているか？」で変わってくるでしょう。
おっしゃる通りですね。
でも現実は、何をするのか計画をするのは難しいです。
１か所は放置→相続放棄の予定です。（アパート経営に不向きに土地に騙されて建てました。全国に存在する被害者のひとりです。（泣））
別の１か所は売却。
考えます。

＞確定申告を見ればアパート経営の収入と経費はわかると思うけど、「適正家賃」かどうかは別問題だと思う。
わかりました。

お礼日時：2017/01/28 10:13

No.1 回答者： kkk8989 回答日時： 2017/01/26 22:30

例えば新築時の銀行借り入れ等で作成する収支計画に

上昇率やら修繕引当金やらも組んでいますね。
その家賃設定以上になっていれば良いと思いますけど。
確定申告はある程度の目安でしょう。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
＞例えば新築時の銀行借り入れ等で作成する収支計画に
＞上昇率やら修繕引当金やらも組んでいますね。
＞その家賃設定以上になっていれば良いと思いますけど。

一応、ギリギリな状態で、５年程度後には「赤字」になると予想します。
原因は建てた建築費が高いからです。その費用で定額の家賃保証してくれると期待してました。しかし、それは解りにくい「うそ」でした。

＞確定申告はある程度の目安でしょう。
減価償却費用として、経費になるのでしょうか？

お礼日時：2017/01/28 09:49