相続税申告の際の宅地造成費の記載方法について

評価対象の土地は普通住宅地区の角地にある宅地で北側と東側は路線価付きの道路に接しています
角の部分はお隣の雑種地なので完全な角地ではいＬ字形をしています。

それぞれの路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した結果、北側が正面路線になります、
しかし地図上では分かりませんが対象の土地は北側の道路より60㎝強低くなっていて出入りには
使えないので人や車の出入りは高低差のない東側の道路から行っています。

因みに北側の同一路線価の近傍の土地は15件ありそのうち高低差があるのは対象の土地を含めて3件、
それどれの高低差は12㎝が2件、60㎝を超えるのは対象の土地だけです、
また北側の路線上にある土地60件のうち高低差があるのは対象の土地を含めて5件だけでした。

したがいましてこの北側の路線価には高低差が考慮されていないと判断しました。

そこで正面路線との60㎝の段差を解消するための埋め立て費用を土地の評価に加味したいんですが、
「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」にはその辺りの事を記入する個所が見当たりません、
どこにどのようにして記載すれば良いのでしょうか？

「市街地農地等の評価明細書」には宅地造成費の記載項目がありますが、市街地農地、市街地山林、
市街地周辺農地、市街地原野の価額を評価するために使用するものなので普通住宅地区にある
対象の土地には使えないと思われますし、評価の記載方法がまったく分かりません。

質問者からの補足コメント

• 質問の追加ですが、
  宅地造成費を加味する事が難しい場合「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」を使って
  10％を控除した価額にする事は可能でしょうか？

    補足日時：2018/04/01 23:42

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2018/04/02 00:39

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/h …



既にこれらの情報を読み込んだ上でのご質問だと存じます。
個別事案になり、ここでの回答は税理士法に抵触してしまいますし、なにより「現地確認をしてない」者の回答は、実際に評価額となりえません。
ネット回答の限界ですので、悪しからずご了承いただけますようお願い申し上げます。

お時間が御有りになるので、ご自身でお調べになって評価額を出されるのは好ましい事ですが、殊に「不動産の評価額算定」は大きく相続税額負担に影響を与えることから、算出した評価額を税務署資産税部門にて見てもらう（※）とか、既述の資産税部門出身のOB税理士に見なおしていただくことが必要だと感じます。

突き放すような回答になって申し訳無くぞんじます。頑張ってください。

なお「「近隣同等地区を選定してその評価額を適用することになります」とは
対象の土地のように高低差がある近くの土地の実勢価格が必要って事でしょうか？」
高低差のある土地というほどの同一性は求められていません。
「大体同じような場所的な条件」という程度です。同等地区とはそういう意味です。
その後、該当土地の特殊性として高低差がある事をどのように評価額から控除するかを苦心することになります。

※
税務署では、評価額の計算はしてくれません。
現地確認をしてないので評価ができないのと、特定の者への利益供与となりかねないからです。
また、財産評価額の算出は納税者の責任で行うという原則があるからでしょう。

しかし、評価額計算に誤りがないかどうかの審理はしてくださいます。
実際に税理士でも、特殊性の高い不動産の評価は「自分のした評価計算に瑕疵はないかどうか」確認をしています。
「特殊な土地の評価額の算出」には、プロである税理士さえ見直し作業をするぐらいです（例えば他の税理士に評価額計算の見直しを依頼するなど）。
陰地があり、道路に面してる部分が高いために車が侵入できない、一筆の土地に高低があり、整地費用が控除されるべき、その上に農地ではなく宅地である、という土地評価は極めて特殊性が高いです。税理士もてこずるのではないでしょうか。
私が依頼された税理士なら「こんな、わけのわからない土地の評価などできるか。」と、資産税出身のOB税理士に丸投げ」します。

この回答へのお礼

御回答ありがとう御座います。

「既にこれらの情報を読み込んだ上でのご質問だと存じます。」
関わりのありそうな内容のみ確認しています。

対象の土地が相当に評価に苦慮するものだと認識できました･･･
とりあえずは自分で資料を作成して税務署で確認してもらい、
それで駄目なら専門家にお願いしようと思います、
貴重な御意見感謝します。

お礼日時：2018/04/02 00:55

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2018/04/01 22:01

角の部分はお隣の雑種地なので完全な角地ではいＬ字形という情報から、陰地割合も評価額に影響してきます。

なにか「土地の評価額の研修問題」になりそうな土地ですね。
税理士によって評価額が相当変わる物件のように感じます。

相当評価に対して精通している税理士が現地確認した上で評価額を算出するのがベストだと感じます。
地区税理士会に、税務署OBで資産税出身の税理士を紹介していただくと良いです。


「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」は必要ないのか？
添付は法的に要求されてませんが、税務署では「評価明細書の提出」を求めてきます。

「市街地農地等の評価明細書」の「評価の基とした宅地の１平方メートル当たりの評価額」は何を記入。
近隣同等地区を選定してその評価額を適用することになります。これが実は厄介です。

この回答へのお礼

御回答ありがとう御座います。

父の介護をしていたもので現在定職についていません
ですので時間はありますし調べごとが好きな性格なので
なんとか自分で相続税の申告までしたいと考えています。

「市街地農地等の評価明細書」を添付する場合は「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」は
税務署が求める求めないに関係なく不必要なものなのか分からなかったんですが
御回答の意味を察しますと添付した方がいい書類のようですね。

「近隣同等地区を選定してその評価額を適用することになります」とは
対象の土地のように高低差がある近くの土地の実勢価格が必要って事でしょうか？

お礼日時：2018/04/01 23:28

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2018/04/01 18:54

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/an …

現地が一般宅地として使用するためには平たん性がないということで、評価額を下げることをします。
その際には、ご存知の「市街地農地等の評価明細書」を利用するほかありません。
路線価評価額から「平たん地ではない」ことを減価するのです。
現地の様子を詳細に記録した「現地確認図」などを添付して、説明がつくようになさるとよろしいと思います。

なお「それぞれの路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した結果、北側が正面路線に」とのことですが、正面は「より多くの長さが面してる道」を採用してよろしいのではないかと存じます。

この回答へのお礼

御回答ありがとう御座います。

道路に接している長さは北側、東側ともに13ｍ強で正確には東側の方が２０ｃｍ程長いです。
税務署が東側を正面路線として許可してくれればその方が計算も簡単なんですが、
北側を正面路線として造成費を加味した方が評価の減額はより出来る計算になります。
私の場合は小規模宅地等の減額が使えるので評価額の８割減できますが、
後に相続する者の事を考えると出来るだけ評価を減額しておきたいのが心情です。

対象の土地の申告書等への記入方法ですが

「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」へ造成費以外の補正等
（奥行価格補正、不整形地補正、二方路線影響加算、セットバック）を加味した評価を記入

「市街地農地等の評価明細書」には所在地番、現況地目、①地積を記入
④に「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の計算式を記入
⑤に「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の評価額を記入
⑥から⑫に対象の土地の造成費を記入
市街地農地等の評価額の欄に⑤の評価額から⑫造成費の総額を減じた値に地積を乗じた値を記入

第11表の「相続税がかかる財産の明細書」に上記の市街地農地等の評価額を記入
で良いのでしょうか？

＜疑問点＞
そもそも「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」は必要ないのか？
「市街地農地等の評価明細書」の「評価の基とした宅地の１平方メートル当たりの評価額」は何を記入すれば良いのか？
の２点が分かりません。

お礼日時：2018/04/01 21:29