道路に面していない、奥行の大きい、細長い土地の評価額の計算方法を教えて

Question

道路に面していない、奥行の大きい、細長い土地の評価額の計算方法を教えてください。
添付の図の宅地１のような土地の評価額の計算方法を教えてください。
図中のパラメータ以外で計算に必要になるデータについてもあわせてご教示ください。
よろしくお願いします。

miyukiryo · Accepted Answer

土地の評価単位の原則は、(1)地目ごと、(2)利用単位ごと、ですが、隣接して土地を所有している場合は、例外的な扱いがなされます。
ご質問のケースは、宅地１の隣に農地１を所有している点がポイントになります。

評価方法１・・・同一画地として評価
地目が異なっても、宅地１と農地１が一団の土地が一体として利用されている場合は、合わせて一画地として評価します。
・地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/01/04.htm

評価方法２・・・別画地として評価
利用単位が異なる為、宅地１と農地１を別々の画地として評価する場合で、どちらかが無道路地になってしまう時、不整形地補正は行うが、無道路地補正は行わない。
・宅地の評価単位――自用地と自用地以外の宅地が連接している場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/02/03.htm
無道路地補正は、道路に接道する為の買取価額を前提に控除されます。道路までの隣接地を所有している場合は、買取る必要がないので、その補正をする事は不合理と考えられているのでしょう。

上記の評価方法１又は２のいずれかになるかは、利用状況によりますが、例えば、農機具の小屋などがあれば明らかに一体利用と言えましょう。反対に他人（他の隣接所有者）が、通行や何かで利用していると別画地。まったく利用していない時は、判断が難しいところです。現地を見ないと判断できないので、税理士さんに判断してもらうのが良いと思います。

miyukiryo · Answer

回答番号：No.2の補足
評価方法１では、その一団の土地はそのうちの主たる地目で評価しますので、農地の方が大きければそれ（農地として）で評価します。ただし、路線価区域の農地は、宅地比準方式で評価しますので、宅地の評価額とそんなに変りません。造成費分が違うくらいです。

評価方法２では、宅地１を宅地で評価しますが、農地１も宅地としての評価額から計算します。この時、別画地としての宅地の価額は、農地１が十分な間口があれば、農地１の方が高い価額になると思います。

この辺、市街化区域内（路線価区域内は必ず市街化区域）の農地は、宅地の評価とそんなに変りません。
No.4623　農地の評価
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4623.htm

もしもご質問が固定資産税の課税についてでしたら、市街化区域内の農地の扱いは少し違います。回答は相続税での評価を前提にしています。

poppyday · Answer

国税庁タックスアンサー：無道路地の評価
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4620.htm

で計算例が出ています。
ただし、宅地３に通行の用に供する権利を設定されていれば通常の宅地評価（無道路地の減額なし）になります。

宅地３の路線価、不整形地補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率を
路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/
から得てください。

道路に面していない、奥行の大きい、細長い土地の評価額の計算方法を教えて

土地の評価単位の原則は、(1)地目ごと、(2)利用単位ごと、ですが、隣接して土地を所有している場合は、例外的な扱いがなされます。

この回答への補足

回答番号：No.2の補足

国税庁タックスアンサー：無道路地の評価

この回答への補足

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