分筆した時のメリット、デメリットをご教授ください。私の宅地は縦長です。宅地の道路に面する部分だけを

Question

分筆した時のメリット、デメリットをご教授ください。私の宅地は縦長です。
宅地の道路に面する部分だけをわずかに分筆した場合、残りの道路に面さ無くなった宅地は評価が下がりますか？
また、分筆する事でどんなデメリットが発生しますか？

momo-kumo · Accepted Answer

>分筆した道路側の土地を子供に贈与した場合(評価価格は約80万程度になります)は残りの道路に面して無い土地の評価は今よりどの位下がるでしょうか？

奥の土地は無道路地として評価が下がる可能性はある。
ただし、従来は間口に対し奥行きが長い取りとして、奥行き補整で評価減となっていたが、道路に面した土地は評価が上がる可能性が大。

また、2筆の土地を一体として評価しない場合には、住宅の建っていない道路側の土地は、住宅用地としての固定資産税の特例が受けられない可能性が大。

lv4u · Answer

＞＞残りの道路に面して無い土地の評価は今よりどの位下がるでしょうか？

ネットを見ると、不動産取引を職業にしている方は、「そんな新築できない土地は、価値ゼロです」という意見になるそうです。
でも、道路に接した側の地主に売るとか、道路に出られる狭い部分だけ追加購入すれば、価値が出るという考え方もあるので、そういう見方をする人からみたら、半値（５０％）って感じだそうです。

hata。79 · Answer

評価ということと、税のカテゴリーだということから、相続財産となった時の評価について。
「宅地の道路に面する部分だけをわずかに分筆した場合、残りの道路に面さ無くなった宅地の評価がどうなるか」です。
分筆した後の二筆の所有者は同じですよね？
でしたら、評価時には一緒の土地として評価しますので、分筆の意味はないです。
むしろ、評価をする税理士から「めんどくせえな」と報酬加算されそうです。

確かに公道に面している土地と面してない土地では利用価値が違います。
公道に面してない土地は「めくら地」として、評価が下がるのです。ご承知のとおり。

分筆後の土地所有者が別人だというなら、公道に面してない土地は明らかに評価額が低くなります。

メリットといえるかどうか「？」をつけてですが、固定資産税課税の際に「端数切り」がされるので、税が１円から９円ぐらいは安くなるかも、です。
デメリットは、分筆費用が出ること、登記簿の閲覧あるいは謄本の請求時に「一筆」ごとに手数料を払わないとならないので、一筆の手数料で済むのが、常に２筆分になること。
他にもあるかもしれませんが、「なぜわざわざ分筆したのか？」を後々子孫が疑問に思い「うちの祖先って、余り利口じゃなかったのかなぁ？？」と言われるとか。

yumeiroyamaneko · Answer

メリットはあまりないように思います。逆効果かもしれません。

土地1筆を接道土地（甲地）とそうでない土地（乙地）に分筆した場合，乙地は甲地を通らないと道路に出られなくなるので利便性が低くなり，乙地の価値は下がります。ですが甲地も乙地も同一人が所有していますし，また甲地がわずかな大きさしかないことから甲地のみが第三者に帰属する可能性は低く，仮に甲地が第三者に帰属しても民法213条により償金を支払う必要がないことから，乙地の使用収益に支障はほぼありません。結果，乙地の評価は下がらない（下がってもごくわずか）のではないかと予想され，分筆によるメリットはないのではないかと思われます。

デメリットは分筆のためのコストでしょうか。分筆登記をするには，その土地のみを測量するだけでは足りません。隣接地所有者の確認を得て土地の境界を確認し，それにより分筆対象となる土地の地積を求積する必要があります。対象地が公道に面している場合には官民査定という役所との境界確認が必要になり，それに時間を取られることもあります。また分筆登記の際に平成17年以前に行われていた残地計算（たとえば登記地積100㎡－甲地を測量して得られた甲地の地積5㎡＝乙地を測量せずに求められた乙地の地積95㎡）が，現在は認められません。全部を測って得られた乙地地積が誤差の範囲程度のものでなければ地積更正登記を必要とし，結果として甲地5㎡，乙地100㎡なんてことも起きえます。評価単価自体が下がっても地積が増えた結果，全体としては評価が上がることがありえるのです。またそれだけの測量を要しますので，土地家屋調査士に支払うことになる額もそれなりになるはずです。
それに土地の筆数が増えることから，登記簿謄本を取る際の通数が増えますし，登記の際も，不動産の個数を基準とする定額課税型免許税が課せられる場合は，土地が増えた分免許税が多くかかるようになります。司法書士報酬も筆数加算という概念があり，その分の増加がある場合があります。固定資産評価証明書の通数が増える場合もあります（自治体によって違いがあります）。

実際に分筆（最低でも測量）をしてみないことには正しい答えは出ませんが，以上のことから，メリットは期待できない（逆効果の可能性すらある）ものと思います。

OnneName · Answer

>宅地は評価が下がりますか？
下がりません。

>また、分筆する事でどんなデメリットが発生しますか？
分筆に金が掛かる。
登記簿謄本が２通必要になる。
片方だけ差し押さえられて共倒れになる可能性がある。

lv4u · Answer

>>残りの道路に面さ無くなった宅地は評価が下がりますか？

当然下がります。

>>また、分筆する事でどんなデメリットが発生しますか？

・全体の土地の評価額が下がる
・道路に面していない側の土地に家を建てることができなくなる。

分筆した時のメリット、デメリットをご教授ください。私の宅地は縦長です。 宅地の道路に面する部分だけを

>分筆した道路側の土地を子供に贈与した場合(評価価格は約80万程度になります)は残りの道路に面して無い土地の評価は今よりどの位下がるでしょうか？

＞＞残りの道路に面して無い土地の評価は今よりどの位下がるでしょうか？

評価ということと、税のカテゴリーだということから、相続財産となった時の評価について。

メリットはあまりないように思います。

>宅地は評価が下がりますか？

>>残りの道路に面さ無くなった宅地は評価が下がりますか？

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