賃貸借中の老朽化建物の修繕について

相続した現在賃貸借中の建物が老朽化している為取り壊したいのですが、借主から高額の立ち退き費用を請求されています。致し方なく賃貸借の継続を考えています。しかし雨漏り等の心配もあり修繕が必要となります。賃料が低額のため修繕費を負担する事が非常に重荷になってしまうのですが、どのような対応が良いかアドバイス頂けますでしょうか。
建物築４０年
賃料月額5万円
立ち退き費用要求500万円
また管理不足原因で借主が損害を受けた場合、損害全額の負担が必要になるのでしょうか。
宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2019/01/27 11:33

個人的に、住居系の立退料で賃料100か月分は欲張りすぎですね。

「雨漏れは家主負担で補修しなければならない」のであれば当然のご心配だと思いますが、雨漏れは雨が降った時だけの事ですから賃貸契約物件の使用に重大な支障を来たす事象に直結しません。「水漏れ」とはこの点が異なります。

雨漏れ箇所が台所で、雨水が滴ってくるのがシンク部分と言う事例があって、実害は無いのですが借主からは補修を請求されたものの貸主は補修費用と賃料収入（建物が古く、補修しても10年は持たない）の兼ね合いから補修を断り、賃料減額請求も断り、結局は賃料6か月相当額の引っ越し代負担で出て行ってもらう事で決着しました。

また、雨漏れが原因で家電製品が壊れたりしたような場合には借家人責任賠償保険で対応してもらう事でしょうね。付保するのは借家人の方です。地震などの災害ではなく建物が自然倒壊したような場合には責任を問われる事は考えられますが、借家人に対してそのような予兆がある場合には速やかに家主に申告させるようにすべきでしょう。例えば、自然倒壊した建物が第三者に損害を与えた場合に、先ず責任を問われるのは借家人の方です。

建物老朽化による契約解除については、事業系の場合でも立退料相当額がゼロと言う事例もあります。建物が老朽して使用に耐えなくなるのは貸主の責任ではありませんからね。

今後の考え方としては、取り壊しについては一旦保留し、賃貸は継続する。但し、雨漏れや給排水管の不備、躯体の腐食等補修に多大な費用を要する補修は行わない事、賃貸条件変更（賃料の減額）は一切受け付けない事を借家人側に通告する事でしょうね。

この回答へのお礼

詳しくご説明ありがとうございます。少し安心しました

お礼日時：2019/01/28 18:05

No.2 回答者： nitto3 回答日時： 2019/01/27 07:13

一定期間置いて退去を求めれば立退料は不要です。

契約書があるでしょう。

この回答へのお礼

契約書には貸主側のからの解約の条文が無く、困ってます。期間を空けての交渉も視野に入れてみます。ありがとうございます。

お礼日時：2019/01/28 18:10

No.1 回答者： GOOFFY 回答日時： 2019/01/27 03:15

借地借家権で検索してみましょう

借家権は財産として扱われます

ですので、現在借りている方の財産を買い戻す扱いと考えられます

但し、築４０年の建物の評価額がどの程度になるかは疑問です　
（最低でも５％は残存価値とみなされます）

その評価額の３０％が借家権と算定されるのが一般的です
（地域などによってパーセンテージは変化します）

今の契約内容の確認と取扱不動産業者の確認　
（契約の更新などがなされているはずですので、契約書が有るはずですし、仲介して下さった不動産屋さんがいるはずです）

老朽化による取り壊しは正当な立ち退き理由になり得るのであれば、契約満了日の６～１２か月前の期間に明け渡しの通知をし、立ち退き費用として算出された金額（引っ越し費用や借主さんが負担した修繕費なども含む）を支払えば良いという事になります

正確な事は地元の担当不動産屋さんで調査してもらう方が良いですね

この回答へのお礼

買い戻し特約ついて契約書には記載ありません。実は契約書の更新も出来ていない状況です。買い戻しついては勉強してみます。ありがとうございます。

お礼日時：2019/01/28 18:10