自分の土地の境界線の長さを知りたくて登記所に申請に行くと、30年前のものなので「無い」と言われました。公図しかないそうです。この場合、地籍図というものは、なくてもよいものなのでしょうか。もし作らなければならないのならば、どこに頼むのですか?
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

地籍図とは地籍測量図ということですよね。


公図は、法務局が整備して揃えておくものですが、地籍測量図は、その土地について、分筆登記の申請等があった場合、その申請者から提出された図面を揃えているだけなので、すべての土地にあるわけではないし、ない土地の方が多いです。しかもその分筆登記の申請に伴う地籍測量図が保管されるようになったのは、昭和40年代以降ですから、30年前のものは無いでしょう。
ご自分の土地の測量図は、必要であれば測量屋さんに依頼されたらよろしいです。ただ単に測量だけする場合と、隣接地との筆界確認、公道等との官民境界明示まで取得する場合とで、費用はかなり違ってきます。
しかし一般的にはその土地をお売りになるとか、分筆する場合等以外は特に必要はないでしょう。
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よく似た用語ですが、意味が違いますので、ご注意あられたし。



・地 籍 図→土地の戸籍図です→地番区分図→土地宝典→字限図→これも公図

・地積測量図→土地面積の測量図面です→分筆図→これも公図

 なお、「地籍測量図」は間違い。

土地や建物の表示登記(構造・面積等)並びに境界確認等に関しては、土地家屋調査士なる専門家がいますので、直接にお尋ねになるのがよいと思います。

参考URL:http://www.chosashi.or.jp/
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法務局に行ってないのでしたら、測量事務所に相談されたら


いかがでしょうか。自分の境界線を知るにはそのまわりをかなり
広範囲に測らなければ結果がでてきません、でも結果は絶対に
でます。だいたいの費用等を測量事務所で確認してからお願い
したほうが後々のために良いと思います。
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Q●土地●公簿面積>実測の場合

購入予定の土地なのですが、土地の公簿面積より実測面積が約2坪(6.23平方メートル)小さいのです。公簿面積と実測に差異があることは珍しくないのは分かっているのですが、公簿面積>実測の場合、通常はどのような方法で売買されるのでしょうか?

今週末、土地の売買契約を結ぶのですが、事前に目を通すよういわれた契約書には、
「公簿面積による取引で、実測精算無し」
「特約条項・現状形状と公図が多少異なるが、売主買主双方が合意の上、現状有姿での取引とする」
と記載があります。この内容は、通常のものと考えてよいのでしょうか?もし従来の契約内容であるのならここで質問を終わります。
そうでない場合は、もうひとつお聞きしたいことがあります。

公簿>実測面積のケースで、売主が意図的に、売買の際に実測面積よりも多く申告して売買代金を高くするためになされたものなどがあるという例もネットで調べてみると書いてありました。その場合、売りに出す前に、実際より多く申告した場合など、こちらで調べて分かる書類などあるのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

実測清算の有無などの契約内容は、売主・買主協議して決めるものであり、お互いが合意していれば問題はありません。その契約内容も通常の範囲内であり、あなたが納得されたら問題はありません。
今回の問題は、「実測面積が公簿面積より少ない」という事がなぜわかっているのか?という事だと思います。その実測面積というのは、隣接する土地所有者との筆界確認書を交わした確定測量によるものなのかどうか?それとも現況だけ測って面積が少ないと言われているのか?
前者の場合なら実測精算を主張しても良いと思います。後者の場合は本来なら確定測量を求めるべきですが、費用もかかるし売主は了承しないでしょうね。
いずれにしても、あなたさえ納得すればその契約で良いのですが、面積が少ない事がはっきりしているなら、その分の減額を求めても良いと思います。その場合、実測精算という事にすると確定測量をしなければならず費用がかかりますので、「総額からいくらか引く」という交渉をされたら良いと思います。

>公簿>実測面積のケースで、売主が意図的に、売買の際に実測面積よりも多く申告して売買代金を高くするためになされたものなどがあるという例もネットで調べてみると書いてありました。その場合、売りに出す前に、実際より多く申告した場合など、こちらで調べて分かる書類などあるのでしょうか?

これは登記簿の面積を売主が多く申告しているのではないか?という意味ですか?
それならそういう事はありません。そもそも売主が申告して登記簿の面積を決めるものでもありません。その土地の経緯にもよりますが、古い時代の精度の低い測量で分筆などを繰り返しているうちに面積が少なくなってしまったのかもしれないし、隣接地が当初の境界より越境して境界を主張しているのかもしれません。

実測清算の有無などの契約内容は、売主・買主協議して決めるものであり、お互いが合意していれば問題はありません。その契約内容も通常の範囲内であり、あなたが納得されたら問題はありません。
今回の問題は、「実測面積が公簿面積より少ない」という事がなぜわかっているのか?という事だと思います。その実測面積というのは、隣接する土地所有者との筆界確認書を交わした確定測量によるものなのかどうか?それとも現況だけ測って面積が少ないと言われているのか?
前者の場合なら実測精算を主張しても良いと...続きを読む

Q地籍調査で公図を見ると、

地籍調査で公図を見ると、
私の土地が、違う人が所有していることがわかりました。
2分割して、2人所有していることになっています。
そのうち、一人がそこを抵当にだしています。

そして私は違う土地を所有していることになっています。

これから私はどうすればいいのでしょうか?

大雑把に書きすぎてわかりづらいですが
どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産は大きな財産です。
素人が手続きすることは控えた方が良いと思います。
手続きを訂正したりすることも、出来ない場合や難しい場合がありますからね。

所有権部分(抵当などを含む)や表題部分(面積など)にも影響しますし、境界問題も発生するでしょう。私であれば、司法書士と土地家屋調査士を兼業しているような事務所に相談しますね。

先祖代々の土地のような場合には、時効などの影響を受ける確立も高いですね。
逆に双方が時効を訴え、時効により双方が取得することで交換ともなるかもしれませんね。

単純に公図の誤りであっても、それぞれの利害関係者の了承なども必要でしょうし、なぜその様なことになってしまったかもある程度必要になるかもしれませんね。

私の実家所有の土地では、過去の土地改良(区画整理)と分筆による売買、さらには当事者がすでに亡くなっているなどで大変でしたが、土地改良事務所の協力と利害関係者の協力で整理できたこともありましたね。

Q競売を行った土地の面積が公簿と実測で異なっており、落札者から差額返還要求。 

もし、わかる方がいれば教えてください。

1.経緯
相続でもめていた土地を競売手続きで売却しました。しかし、落札者(不動産会社)から、「競売土地面積を実測したところ、公簿面積より小さかったので、競売落札額から、公簿面積と実測面積の差に相当する価格について返還するよう」要求されました。私としては相手方主張が法的に正当なものなら要求に応じますが、まだ疑問点があります。

2.競売の内容
 公簿上の面積…2927m2
 土地の売却基準価額…4107万1000円
 買受可能価額…3285万6800円
 競売落札額…3636万3777円

3.相手方の主張
(1)実測面積(買受後落札者が不動産鑑定士により実測)
  2630m2(公簿面積との差…307m2)
(2)公簿面積と実測との差の責任
 競売手続きを経たものの、今回の取引は実態としては民法565条の数量指示売買なので売主の無過失を前提としており、面積の差について全ての責任は売主にあると主張。(注:但し、相手方は入札に当たって裁判所の公示資料のみ確認。土地測量などは行っていません)
(2)請求額
 落札額3636万3777円を公簿面積2927m2で除した1m2当たりの単価…1万2423円
 上記単価に実測面積合計2620m2をかけた金額…3254万8620円
 過払額3636万3777円-3254万8260円=381万5517円

4.当方の考えおよび質問
 まずは相手の実測結果を正式に確認したいと考えていますが、以下の点についてわかる方がいれば教えて下さい。
(1)競売手続きによる売却とはどのような法的性格を持つのでしょうか?本件について民法566条の数量指示売買を類推適用することは可能なのでしょうか?
(2)相手方の主張を容れた場合、その価格3254万円となり、買受可能価格3285万円に満たなくなります。この場合、入札(または競売)自体が成立していないと考えられますがどうでしょうか?買受可能価格とは競売においてどのような性格のものなのでしょうか?

もし、わかる方がいれば教えてください。

1.経緯
相続でもめていた土地を競売手続きで売却しました。しかし、落札者(不動産会社)から、「競売土地面積を実測したところ、公簿面積より小さかったので、競売落札額から、公簿面積と実測面積の差に相当する価格について返還するよう」要求されました。私としては相手方主張が法的に正当なものなら要求に応じますが、まだ疑問点があります。

2.競売の内容
 公簿上の面積…2927m2
 土地の売却基準価額…4107万1000円
 買受可能価額…3285万6800円
 競...続きを読む

Aベストアンサー

(1)について
競売について民法565条の適用ないし類推適用があるかということについては、理論的に不可能ではないとは思いますが、通常はありえないのではないかと思います。
この点は仮に可能だとしても、民法565条にいう数量指示売買とは簡単にいうと、数量を基準として代金が決定されたものをいうとするのが判例です。土地でいえば、例えば、1坪10万円で100坪あるから1000万円、というケースです。したがって、単に面積が表示されているにとどまる本件ではそもそも数量指示売買というための前提を欠いています。

(2)については申し訳ないのですが分かりません。もっとも(1)の方で問題は解決するものと思われます。

上述のように本件で相手方の主張が通ることはまずないはずですが、金額が金額ですから専門家に相談されることをお勧めします。

Q法務局で公図を調べたら同一所有者で筆界未定になっていました。地籍調査は完了してません。原因がわかりま

法務局で公図を調べたら同一所有者で筆界未定になっていました。地籍調査は完了してません。原因がわかりません。考えられる理由を教えてください。

Aベストアンサー

地積の調査は、所有者本人がするのが基本です。
残念ながら、国土交通省の地籍調査は全国で、51%にとどまっております。
調査するにも費用がかかりますので少しずつしかできません。
また、先の大戦で所有者の記載された資料が消失しております。
現状で、地籍図および公図を取得したいのであれば、ご自分の費用でされるか、
または、国土交通省に、優先して調査していただけるように嘆願書を提出するしかありません。
もし、了承されても5年くらい待たされることは我慢してください。

Q公簿取引?実測取引?

相続物件(共有)でマンション適地が宅地として2000坪あるのですが、隣地境界同意作業を売主がして、実測取引とした方が高値で売れると思うのですが、25軒程の隣接同意を取る手間をかけなくても「公簿取引で最近は充分高値で取引される」為、売主は買主に一括公簿取引で売る方が有利だと聞きました。ほんとうに売主の義務を果たさなくても高値のでしょうか?

Aベストアンサー

高値というのは単価が高いという意味でしょうか?総額がそこそこ高額だからという意味でしょうか?
「公簿取引で最近は充分高値で取引される」という意味がよくわかりません。

公簿売買というのは登記簿に記載された面積を信頼して取引をすることで、実測売買というのはあらかじめ1m2あたりの単価を決めて取引し、実測後増減があった場合に清算する取引の方法です。

実測売買にする場合は、じゃあどこまでしっかり測量するか?という次のポイントになり、そこで隣地や道路境界に関して、地権者の同意を取るのか取らないのか?いつまでに確定するのか?という点を決めて売買します。

つまり売主が公簿売買で得するのは、測量や境界確認の手間や費用がかからない点と、実測面積が公簿面積よりも小さい場合です。それに加え、売買代金が早く入ることです。

同じ価格で売買しても、実測売買では、測量などの費用は先に支払うことになりますが、売却に要した測量等の費用が譲渡所得より控除できますから、譲渡時の税金等が発生する場合、公簿売買の時と手取額に差が出てくると思います。

買値については、マンション用地なら買う方もプロに限られてきますから、高いも低いもないと思います。

それほどの大きい土地であれば、登記簿面積と実測面積に相当の差異が生じるのは、プロなら想像がつくでしょうから、最低でも現況測量はすることになると思います。

特にどちらが有利というのはないですが、買い手がどういう条件で購入したいかを聞いてから考えてはどうでしょう?

高値というのは単価が高いという意味でしょうか?総額がそこそこ高額だからという意味でしょうか?
「公簿取引で最近は充分高値で取引される」という意味がよくわかりません。

公簿売買というのは登記簿に記載された面積を信頼して取引をすることで、実測売買というのはあらかじめ1m2あたりの単価を決めて取引し、実測後増減があった場合に清算する取引の方法です。

実測売買にする場合は、じゃあどこまでしっかり測量するか?という次のポイントになり、そこで隣地や道路境界に関して、地権者の同意を取...続きを読む

Q隣家との地籍調査による境界のトラブル

数十年前に私の父が境界線に従い隣家との間にコンクリートの塀をつくりました。
その後、うちの地方自治体が地籍調査を行い、多くの家の土地の境界が変化ししたそうですが、うちと隣の間の境界も変化してしまい、うちの塀は隣家の土地側に入ってしまったようです。
数年前から隣人と揉めている状態なのですが、うちはその塀を壊すなり、進入している分の土地を買い取るなりしなければならないのでしょうか。

ちなみに、地籍調査の許可の印は、隣人は捺していたようですが、うちは捺していません。
それと、うちの土地は父は相続せず、亡くなった祖父の名義のままです。

Aベストアンサー

ロコスケです。

時効取得は成立しておりますが、確定には裁判所の判決が必要です。

しかし、筆界(境界)特定は別に手続きが必要です。
これは最高裁昭和44年の判例にあったような記憶があります。
時効取得(所有権)と筆界は別なのです。
感覚的には首を傾げたくなるのですが、判例があるので(笑)

この二つの費用で120万円以上は確実に要するでしょうね。
期間も現在では最低2年は要します。

ならば、和解を考えられた方が無難と思います。

調査の許可は、厳密には祖父の相続権者全員の記名押印が必要です。

塀は双方が納得の上で工事されたものと推察しますので、
話の内容次第で取り壊し再工事の場合は双方の負担と主張できます。

解決には弁護士と土地家屋調査士、司法書士にお世話になる必要が
あります。
サイトでの回答には限界があります。(詳細不明なので)
どこかで直接に相談して下さい。

Q公簿より実測が15m2少ない場合は?

公簿売買で、中古住宅を契約しました。実測清算はしない条文になっています。
全体で86m2で契約したのですが、測量してみたら、71m2しかないことが分かりました。

多少(3m2程度)の誤差なら、かまいませんが、15m2となると納得がいきません。

20年前の建築確認書では、86m2とあり、それを信じて購入した場合、減額請求などできないでしょうか。

Aベストアンサー

不動産屋です。
裏技的な発想になりますが。。。

実際の土地に対して、建物は違反建築になっていませんか?
もし違反になっていて、その旨が重要事項説明書に記載がなければ
「契約解除の対象」にすることができます。
なぜかというと、違反建築であるならば、通常の場合よりも著しく
不動産の価値を損なうからです。

また今後売却する時に売りづらくもなります。

このようにあら捜しをすれば、いくつか出てくるとおもいますので
契約解除にもちこむことは意外と容易です。
最終手段として考えてみてください。

Q古い登記簿謄本と公図の請求

アドバイスいただけませんでしょうか。

住宅ローンの本審査にあたり、銀行から登記簿謄本と公図を用意するように言われました。
昭和の半ば頃に購入した古い土地だからか?おそらくネット上では、情報が確認できないそうです(見積りを依頼した今回建てるところとは別の建設会社に言われました)

こういった古い登記簿謄本と公図の場合、どのように請求すればいいのでしょうか?

また、こういった古い土地でも、ネット上で請求可能なのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

古い登記簿謄本ってなんですか?

たぶん、登記変更などが長年なかった不動産の登記ってことですよね?
古い登記というものはなく、登記は原則現状を表しているものです。今日登記簿謄本を取得すれば、今日現在登記として有効な情報の記載がなされた、登記情報の証明としての登記簿謄本が得られるのです。

登記簿原本から必要な情報を転記・写しをしたものを登記簿謄本といいます。
古い登記簿謄本というと、昔に取得した登記簿謄本となってしまいます。

権利が法的に有効な不動産であれば、普通に法務局で申請することです。

その建設会社の説明はよくわかりませんが、たぶん、不動産の登記簿謄本を取得する場合には、不動産の所在地情報が必要となります。この所在地は、住所表記とは異なりますので、金融機関であっても、依頼者から正しい情報がなければ入手できませんし、入手する場合にも費用が掛かるものです。
不明な部分があれば、法務局で閲覧などを行った上での調査でしょうから、金融機関の営業マンではなく、金融機関は専門家以来となってしまうのかもしれませ。
顧客などへ費用負担を求めにくい立場などであれば、顧客が普通に入手できる登記簿謄本などは、自分で取得してもらうのが通常ではないでしょうかね。特に顧客の個人情報の記載のある証明書類を金融機関自身が請求したりする行為は、金融機関としてもやりたくないのではないですかね。必要ならば顧客からの提示という形にしたいと思いますね。

少し前に固定資産税の課税のための通知を受けていませんか?その中に不動産の一覧があると思います。
この一覧に記載のある不動産であれば、その記載の所在地は登記上の所在地となっていると思います。
通知が見当たらなければ、市役所の固定資産税担当に相談のうえで、評価明細などをもらいましょう。その中に記載があることでしょう。
権利証などがあるのでしたら、そちらにも所在地などの記載があるはずです。
これらの資料から法務局で登記簿謄本の請求をされることですね。

その登記簿謄本を持っての相談で、公図・地積測量図の請求の相談をしましょう。
登記所の所在地の周辺の大きな地図を用意してくれるはずです。その中から証明を受けたい土地の場所を特定して、公図の交付を求めるのです。大きな公図から必要な個所を抜き取った公図をコピー機などで作ってくれて、証明印を押してくれることでしょう。

質問は公図となっていますが、その土地や隣地にて地籍測量を行い、登記がされていれば、明治時代などから使われている公図などより詳しい、衛星座標などの記載のある地積測量図が手に入るかもしれません。
区画整理などが行われている地域ですと、あなた方に記憶がなくとも、地積測量図がある場合もありますよ。こちらも同様に請求して証明印をもらうことが可能であり、金融機関などとしては、地積測量図のほうがよいと判断するかもしれません。

ネットでの請求も可能かもしれませんが、ネットでの請求では十分な情報を持っていることが必須です。間違った登記簿謄本を取得しても費用は取られますし、ネットでは閲覧(印刷可)と郵送請求になるかと思います。金融機関では証明力が重要なため、証明印のない閲覧した情報の印刷では意味がないでしょう。
ネットでの請求は安いという面があります。しかし、法務局での直接対応であれば、相談が可能です。
中には正式な証明印を押す前に確認をさせてもらうことで、無駄な費用を払わなくて済む場合もあります。

必要な資料を持って法務局で相談すべきだと思います。

古い登記簿謄本ってなんですか?

たぶん、登記変更などが長年なかった不動産の登記ってことですよね?
古い登記というものはなく、登記は原則現状を表しているものです。今日登記簿謄本を取得すれば、今日現在登記として有効な情報の記載がなされた、登記情報の証明としての登記簿謄本が得られるのです。

登記簿原本から必要な情報を転記・写しをしたものを登記簿謄本といいます。
古い登記簿謄本というと、昔に取得した登記簿謄本となってしまいます。

権利が法的に有効な不動産であれば、普通に法務局で申請...続きを読む

Q50年前購入土地/近々売予定/公簿実測面積ズレ/隣家トラブル

終戦後混乱期(50年前)に父(現在存命)購入の土地を売ることとなりました。古い土地のため地積測量図が法務局に完備せず土地家屋調査士に測量作図してもらうこととなりました。
仲介業者によると、境界石は入っていたのですが巻尺で実測したところ間口幅6cmほど短いため、隣家のどちらかが越境している可能性を事前に指摘されていました。結果はやはり片側の家が越境していました。物置、塀(簡易木製)が引っかかっています。測量には隣家に立ち会ってってもらいました。最初は「それじゃ動かさないといけませんね」と言ってたのですが、日が立つにつれて「30年前から現状だ。境界石動かすのはまかり成らん。」と態度変わってきました。
境界石は新しいようで父に境界石に覚えはないそうです。
仲介業者によると、登記と実測の誤差は、手続き上公差内なので法務局においては問題ないそうですが、現在申込書いただいている買い主との話御和算にもなりかねません。
法的処置含めてこのような場合の良い解決方法はないものかご相談する次第です。

Aベストアンサー

私共も先日越境物件を扱いました。
こういったケースは、隣地同士がお互い歩み寄りです。
話し方、相談の仕方でこじれてしまわないようにしなくてはなりません。
先日の件は、擁壁約15cm越境していました。
何度も話し合い、越境されているAのご主人は結局キレて境界杭を抜いてしまいました。
越境しているご主人Bは証拠がなくなったぞとだったらしらないと知らぬ顔しだしました。
弊社の営業が撮影した杭の写真で証拠が残り、お互い何度も話し合い
結局Aの売却する予定のご主人Aが擁壁を自己負担でやり直し、
境界を確定しました。
また別の物件は、屋根から家の壁まで越境していました。
これも話し合いで、立て直す方向で話がまとまりました。
こちらもずいぶん時間がかかりました。
貴方も言い方1つで相手の心も左右にできること、ご理解出来ると思います。
話し合いです、隣地も理解が得られるように損の無いように
話あわれることを勧めます。
これは不動産屋が立ち入れないのです。
協力は出来ます。測量士もそうです。
何とか頑張ってみて下さい。

Q公図と登記簿の面積

登記簿の面積と実際の土地の測量図の面積は若干測量の方が量が多いもののある程度(誤差は10%以下)整合性があります。
しかし、公図を見ると現在の地形より小さく見て取れ、お隣から当方の敷地に自分の土地があると主張されています。現時の地形となってから既に20年以上経過しているのですが、現在お隣は自宅取り壊しの準備をしている為、何か準備中に気付いたのだと思います(お隣は何十年経過していても関係ない!!と何故か自信満々です)
お隣の主張を受け入れると当方は登記上の面積よりも小さくなってしまい、納得がいきません。又、敷地内の水路(現在は形跡なし)についても関係ないですが「お前は違法なことをしている。国有地に家を建ててはいけないのだぞ!!」と指摘されており、これについて対応する必要はありますでしょうか?宜しく御願い致します。

Aベストアンサー

>>登記簿の面積と実際の土地の測量図の面積は若干測量の方が量が多いもののある程度(誤差は10%以下)整合性があります。
 この誤差のことを公差といいます。公図の精度区分によって誤差も変わってきます。
簡易面積公差計算
http://www.2201a.com/zeikin/keisan/kousakeisan.html

 公図等を取り寄せ、法務局の担当官にその地域の公差がどのくらいか確認してください。その公差範囲であれば測量結果はそのまま使えますが公差の範囲を超えていると地籍更正をしないといけません。
 境界を確定するときは公図、地籍測量図等で公図転写をし、過去の境界杭等を確認し、最後は当該地の周りの所有権者が承諾して初めて決まります。一人でも境界に承諾しない所有権者がいると境界は確定しません。承諾したくないのならば記名押印しないことです。
 なお、押印しなくとも立会い者の欄に記名すれば承諾があったものとして法務局に地籍更正、分筆等の手続きをするものもいますので注意してください。

 敷地内の水路ですが、現在使われていない水路は財務省で管理しています。水路の払い下げをお願いするときは、まず、市町村に確認しそのうえで財務省に払い下げをお願いしてください。手続きは市町村に確認したときに確認してください。
 法定外公共物(使われなくなった旧里道、旧水路)のパンフレットのアドレスを一応書いておきます

http://www.mof-chugoku.go.jp/kokuyu/kansou/kounyuunoshiori.pdf

>>登記簿の面積と実際の土地の測量図の面積は若干測量の方が量が多いもののある程度(誤差は10%以下)整合性があります。
 この誤差のことを公差といいます。公図の精度区分によって誤差も変わってきます。
簡易面積公差計算
http://www.2201a.com/zeikin/keisan/kousakeisan.html

 公図等を取り寄せ、法務局の担当官にその地域の公差がどのくらいか確認してください。その公差範囲であれば測量結果はそのまま使えますが公差の範囲を超えていると地籍更正をしないといけません。
 境界を確定するときは...続きを読む


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