賃貸契約の特約

この度引越しをする事になりました。
契約書を見ていたら、
退去時に特約として
別紙にクロス代〇〇円
クリーニング費用〇〇円
畳裏替え（←用語は違います）費用〇〇円

など、
細かく大きさと費用が書かれた紙がありました。
そういえば、契約際に説明されたのを覚えていて
契約書を確かめたらやはり
特約条項がありました。

敷金2ヶ月払って、
その敷金より2万程上記のトータル金額より超えています。

調べてみても、
契約時に特約として説明され
金額も表記され
それを承知をし署名したので、
この特約は有効なのは理解済みです。

ただ、こういった場所で
確実な回答を得られるかはわかりませんが

人によっては、
特約でも借主に不利な契約は無効だとか
家賃にクリーニング費用？などは大体上乗せになっているから支払う必要はない、とか
見かけたので、どうなんだろう？と思いました。

特約で了承をし契約したので
仕方がない、って感じなので良いのですが

敷金で収まらず、
そこから超えた2万程も支払いするのは
普通に有るのでしょうか。

因みに7年で、3DKの2人暮らし。

ほぼ、1人のみが一部屋で過ごしていて
人によりますが
うちは、窓冊子も細かい所まで掃除しています。

冬の暖房での窓の水滴？も
つかずに綺麗でカビもありません。

クロスも、普通に経年劣化としての色褪せ
（素人一般では色褪せもわからない程度）くらい。

若干良く見てみると、
床フローリングに汚れがあるので
洗剤で綺麗に床ぶきすれば良い程度です。

7年住んでいたので、
経年劣化や借りた当初とは違いはありますが、
これで、10万以上もかかるのかぁーと
思ってしまいます。
でも、次に借りる方として考えたら

やはり、クロスは全張り替えしてほしいのは
当たり前だなぁ…とか。

「うちの場合はこうでした！」とか
不動産会社関係の方などいましたら

お聞かせ下さい。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/06/17 07:32

＞契約時に特約として説明され金額も表記されそれを承知をし署名したので、この特約は有効なのは理解済みです。

そのとおりです。

＞人によっては、特約でも借主に不利な契約は無効だとか

違います。正確には、『特約でも借主に　著しく　不利な契約は無効』　です。
今回の内容では　著しく不利な契約ではありません。（その特約が気に入らなかったなら、質問者さんは「契約しない」という選択もとりえたはずです。）


＞家賃にクリーニング費用？などは大体上乗せになっているから支払う必要はない、

嘘です。これは、契約書に書かれていないのに請求された場合の事だと思います。


＞ 特約で了承をし契約したので仕方がない、って感じなので良いのですが

あきらめて2万円払いましょう。



付記：原状回復に関する最高裁判所の判例の解説です。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/80-096.pdf

これの97ページの右側の下線が引かれた部分がポイントです。つまり、「通常損耗部分についても賃借人に金を払わせるためには、具具体的に、何に、いくら、払うか、あらかじめ明らかにしておかなければいけない」とされています。

質問者さんのケースでは、
＞別紙にクロス代〇〇円
＞クリーニング費用〇〇円
＞畳裏替え（←用語は違います）費用〇〇円
と、明記されている。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>>「契約しない」という選択もとりえたはずです。

これさえも契約時に知識不足で、条件的に気に入った物件でしたので契約しない、と言う答えがありませんでした。
ついで、仮に特約など退去時の説明された時に「契約をしない」と断る事もできたとも知りませんでした。
これは、私の知識と理解不足なので
まぁ、良い勉強になったと思います。

お礼日時：2018/06/17 10:12

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/06/16 19:56

「借地借家契約における各種特約の効力」という書籍があり、判例を紹介しています。

ご質問のような例ですと、消費者契約法第10条との関連についてが争点になるでしょう。

「自然損耗等についての原状回復義務を賃借人が負担するとの合意部分は、民法の任意規定の適用による場合に比し賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法第10条に該当し、無効である」大阪高裁平成17年1月28日

特約に従うと、入居期間の長短に関わらずクロス交換等の費用が請求できるので、家主側には有利な内容になっています。但し、使用方法により通常であれば清掃で済む場合であるにも関わらず、クロス交換せざるを得ない状況の場合もありますから、実際には室内の状況や他の貸室での実績なども見てみない事には確実なことは言えないでしょう。少なくとも、特約だけを理由に費用請求された場合には対抗し得ると考えておかれては如何でしょうか。

因みに、クリーニング費用については未使用で解約と言うような極端な例を除いて、認められてますね。

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消費者契約法10条
民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定に拠る場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の特約であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

民法1条②　　　…「信義則の原則」と言われるものです
見地の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

この回答へのお礼

細かくありがとうございます。

中々難しくて把握できません(￣▽￣;)

結局のところ、
やはり、この契約に関しては
特約が有効となる事ですよね。

原状回復と経年劣化ならば
敷金で賄える範囲で
むしろ、いくらかは返金してほしいと
反論できるとこですが

特約があり、説明署名してしまったので
無理な様ですよね。

賃貸契約って大事なんですね。
全く無知で契約をし、
新しい物件でウキウキして

退去の事など契約時には考えないので
勉強にはなりました。

お礼日時：2018/06/16 20:13