相続した建物の【借地権問題】でトラブル

去年、建物を相続したのですが、借地権問題でトラブルになって困っています。

被相続人は生前地主（被相続人の兄弟）となんの書類も交わさず無料で借りていた形になります。他界する数年前から意図的かどうか不明ですが、固定資産税相当の金額（年で約30万円）を地代として地主に毎年送金していました。（メモ書きと口座記録から発覚）

しかし、被相続人他界後、地主から内容証明などが何度か送られてきています。　内容は、使用貸借だったので立ち退きしなさい、借地権は書類が一切ないので認めません、第三者に売却しますとかです。
かなりストレスがかかり、胃潰瘍にもなりました。

相続税申告時は、税理士さんの判断で借地権がアリで税金も納めました。建物の名義変更も終りました。

地主さんと直接交渉を試みましたが、全く聞く耳も持たず門前払いの状態で困っています。

なんとかこの問題をクリアにしたいので、ご指導よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： guramezo 回答日時： 2005/01/04 12:29

＃１です。

ご専門の方は、私の回答への解説でなく、全て含めて、改めての回答された方がいいのではと思いますが・・・

一応、ご指摘の点は、ご質問者に私の説明をさせていただきます。

＞＞この場合は、固定資産税相当を支払っていたとしても、必要経費をもらっただけであり、「有償での賃貸借契約」に変ったとは見なされません
＞＞金額の多寡も、賃貸借か使用貸借かの判断の要素にはなりますが、額が低くても、税額と同等でも、当事者が賃料という認識のもとに受け取っていたのであれば、賃貸借です。
⇒今回のケースは、当事者が賃料という認識で受け取っていないという前提です。使用貸借から始まり、途中から借り手は、わざわざ固定資産税と同額の費用を
支払うようになったのですから、貸し手側が使用貸借についての経費として受け取ったという認識を持つのは当然です。
私も、金額の大小を言っているのではなく、どう見ても「必要経費」と判断される金額であるということです。

＞使用貸借契約は、そのまま相続人に引き継がれますので、相続人は請求があったら、土地を返さなくてはいけません。
＞＞使用貸借であれば、借り主の死亡により終了となってしまいます。
⇒使用貸借が相続によって終了となるのは確かですが、私の説明したかったのは、「相続人にも使用貸借の物件を返す義務を引き継ぐ」ということです。
言葉足らずで申し訳ありません。

＞＞借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権ですから、単純にNo1のかたのような決めつけは出来ません。
⇒ご相談者の被相続人が、建物を自己名義で建て、地主が親戚であれば、その事実を知らなかったわけがありませんので、建物の所有権を目的とする賃借権であるということは、はっきりしていると思います。（地上権は、契約も登記もなされていないでしょうから、今回のケースには該当しません）
その証明である証拠物件の有無は、裁判での有利不利に関してくることですので、今回のご質問の次の段階の話でしょう。

最後に、弁護士への相談～調停～裁判、というアドバイスは至極当然のことで、言わずもがなです。
このようなコーナーへの投稿は、それ以前の基礎知識をお知りになりたいのでしょうから、私の回答も含め、あくまで「ご参考」とお考え下さい。

しかし、争う価値があるかは、費用と時間の兼ね合いもあるでしょう。
またいい加減という指摘を受けるかもしれませんが、私から見ますと、裁判にかける価値があるのは、所有権が戻ってくる期待のある貸し手側で、借り手側は大きな利益は期待できないと思います。
借地権が認められた最高の結果であっても、賃料の値上がりは、避けられませんし。

残念ながら、ご質問者にはかなり不利な状況と思われますので、弁護士に相談される時は、勝てるかの「見込み」とともに、「費用」と「時間」も、必ずご確認ください。

この回答へのお礼

さらに具体的な回答ありがとうございます。

お金に余裕があれば、弁護士等に相談・以来出来ますが、貧乏人なのでそう気軽には出来ないのが現状です。
確かに借り手側に大きな利益はありませんが、立ち退きや第三者へ売却（可能性は低いですが）は避けられると思います。

弁護士には一度も相談した事がありませんが、このような内容を依頼・解決まですると総額幾ら位でしょうか？　値段がピンキリなのは承知の上ですが、なにもわからないので教えてください。

借地権の金額は税理士さんいよると5500万円位でした。評価価格は高いですが、現金が無職の為ほとんどないです。　5500万相続していても現金がないと、依頼するのも裁判も厳しいですよね。。

お礼日時：2005/01/04 12:54

No.4 回答者： guramezo 回答日時： 2005/01/04 13:22

＃１です。

過去のご事情は分りました。只、残念ながら、いくら元が自分の土地であったとか、仮にだまされたも同然で相手に渡ったとしても、権利関係が移っている今は、そういった事情は考慮できません。

次に、借地権についてですが、建物が滅失しても権利は消えません。
只、建物がない場合に、更地だとして第三者に売却されてしまうと、その第三者が事情を知らない（これを、善意の第三者といいます）場合は、取り戻せません。
※不当に売った地主には、損害賠償の請求が出来ますが。

これに関しては、色々な期間の定めや更新の条件、或いは貸し手と借り手の困り具合の比較などが定められています。
ここでは正確に全部書き切れませんが、基本的には借地権の権利は保護されるとお考え下さい。

弁護士の相談料は、３０分５０００円です。

費用は、５５００万円に対しては、着手金で３％、報酬金で６％程度です。
安くしてもらっても、「相当な経費」がかかることがお分かりいただけるでしょう。

まずは、役所の無料法律相談、次に見込みがありそうなら、１時間１万円かけて、弁護士に相談し、勝てる見込みよ費用を確認してから、正式に依頼することをお勧めします。

この回答へのお礼

すごく参考になりました。

建物がなくなっても借地権が保護されるようなので安心しました。　ただ第三者に売却すると内容証明がきているので、建物崩壊したら即売却になってしまうと思います。　
やはり弁護士費用って高いんですね。。
165+330＝495万円って事ですよね？？

時間はあるので、役所の無料相談にまず相談してみます！

お礼日時：2005/01/04 14:21

No.2 回答者： a_little_for_you 回答日時： 2005/01/04 10:35

質問者の方は、弁護士に相談されに行かれた方がいいですよ。

＞この場合は、固定資産税相当を支払っていたとしても、必要経費をもらっただけであり、「有償での賃貸借契約」に変ったとは見なされません

金額の多寡も、賃貸借か使用貸借かの判断の要素にはなりますが、額が低くても、税額と同等でも、当事者が賃料という認識のもとに受け取っていたのであれば、賃貸借です。

ですから、訴訟ではその点を争点として賃借権確認の訴えで争うべきです。いずれにしろ、これまで長期の貸借関係があった以上、争う価値はありますので。

＞使用貸借契約は、そのまま相続人に引き継がれますので、相続人は請求があったら、土地を返さなくてはいけません。

使用貸借であれば、借り主の死亡により終了となってしまいます。

＞但し、今回のケースは、被相続人が自分の名義で建物を建てていますので、その時点で「借地権」が発生しています。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権ですから、単純にNo1のかたのような決めつけは出来ません。証拠関係を精査して、その上で、たとえば調停あたりから始め、話し合い解決がだめなら裁判でという筋が穏当でしょう。

この回答へのお礼

専門的なご回答ありがとう御座います。

弁護士には敷居が高いのと料金が高いのでまだ相談していませんが、近い内に無料相談に行こうと思いました。

身内なので、なるべく穏便に済ませたいと思っていましたが、やはりこのケースだと裁判が必要そうですね

お礼日時：2005/01/04 12:01

No.1 回答者： guramezo 回答日時： 2005/01/04 07:35

地主の主張の根拠は、「当初から無償で貸していたのだから、使用貸借契約であり、変換してもらうことが出来る」ですね。

この場合は、固定資産税相当を支払っていたとしても、必要経費をもらっただけであり、「有償での賃貸借契約」に変ったとは見なされません。

更に、使用貸借契約は、そのまま相続人に引き継がれますので、相続人は請求があったら、土地を返さなくてはいけません。

駐車場や家庭菜園などに利用している場合は、以上のようになります。

但し、今回のケースは、被相続人が自分の名義で建物を建てていますので、その時点で「借地権」が発生しています。
それも、期限の定めのない「普通借地権」ですから、（借り手を上回る事情が地主に発生しない限り）ずっと更新できますし、相続もされます。

従って、地主との間で、以下の対応をすることとなります。

(1)現状の地代は低すぎる（固定資産税相当にしかならない）ので、改めて妥当な賃料に変更する。
⇒地主が拒否したら、借り手が妥当と判断した賃料（今までどおりの金額でも可）を振り込む。返却されたら、裁判所に供託しておく。
これにより、賃料支払いの意思ありとなり、賃料不払いによる立ち退き請求に対抗できます。
そして、調停になるでしょうが、今までの賃料よりかなり上ることは間違いないでしょう。

更に、最初は地代を支払っていなかったのであり、時効以内の賃料の精算とか、更新料の支払いといった、結構な金額の支払いも、当初に必要でしょうね。

(2)地主から底地を買い取る
⇒地主の所有する権利は、底地だけですので、土地代の３０～４０％程度で購入となります。
但し、前に述べたような、費用の精算は必要なことに変りはありません。

又、地主側の言っている「第三者に売却」というケースも同じ金額になりますが、この場合は、借地権がある建物付きで、収益もない底地を買う人は普通いません。

(3)地主に、建物を買い取ってもらう
⇒「建物」とは、借地の権利も含みます。地域や用途地域によって、変ってきますが、借地権の金額評価は、地価の６０～７０％程度になるでしょう。
これから(1)に書きました精算費用を差し引いた金額での買い取り請求となります。

以上、ご質問者からすると、結構厳しい条件とお感じになるかもしれませんが、反対に地主側の立場からも考えてみて下さい。

自分の土地をただで貸しており、固定資産税分を支払ってもらっても、土地が全く死に地になってしまっています。
しかも、長期にわたった状態であり、今後も相続人に継承されたら、所有地である意味がありません。
売ることも有効利用することもできないのですから。

借り手も貸し手も、同じように権利があるのですから、一方的な要求は、どちらも通りません。
ご親戚同士は、「なあなあ」で済ましているケースが多く、後になってこのようなトラブルになります。

この際に、弁護士を介在させて、感情論は抜きにしてすべて法律にのっとって解決し、しっかりと契約書の取り交わしをしておくべきですね。

この回答へのお礼

専門的なご回答ありがとうございます。
凄く参考になりました！
補足しますと、この土地も20年くらい前、被相続人の名義でした。しかし色々あって、今の地主相続（贈与に似たような形）されました。　だから元々自分の土地なので、それに対し地代を払うのはバカバカしいですよね？　

しかし、地主は被相続人が他界後豹変しました。　それを事前（生前）に察知していた、被相続人がこのままだと土地を全部取られると思い、少ないながら地代として地主に振込み、借地権の主張を残したと思っていたようです。　生前に書類を交わそうとしていたらしいですが、拒否され続けた為あきらめたそうです。

自分名義の建物があると借地権があるという事を聞いて安心しました。　でも築70年近いボロボロの家なので、災害による倒壊も心配です。（万が一、倒壊した場合は借地権も消滅してしまうのでしょうか？？）

専門家ではないと解決できない問題なので、近い内に無料相談でも行ってみたいと思いました。

お礼日時：2005/01/04 11:49