農地小作権について

約50年前に農地を30坪程度貸しました。市役所には登録はありませんが地元の農業委員会小作権の届けはしてありました（契約書はない）。約20年前ぐらいに小作人に「近頃は借りるほうがお金をもらう時代だといわれ、それまで年間3000円位もらっていた小作料を放棄させられました。（口頭にて）」太陽光の設置にて土地の返還を求めたところ拒否されました。どうすればよいでしょうか。小作人は自宅の野菜を作る程度で農業収入はないと思われます。

No.3 回答者： area_99 回答日時： 2017/07/14 10:40

ちなみに、30坪というと99㎡ほどですが、私の地域では1000㎡未満の農地なら１㎡＝４円が相場です。

ですから、99ｘ4＝399円が小作料になります。
ま～時代が50年前ですから、1970年代で4000円だと、かなり高額ですね。
※大卒初任給が４万円の時代ですから、4000円だと、今の価格で20000円程度の小作料ということです。
390円：20000円では50倍高取りしていたことになりますかね。
放棄はむしろ妥当ではないでしょうか？

また、時効取得とは、相手が地主に対して行うものです。
上記の小作料が借地料金も併せての者であったとしても、既に20年以上支払っていないので、借り手側の理屈で、20年前にもう自分のものになったという認識があるかも知れません。
その上で占有を続けた場合、如何に地主が借地の返還を求めても、占有借地の返還請求の時効が成立しているので、借主が”時効の援用”を主張することで、名義が実質的に借主に移行します。
これで、借主が土地登記の名義変更が可能になり、以後の農地の固定資産税が科せられることになります。

No.2 回答者： area_99 回答日時： 2017/07/13 21:59

20年経つと、占有で相手が時効取得したことになります。

残念ですが諦めてください。

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2017/07/13 20:25

質問文にある事実関係だけ見ると、土地の使用貸借契約解除および返還請求対上土権※の補償という構図になると思いますが、30坪程度で小作だ、上土権だのハナシになるかどうかでしょうね。

用途から言えば家庭菜園程度ですから、揉めた場合に裁判所がどう判断するかが未知数ですね。
借主の言い分も、書面に記されたものではないのですから、実質的な使用貸借成立に対抗するには時効取得を主張してみるかどうかというトコロでしょう。このご時世ですから、相手方が法テラスなどに相談することを想定して、今までの経緯と、今回の主張を文章にして相手方に送付してみるのも手でしょうね。

※上土権　法律用語ではないです。今でも借地人のいる土地を『底地』と言いますが、底地に対しての上土（うわつち）と言います。表層近くの土壌は長い年月をかけて耕作に適するように改良してきた、その価値の事です。もし、質問文通りに太陽光パネルを設置する為に表層の土を削った場合に、その土は産業廃棄物扱いされますが、望む人がいれば買い手がつくモノでもあります。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。回答の中での時効取得について詳しく教えていただけませんでしょうか。

お礼日時：2017/07/20 09:27